🇨🇦GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER

Acheter un bien immobilier à Dubaï en tant que ressortissant Canadian

Les acheteurs canadiens figurent régulièrement parmi les dix premières nationalités dans les acquisitions immobilières à Dubaï depuis une décennie. Les prix élevés de l'immobilier à Toronto et Vancouver, conjugués à une fiscalité canadienne relativement lourde, ont poussé les Canadiens aisés à rechercher une diversification fiscalement efficace. Dubaï offre une alternative indexée sur le dollar et à haut rendement, portée par une communauté d'expatriés canadiens déjà bien implantée.

0%

Impôt sur les plus-values

Toutes nationalités

Pleine propriété

2 M AED

Seuil du Golden Visa

5-8%

Rendement locatif brut typique

Pourquoi Dubaï pour Canadian acheteurs

Pourquoi Dubaï pour Canadian acheteurs

Les acheteurs canadiens invoquent avant tout l'efficacité fiscale : des rendements locatifs de 5-8 % à Dubaï contre 3-4 % à Toronto ou 2-3 % à Vancouver, avec une fiscalité nulle aux Émirats contre des taux marginaux canadiens dépassant 50 %. Beaucoup de professionnels du pétrole et du gaz basés à Calgary ont des liens familiaux ou professionnels avec les Émirats, créant une passerelle naturelle. Les interdictions d'achat aux étrangers instaurées au Canada (introduites en 2023 dans certaines villes) ont aussi poussé les capitaux d'investissement vers l'étranger. Le vol direct de 14 heures Toronto-Dubaï d'Air Canada rend le marché pratique pour des visites régulières.

ÉTAPE PAR ÉTAPE

Comment acheter un bien immobilier à Dubaï

Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.

01

Convenir du prix et signer le MOU

Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.

02

Verser un acompte de garantie de 10%

Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.

03

Obtenir le NOC du promoteur

Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.

04

Transfert au DLD et frais

Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.

05

Recevoir le titre de propriété

Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.

Statut juridique et droits de propriété

Les citoyens canadiens disposent de droits de pleine propriété sans restriction dans les zones freehold dédiées de Dubaï. Le Canada n'impose pas les non-résidents sur les revenus de biens immobiliers étrangers (les Canadiens non-résidents ne sont imposés que sur les revenus de source canadienne), ce qui crée une forte incitation pour les Canadiens qui s'expatrient ou obtiennent le statut de non-résident. Pour les résidents canadiens, le revenu mondial est imposable, mais le bien de Dubaï n'étant pas soumis à l'impôt émirati, aucun crédit d'impôt étranger n'est disponible, l'impôt canadien s'applique donc pleinement sur les revenus locatifs.

Options de financement

Les justificatifs de revenus canadiens sont bien acceptés par les banques émiraties. TD Bank, RBC et BMO disposent de programmes bancaires internationaux facilitant les acquisitions immobilières aux Émirats. Les banques émiraties proposant des crédits aux non-résidents acceptent généralement les bulletins de paie canadiens, les feuillets T4 et l'avis de cotisation (NOA) pour l'analyse du dossier. Conditions standard : LTV de 40-50 %, taux de 4,5-6,5 %. Certains acheteurs canadiens utilisent des marges de crédit hypothécaire (HELOC) sur la valeur nette de leur résidence canadienne (à des taux canadiens plus bas) pour financer des achats comptant à Dubaï, particulièrement pertinent lorsque les taux canadiens sont inférieurs aux taux hypothécaires émiratis.

Implications fiscales

Les résidents canadiens acquittent l'impôt sur le revenu canadien (jusqu'à 53,53 % combinés fédéral-provincial) sur les revenus locatifs mondiaux. Les plus-values sur biens immobiliers étrangers sont incluses à hauteur de 50 % et imposées au taux marginal. Les Canadiens non-résidents ayant correctement rompu leur résidence fiscale canadienne ne paient aucun impôt canadien sur les revenus locatifs ou plus-values de Dubaï, une incitation majeure pour les expatriés canadiens aux Émirats. L'impôt de départ du Canada (disposition réputée) s'applique aux valeurs mobilières mais généralement pas à l'immobilier détenu directement. Les déclarations CANAFE s'appliquent aux gros virements entrants.

Rapatriement des fonds

Aucun contrôle des changes aux Émirats. Le Canada n'impose aucune restriction à la réception de fonds étrangers, mais les gros virements entrants (10 000 CAD et plus) déclenchent des déclarations CANAFE auprès de l'établissement destinataire. La SADC n'assure pas les dépôts en devises étrangères. La plupart des acheteurs canadiens utilisent leur compte bancaire canadien principal pour recevoir les remises locatives ; les plateformes bancaires internationales de BMO Harris et de TD gèrent efficacement les transferts AED ↔ CAD.

