🇺🇸GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER
Les acheteurs américains représentent l'un des segments à la croissance la plus rapide de l'immobilier dubaïote, porté par une classe de professionnels à hauts revenus en quête d'une diversification internationale fiscalement efficace. La structure sans impôt de Dubaï, sa monnaie indexée sur le dollar et son cadre de vie de classe mondiale en font une alternative de plus en plus sérieuse aux marchés immobiliers traditionnels des États-Unis.
0%
Impôt sur les plus-values
Toutes nationalités
Pleine propriété
2 M AED
Seuil du Golden Visa
5-8%
Rendement locatif brut typique
Pourquoi Dubaï pour American acheteurs
Les acheteurs américains sont attirés par trois facteurs principaux : des rendements locatifs de 5-8 % qui écrasent ceux des marchés côtiers américains (New York et San Francisco affichent en moyenne 2-4 %), un marché immobilier sans impôt local sur les plus-values, et l'indexation de l'AED sur le dollar qui élimine tout risque de change. Les professionnels américains de la tech, les cadres de la finance et les entrepreneurs utilisent de plus en plus Dubaï comme base fiscalement efficace pour des revenus internationaux, notamment depuis la normalisation du télétravail post-pandémie. Le vol depuis la côte Est des États-Unis dure 12-13 heures ; depuis la côte Ouest, 17-18 heures, ce qui a historiquement limité l'attrait de Dubaï pour les Américains, une donne en train de changer avec la multiplication des vols directs.
ÉTAPE PAR ÉTAPE
Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.
Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.
Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.
Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.
Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.
Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.
Les citoyens américains bénéficient de pleins droits de propriété en freehold dans les zones dédiées de Dubaï, sans restriction. Les Émirats n'imposent aucune restriction aux acheteurs étrangers. Cependant, les États-Unis sont l'un des très rares pays à imposer leurs citoyens sur les revenus mondiaux quel que soit leur lieu de résidence, ce qui pèse fortement sur le calcul financier. Les Américains ne peuvent pas échapper à l'impôt américain en devenant résidents des Émirats. Cela dit, l'exclusion des revenus gagnés à l'étranger (FEIE) et le crédit d'impôt étranger (FTC) offrent un allègement partiel. Les biens peuvent être détenus en nom propre ou via des LLC américaines, ce qui peut simplifier la déclaration fiscale américaine tout en conservant le statut de pleine propriété.
Les justificatifs de revenus américains sont bien acceptés par les banques émiraties, mais les acheteurs américains font face à une friction particulière liée aux exigences de conformité FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), que certaines banques émiraties jugent lourdes. HSBC UAE, Citibank UAE et les grandes banques émiraties dotées de correspondants américains sont les prêteurs les plus accessibles. Conditions types : LTV de 40-50 %, taux de 4,5-6,5 %, durée de 25 ans. Beaucoup d'acheteurs américains choisissent d'acheter comptant ou de recourir à un HELOC / crédit sur la valeur nette d'un bien américain existant (à des taux américains plus bas) pour financer leurs acquisitions à Dubaï.
Les États-Unis imposent leurs citoyens sur les revenus mondiaux quel que soit leur lieu de résidence. Les revenus locatifs de Dubaï doivent être déclarés sur le formulaire 1040 en tant que revenus de source étrangère. Les plus-values de cession sont soumises à l'impôt américain sur les plus-values (20 % fédéral à long terme, plus l'impôt d'État pour les résidents). La FEIE (exclusion des revenus gagnés à l'étranger) ne s'applique pas aux revenus locatifs passifs. Les Américains peuvent demander un crédit d'impôt étranger, mais comme Dubaï n'a pas d'impôt sur le revenu, il n'y a aucun FTC à faire valoir. Les déclarations FBAR (FinCEN 114) et FATCA (formulaire 8938) sont exigées si les comptes financiers offshore dépassent 10 000 $ / 50 000 $. Malgré cela, l'absence d'impôt aux Émirats procure tout de même un avantage de trésorerie : les revenus locatifs ne sont jamais doublement imposés, et les plus-values ne sont taxées qu'à la cession.
Aucun contrôle des changes aux Émirats. En revanche, les gros transferts vers des banques américaines déclencheront des obligations de déclaration FBAR et, éventuellement, des examens SAR (Suspicious Activity Report). Les Américains doivent conserver l'ensemble des justificatifs de l'achat du bien, les relevés de prêt et le produit de la vente. Les banques américaines (Chase, Wells Fargo, Bank of America) acceptent couramment les gros virements internationaux en provenance des Émirats avec les justificatifs adéquats. La plateforme de banque mondiale de Citibank est particulièrement utile pour les transferts AED ↔ USD.
D'après les données de transactions de Binayah, les communautés les plus souvent choisies par les acheteurs American sont :
FAQ
Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent chaque jour avec des acheteurs de toutes les nationalités. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.