🇷🇺GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER

    Acheter un bien immobilier à Dubaï en tant que ressortissant Russian

    Les capitaux russes comptent parmi les plus gros contributeurs au volume de transactions immobilières de Dubaï depuis 2022. La neutralité des Émirats, l'obtention facile d'une résidence par la propriété et une faible complexité documentaire ont fait de Dubaï la destination de choix pour la relocalisation des capitaux russes.

    0%

    Impôt sur les plus-values

    Toutes nationalités

    Pleine propriété

    2 M AED

    Seuil du Golden Visa

    5-8%

    Rendement locatif brut typique

    Pourquoi Dubaï pour Russian acheteurs

    Pourquoi Dubaï pour Russian acheteurs

    Les acheteurs russes privilégient trois choses : la préservation du capital hors de la Fédération de Russie, une résidence qui n'exige pas de renoncer à la citoyenneté russe, et des actifs pouvant être détenus dans une monnaie stable. Dubaï réunit les trois. L'AED est indexé sur le dollar, offrant une couverture contre la volatilité du rouble. Le Golden Visa, à partir de AED 2M, accorde une résidence de 10 ans sans abandon de la citoyenneté russe. Et l'infrastructure de transaction de Dubaï gère efficacement les capitaux russes : les principaux courtiers, avocats et promoteurs disposent d'équipes russophones dédiées.

    ÉTAPE PAR ÉTAPE

    Comment acheter un bien immobilier à Dubaï

    Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.

    01

    Convenir du prix et signer le MOU

    Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.

    02

    Verser un acompte de garantie de 10%

    Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.

    03

    Obtenir le NOC du promoteur

    Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.

    04

    Transfert au DLD et frais

    Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.

    05

    Recevoir le titre de propriété

    Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.

    Statut juridique et droits de propriété

    Les citoyens russes bénéficient de pleins droits de propriété en freehold dans les zones dédiées de Dubaï. Aucune restriction sur le montant, le type ou le nombre de biens. Un contrôle des sanctions s'applique : les grandes banques et promoteurs mènent une due diligence standard, mais les acheteurs russes ordinaires, sans exposition aux sanctions, transigent sans difficulté. Les biens peuvent être détenus en nom propre ou via des structures sociétaires (DIFC, RAK ICC ou véhicules offshore). Beaucoup d'acheteurs russes recourent à un véhicule sociétaire émirati pour des raisons de responsabilité et de succession.

    Options de financement

    Les crédits pour non-résidents russes existent mais sont limités. Les complications liées aux sanctions font que moins de banques prêtent activement ; Mashreq, Emirates NBD et certaines banques privées restent accessibles. L'achat comptant est de très loin la voie privilégiée, la majorité des acheteurs russes transigent en liquide. Pour ceux qui recherchent un financement, comptez un LTV pouvant atteindre 50 % — le plafond standard de la Banque centrale des EAU pour les non-résidents, contre jusqu'à 80 % pour les résidents — des taux de 5,5-7 % et des exigences documentaires nettement plus strictes que pour les nationalités européennes. Les justificatifs d'origine des fonds sont indispensables.

    Implications fiscales

    La Russie impose ses résidents sur les revenus mondiaux à 13-15 %. Les résidents fiscaux russes (183 jours ou plus par an en Russie) restent tenus de déclarer les revenus locatifs et les plus-values de Dubaï. Les Russes qui s'installent aux Émirats et en deviennent résidents fiscaux (visa de résidence + résidence principale aux Émirats + présence physique) échappent en général à l'imposition russe sur les revenus de source dubaïote, mais cela demande de la prudence compte tenu des tests de résidence du droit fiscal russe. Il n'existe aux Émirats ni impôt sur le revenu, ni impôt sur les plus-values, ni droits de succession sur les biens immobiliers de Dubaï.

    Rapatriement des fonds

    Dubaï n'impose aucun contrôle des changes. Les virements vers des comptes russes sont devenus complexes sur le plan opérationnel en raison des restrictions SWIFT touchant les banques russes ; de nombreux acheteurs russes passent par des banques correspondantes dans des juridictions amies (Émirats, Turquie, succursales émiraties de banques russes comme VTB ou RSHB). Les transactions immobilières réglées en cryptomonnaie se sont banalisées : les plateformes crypto réglementées de Dubaï (Binance, Kraken, OKX, BitOasis) facilitent les achats en AED contre USDT et BTC, une voie couramment utilisée par les acheteurs russes.

