🇸🇬РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Сингапурские покупатели одни из самых подкованных в налоговых вопросах в Азии, и большинство приходит в Dubai, уже сделав расчёты. Граждане Singapore могут приобретать недвижимость в полную собственность (freehold) в выделенных зонах Dubai без ограничений, без минимального порога инвестиций (помимо порогов Golden Visa) и с полным правом собственности по title-deed. Singapore не требует разрешения для резидентов, приобретающих жилую недвижимость за рубежом. Недвижимость может принадлежать физическому лицу, сингапурской холдинговой компании или юридическому лицу в свободной зоне UAE (DIFC, ADGM).
0%
Налог на прирост капитала
Все национальности
Право собственности
2М AED
Золотая виза от
5-8%
Типичная доходность
Почему Дубай для Singaporean покупателей
Решающая цифра, это Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD). Гражданин Singapore, покупающий второе жильё в Singapore, платит 20% ABSD (30% за третье), постоянный резидент, 30% за второе, а иностранец, 60%, и это поверх Buyer's Stamp Duty, доходящего до 6%. Dubai взимает 4% сбора Dubai Land Department за передачу права и ничего сверх этого. Валовая доходность аренды усиливает разрыв: около 3% по частному жилью в Singapore против 5-8% в Dubai. Добавьте 7-часовой прямой рейс Singapore Airlines или Emirates, рынок, работающий на английском языке, и часовой пояс на четыре часа впереди Dubai, что позволяет вести сделки в один день.
ШАГ ЗА ШАГОМ
Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.
Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).
При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.
Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.
Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.
DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.
Граждане Singapore не сталкиваются с ограничениями на покупку недвижимости в Dubai, и UAE не устанавливает ограничений для граждан Singapore. Право полной собственности (freehold) доступно в выделенных зонах с регистрацией в Dubai Land Department. Singapore не применяет контроль за вывозом капитала и не требует разрешения регулятора для покупки жилья за рубежом. Приобретение через юридическое лицо возможно, и сингапурская или эмиратская холдинговая структура не влечёт применение сингапурского 65% ABSD для юридических лиц, который распространяется только на жилую недвижимость, расположенную в Singapore. Покупки на стадии строительства защищены режимом escrow в Dubai согласно Закону № 8 от 2007 года.
Банки UAE кредитуют нерезидентов из Singapore примерно под 50-60% LTV против 75-80% для резидентов UAE, со ставками обычно в диапазоне 4-6%. Emirates NBD, Mashreq и HSBC UAE, обычные каналы, и они принимают сингапурские документы напрямую: паспорт, банковские выписки за шесть месяцев, IRAS Notice of Assessment как подтверждение дохода и выписки CPF как дополнительное подтверждение. Сингапурский показатель Total Debt Servicing Ratio (55%) не применяется к кредиту банка UAE, но применяется, если вы занимаете у DBS, OCBC или UOB под сингапурское обеспечение для финансирования покупки за наличные. Наличные и рассрочка от застройщика остаются основным путём.
UAE не взимает ежегодный налог на недвижимость, налог на прирост капитала и подоходный налог с физических лиц на арендный доход. Транзакционные издержки: 4% сбор Dubai Land Department за передачу права, комиссия агентства около 2% и примерно AED 4,200 на регистрацию и услуги доверенного лица. Со стороны Singapore доход из иностранных источников, полученный физическим лицом-резидентом, как правило, освобождён от сингапурского налога, если только он не получен через сингапурское партнёрство, поэтому арендный доход из Dubai обычно вне сингапурского налогообложения. Два обстоятельства существенны в перспективе: в Singapore нет налога на прирост капитала при продаже недвижимости в Dubai, и объекты за пределами Singapore не учитываются в счёте недвижимости для ABSD, поэтому покупка в Dubai не переводит будущую покупку в Singapore в более высокую ставку ABSD. Уточните свою ситуацию у сингапурского налогового консультанта.
Ни одна из стран не ограничивает движение капитала. В Singapore нет валютного контроля, сингапурский доллар полностью конвертируем; UAE не применяет контроль за капиталом и не удерживает налог с арендного дохода или выручки от продажи при выводе средств из страны. Дирхам привязан к доллару США по курсу 3.6725, поэтому позиция SGD/AED по сути является позицией SGD/USD и может хеджироваться как таковая. На практике большинство покупателей открывает текущий счёт в UAE в банке ипотеки или застройщика, а затем репатриирует средства через SWIFT; DBS, OCBC и UOB работают с расчётами в AED. И UAE, и Singapore участвуют в Common Reporting Standard ОЭСР, поэтому счета в UAE подлежат отчётности перед IRAS, и документацию следует хранить соответствующим образом.
Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди Singaporean покупателей:
FAQ
Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.