Quartiers privilégiés

Communautés en pleine propriété régulièrement prisées des acheteurs internationaux, dont les acheteurs Canadian :

Dubai MarinaDowntown DubaiJVCDubai Hills Estate

FAQ

Questions fréquentes

Dois-je payer l'impôt canadien sur les revenus locatifs de Dubaï ?
Si vous êtes résident du Canada, oui — les revenus locatifs mondiaux sont imposables à des taux combinés fédéral-provincial atteignant environ 53.53%, et les gains en capital sur un bien étranger sont inclus à 50% puis imposés à votre taux marginal. Dubaï ne retient rien à la source, il n'y a donc aucun crédit pour impôt étranger pour compenser. Les Canadiens qui ont valablement rompu leur résidence fiscale canadienne ne paient aucun impôt canadien sur les loyers ou les plus-values de Dubaï, ce qui constitue la principale incitation pour les expatriés canadiens aux Émirats — mais le mot « valablement » pèse lourd dans cette phrase.
Quel est l'impôt de départ si je quitte le Canada ?
Le Canada applique une disposition réputée à l'émigration : la plupart des biens en immobilisation sont considérés comme vendus à leur juste valeur marchande le jour où vous cessez d'être résident, et le gain qui en résulte est imposable même si rien n'a réellement été vendu. Le calendrier d'un achat à Dubaï autour d'un départ compte donc, car les actifs acquis après la cessation de résidence restent en dehors de ce calcul. C'est un cas où l'ordre des événements change sensiblement la facture fiscale : prenez conseil avant de partir plutôt qu'après.
Dois-je déclarer le bien à l'CRA ?
Les biens étrangers détenus au-delà du seuil de déclaration exigent en général une divulgation sur le formulaire T1135 tant que vous êtes résident canadien, et les pénalités en cas de défaut de production sont sans commune mesure avec l'effort que représente la déclaration. Un bien à Dubaï et les comptes offshore qui lui sont associés sont exactement le type de détention que ce formulaire vise à saisir. Considérez cette déclaration comme faisant partie intégrante de la détention de l'actif plutôt que comme une option, et conservez dès le départ le titre DLD et les actes de transfert.
Puis-je obtenir un prêt immobilier aux Émirats sur des revenus canadiens ?
En général oui. Les justificatifs de revenus et de crédit canadiens sont acceptés par la plupart des prêteurs des Émirats pour le financement des non-résidents, avec des conditions types d'environ 50% de quotité de financement, des taux de l'ordre de 4.5-6.5% et une durée de 25-year. L'accord de principe prend habituellement deux à trois semaines. Comparez honnêtement avec un emprunt au Canada : le prêt se rembourse en dirhams arrimés au dollar américain alors que vos revenus sont en dollars canadiens, ce qui représente une exposition de change réelle, quoique modeste.
Quel est le coût total de l'acquisition ?
Prévoyez environ 6-7% du prix tout compris : les 4% de frais de transfert du Dubai Land Department, environ 2% de commission d'agence, ainsi que les frais d'enregistrement et de fiduciaire. Si vous empruntez, ajoutez 0.25% du montant du prêt pour l'enregistrement de l'hypothèque. Après l'achat, il n'y a aucun impôt foncier annuel — les charges courantes se limitent aux charges de copropriété et à une taxe municipale d'habitation sur les logements mis en location.
Le rendement est-il meilleur qu'un bien locatif canadien ?
Les rendements bruts dans les principales communautés freehold de Dubaï se situent autour de 5-8%, au-dessus de la plupart des grandes métropoles canadiennes où les prix ont dépassé les loyers. L'écart entre brut et net est également plus faible : pas d'impôt foncier annuel ni de retenue à la source sur les loyers, contrairement aux taxes foncières municipales canadiennes dues chaque année, que le bien soit occupé ou non. Le facteur compensateur reste votre propre situation fiscale canadienne tant que vous demeurez résident, qui peut absorber plus de la moitié des revenus.

Guides

Guides pour d'autres nationalités

Les acheteurs de ces marchés rencontrent des questions de change et de fiscalité comparables :

UKAmericanAustralianRussian

Prêt à acheter à Dubaï ?

Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent avec des acheteurs de nationalités très diverses. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.

Contactez notre équipeParcourir les biensWhatsApp
WhatsAppAppelerChat en direct