Цены за квадратный фут в районах Дубая: когда одна застройка составляет большую часть продаж

Краткий ответ

Медианная цена за квадратный фут в районе полезна только в том случае, если продажи в нем происходят из многих зданий. В нескольких самых оживленных районах Дубая это не так. За последние 90 дней более половины зарегистрированных продаж в этих районах пришлись на одну застройку, поэтому «цена района», которую вы видите, на самом деле является ценой этого проекта.

Это не хорошо и не плохо. Это просто означает, что перед покупкой или продажей вы должны сравнивать конкретное здание, а не район.

Почему это происходит

На долю продаж по плану пришлось 64% продаж в Дубае за последние 90 дней. Когда запускается крупный проект по плану, сотни его единиц могут быть зарегистрированы за несколько недель. В новом или небольшом районе этот один запуск может перевесить все остальное, что там продано.

Оживленные районы с квартирами, где одна застройка составляет большую часть продаж

Все данные — это зарегистрированные продажи Департамента земель Дубая за последние 90 дней. Названия районов — официальные названия DLD, которые часто отличаются от названий в объявлениях.

Для сравнения, медианная цена всех квартир в Дубае составила 1,684 AED за кв. фут.

Оживленные районы с квартирами, где медиана является справедливым ориентиром

В этих районах ни одна застройка не составила более половины продаж, поэтому медиана отражает множество зданий.

Самый ясный пример: International City

Квартиры в International City Phase 1 продавались по медианной цене 681 AED за кв. фут, и одна застройка составила большую часть этих продаж. Фазы 2 и 3 продавались по медианной цене 1,216 AED за кв. фут, распределенной по многим зданиям. Одно и то же название района, но очень разные цифры. Если вы просто прочитаете «International City» на графике цен, вы можете сильно ошибиться в любом направлении.

Виллы: тот же паттерн

Медианная цена вилл по городу составила 1,594 AED за кв. фут.

Как читать доминирующий район

1. Сначала проверьте примечание. Наша страница цены за кв. фут в Дубае по районам отмечает районы, где одна застройка составляет большую часть продаж.
2. Сравнивайте здание, а не район. У каждого здания с недавними продажами есть своя страница с проданными ценами на binayah.ae, где указаны зарегистрированные продажи и ежемесячная цена за кв. фут.
3. Для продаж по плану сравнивайте подобное с подобным. Сравните стартовую цену с готовыми перепродажными квартирами поблизости и с медианной ценой по городу, а не только с показателем района, который может быть тем же запуском.
4. Запросите точную единицу. Стартовая цена указана для самой дешевой единицы. Запросите цену за кв. фут той единицы, которую вы действительно собираетесь купить.

Мое мнение: доминирующие районы все еще могут быть хорошими покупками. Но я бы никогда не использовал их медиану района как доказательство того, что цена справедлива. В районе, как JVC, где продажи распределены по многим зданиям, медиана является гораздо более честным ориентиром.

Если вы рассматриваете Dubai South

Binayah продвигает несколько проектов в Dubai South, включая Vista Ridge и Windsor House by Ellington, поэтому мы не являемся нейтральными здесь. Приведенный выше пункт также относится к ним: медиана квартир в Madinat Al Mataar в основном отражает одну застройку, поэтому запросите цену за кв. фут каждого проекта и сравните ее с медианной ценой по городу. Для более широкой картины прочитайте руководство инвестора в Dubai South.

Если вы продаете в одном из этих районов

Ваши реальные сопоставимые — это продажи в вашем собственном здании или проекте, а не в районе. Найдите страницу с проданными ценами вашего здания; она заканчивается бесплатным запросом на оценку агента.

Следующий шаг

Сообщите нам район и бюджет, который вы рассматриваете, в форме ниже, и агент Binayah отправит вам недавние продажи для конкретных зданий, а не только среднее по району.