    Quartiers privilégiés

    Communautés en pleine propriété régulièrement prisées des acheteurs internationaux, dont les acheteurs Russian :

    Palm JumeirahDubai MarinaJBRBusiness Bay

    FAQ

    Questions fréquentes

    Suis-je toujours imposé en Russie sur les revenus locatifs de Dubaï ?
    Tout dépend de la résidence. Si vous passez 183 jours ou plus en Russie dans l'année, vous êtes résident fiscal russe et restez tenu de déclarer les revenus locatifs et les plus-values de cession de Dubaï, imposés à 13-15%. Les Russes qui s'installent réellement et deviennent résidents fiscaux des Émirats — visa de résidence, résidence principale aux Émirats, présence physique effective — échappent en général à l'imposition russe sur les revenus de source dubaïote. Les critères de résidence russes sont précis et tributaires des faits : établissez votre position avec un conseil plutôt que de la présumer acquise du seul fait de détenir un visa.
    Les Émirats taxent-ils le bien d'une manière ou d'une autre ?
    Non. Il n'y a aux Émirats ni impôt sur les revenus locatifs, ni impôt sur les plus-values de cession, ni droits de succession sur un bien à Dubaï. Les coûts récurrents sont les charges de copropriété et, pour les biens loués, une taxe municipale d'habitation — ni l'une ni l'autre n'est un impôt sur l'actif. Comme les Émirats ne prélèvent rien, il n'existe pas non plus d'impôt émirien à imputer sur une charge russe si vous restez résident fiscal russe : modélisez donc le taux russe s'appliquant en totalité.
    Comment les paiements se règlent-ils concrètement compte tenu des restrictions bancaires ?
    Honnêtement, c'est la partie la plus difficile d'un achat russe, et il s'agit d'une question opérationnelle plutôt que juridique. Les restrictions SWIFT touchant les banques russes ont rendu les virements directs depuis des comptes russes complexes voire impossibles selon l'établissement, et la conséquence pratique est que la plupart des acheteurs russes financent leur achat avec des fonds déjà détenus hors de Russie. Ce que nous ne ferons pas, c'est vous conseiller sur des circuits conçus pour contourner les sanctions. Une agence enregistrée RERA doit effectuer les vérifications KYC et d'origine des fonds sur chaque acquéreur, et nous appliquons ici la même norme que partout ailleurs.
    Puis-je acheter un bien à Dubaï en cryptomonnaie ?
    Des transactions réglées en crypto ont bien lieu à Dubaï, et l'émirat compte des plateformes d'échange régulées opérant sous l'autorité de VARA. En pratique, le promoteur ou le vendeur est presque toujours payé en dirhams : la crypto est donc convertie avant d'atteindre la transaction plutôt que transférée directement. C'est dans cette conversion que se situe la conformité : la plateforme et l'agence exigent toutes deux une origine des fonds documentée, et un solde crypto inexpliqué est plus difficile à justifier qu'un salaire. Considérez-le comme un mode de règlement avec ses propres formalités, et non comme un moyen de les éviter.
    Qu'apporte un achat à AED 2M au-delà de l'actif lui-même ?
    Un visa de résidence émirien de dix ans renouvelable pour vous et vos ayants droit, auto-parrainé plutôt que lié à un employeur, sans durée de séjour minimale. Il s'agit d'un titre de séjour et non d'un passeport — les Émirats n'offrent aucune naturalisation par investissement — et il devient caduc si vous cessez de détenir le bien éligible. Pour les acheteurs dont la priorité est une base stable avec des services bancaires internationaux et une scolarité qui fonctionnent, c'est généralement là l'objet de l'achat, plus que le rendement.
    Le dirham est-il un support de valeur plus sûr que le rouble ?
    C'est la raison qu'avancent la plupart des acheteurs russes. Le dirham est arrimé au dollar américain : un bien à Dubaï et le loyer qu'il produit sont donc tous deux libellés en devise forte plutôt que dans une monnaie qui a été fortement revalorisée à la baisse à plus d'une reprise. Les rendements bruts dans les communautés freehold grand public se situent autour de 5-8%, versés en dirhams sans aucune retenue à la source. L'actif est enregistré à votre nom auprès du Dubai Land Department, en pleine propriété freehold et sans restriction de nationalité.

    Guides

    Guides pour d'autres nationalités

    Les acheteurs de ces marchés rencontrent des questions de change et de fiscalité comparables :

    KazakhstanTurkeyIsraeliUK

    Prêt à acheter à Dubaï ?

    Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent avec des acheteurs de nationalités très diverses. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.

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