🇷🇺GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER
Les capitaux russes comptent parmi les plus gros contributeurs au volume de transactions immobilières de Dubaï depuis 2022. La neutralité des Émirats, l'obtention facile d'une résidence par la propriété et une faible complexité documentaire ont fait de Dubaï la destination de choix pour la relocalisation des capitaux russes.
0%
Impôt sur les plus-values
Toutes nationalités
Pleine propriété
2 M AED
Seuil du Golden Visa
5-8%
Rendement locatif brut typique
Pourquoi Dubaï pour Russian acheteurs
Les acheteurs russes privilégient trois choses : la préservation du capital hors de la Fédération de Russie, une résidence qui n'exige pas de renoncer à la citoyenneté russe, et des actifs pouvant être détenus dans une monnaie stable. Dubaï réunit les trois. L'AED est indexé sur le dollar, offrant une couverture contre la volatilité du rouble. Le Golden Visa, à partir de AED 2M, accorde une résidence de 10 ans sans abandon de la citoyenneté russe. Et l'infrastructure de transaction de Dubaï gère efficacement les capitaux russes : les principaux courtiers, avocats et promoteurs disposent d'équipes russophones dédiées.
ÉTAPE PAR ÉTAPE
Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.
Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.
Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.
Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.
Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.
Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.
Les citoyens russes bénéficient de pleins droits de propriété en freehold dans les zones dédiées de Dubaï. Aucune restriction sur le montant, le type ou le nombre de biens. Un contrôle des sanctions s'applique : les grandes banques et promoteurs mènent une due diligence standard, mais les acheteurs russes ordinaires, sans exposition aux sanctions, transigent sans difficulté. Les biens peuvent être détenus en nom propre ou via des structures sociétaires (DIFC, RAK ICC ou véhicules offshore). Beaucoup d'acheteurs russes recourent à un véhicule sociétaire émirati pour des raisons de responsabilité et de succession.
Les crédits pour non-résidents russes existent mais sont limités. Les complications liées aux sanctions font que moins de banques prêtent activement ; Mashreq, Emirates NBD et certaines banques privées restent accessibles. L'achat comptant est de très loin la voie privilégiée, la majorité des acheteurs russes transigent en liquide. Pour ceux qui recherchent un financement, comptez un LTV de 30-40 %, des taux de 5,5-7 % et des exigences documentaires nettement plus strictes que pour les nationalités européennes. Les justificatifs d'origine des fonds sont indispensables.
La Russie impose ses résidents sur les revenus mondiaux à 13-15 %. Les résidents fiscaux russes (183 jours ou plus par an en Russie) restent tenus de déclarer les revenus locatifs et les plus-values de Dubaï. Les Russes qui s'installent aux Émirats et en deviennent résidents fiscaux (visa de résidence + résidence principale aux Émirats + présence physique) échappent en général à l'imposition russe sur les revenus de source dubaïote, mais cela demande de la prudence compte tenu des tests de résidence du droit fiscal russe. Il n'existe aux Émirats ni impôt sur le revenu, ni impôt sur les plus-values, ni droits de succession sur les biens immobiliers de Dubaï.
Dubaï n'impose aucun contrôle des changes. Les virements vers des comptes russes sont devenus complexes sur le plan opérationnel en raison des restrictions SWIFT touchant les banques russes ; de nombreux acheteurs russes passent par des banques correspondantes dans des juridictions amies (Émirats, Turquie, succursales émiraties de banques russes comme VTB ou RSHB). Les transactions immobilières réglées en cryptomonnaie se sont banalisées : les plateformes crypto réglementées de Dubaï (Binance, Kraken, OKX, BitOasis) facilitent les achats en AED contre USDT et BTC, une voie couramment utilisée par les acheteurs russes.
D'après les données de transactions de Binayah, les communautés les plus souvent choisies par les acheteurs Russian sont :
FAQ
Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent chaque jour avec des acheteurs de toutes les nationalités. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.