🇨🇦GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER
Les acheteurs canadiens figurent régulièrement parmi les dix premières nationalités dans les acquisitions immobilières à Dubaï depuis une décennie. Les prix élevés de l'immobilier à Toronto et Vancouver, conjugués à une fiscalité canadienne relativement lourde, ont poussé les Canadiens aisés à rechercher une diversification fiscalement efficace. Dubaï offre une alternative indexée sur le dollar et à haut rendement, portée par une communauté d'expatriés canadiens déjà bien implantée.
0%
Impôt sur les plus-values
Toutes nationalités
Pleine propriété
2 M AED
Seuil du Golden Visa
5-8%
Rendement locatif brut typique
Pourquoi Dubaï pour Canadian acheteurs
Les acheteurs canadiens invoquent avant tout l'efficacité fiscale : des rendements locatifs de 5-8 % à Dubaï contre 3-4 % à Toronto ou 2-3 % à Vancouver, avec une fiscalité nulle aux Émirats contre des taux marginaux canadiens dépassant 50 %. Beaucoup de professionnels du pétrole et du gaz basés à Calgary ont des liens familiaux ou professionnels avec les Émirats, créant une passerelle naturelle. Les interdictions d'achat aux étrangers instaurées au Canada (introduites en 2023 dans certaines villes) ont aussi poussé les capitaux d'investissement vers l'étranger. Le vol direct de 14 heures Toronto-Dubaï d'Air Canada rend le marché pratique pour des visites régulières.
ÉTAPE PAR ÉTAPE
Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.
Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.
Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.
Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.
Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.
Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.
Les citoyens canadiens disposent de droits de pleine propriété sans restriction dans les zones freehold dédiées de Dubaï. Le Canada n'impose pas les non-résidents sur les revenus de biens immobiliers étrangers (les Canadiens non-résidents ne sont imposés que sur les revenus de source canadienne), ce qui crée une forte incitation pour les Canadiens qui s'expatrient ou obtiennent le statut de non-résident. Pour les résidents canadiens, le revenu mondial est imposable, mais le bien de Dubaï n'étant pas soumis à l'impôt émirati, aucun crédit d'impôt étranger n'est disponible, l'impôt canadien s'applique donc pleinement sur les revenus locatifs.
Les justificatifs de revenus canadiens sont bien acceptés par les banques émiraties. TD Bank, RBC et BMO disposent de programmes bancaires internationaux facilitant les acquisitions immobilières aux Émirats. Les banques émiraties proposant des crédits aux non-résidents acceptent généralement les bulletins de paie canadiens, les feuillets T4 et l'avis de cotisation (NOA) pour l'analyse du dossier. Conditions standard : LTV de 40-50 %, taux de 4,5-6,5 %. Certains acheteurs canadiens utilisent des marges de crédit hypothécaire (HELOC) sur la valeur nette de leur résidence canadienne (à des taux canadiens plus bas) pour financer des achats comptant à Dubaï, particulièrement pertinent lorsque les taux canadiens sont inférieurs aux taux hypothécaires émiratis.
Les résidents canadiens acquittent l'impôt sur le revenu canadien (jusqu'à 53,53 % combinés fédéral-provincial) sur les revenus locatifs mondiaux. Les plus-values sur biens immobiliers étrangers sont incluses à hauteur de 50 % et imposées au taux marginal. Les Canadiens non-résidents ayant correctement rompu leur résidence fiscale canadienne ne paient aucun impôt canadien sur les revenus locatifs ou plus-values de Dubaï, une incitation majeure pour les expatriés canadiens aux Émirats. L'impôt de départ du Canada (disposition réputée) s'applique aux valeurs mobilières mais généralement pas à l'immobilier détenu directement. Les déclarations CANAFE s'appliquent aux gros virements entrants.
Aucun contrôle des changes aux Émirats. Le Canada n'impose aucune restriction à la réception de fonds étrangers, mais les gros virements entrants (10 000 CAD et plus) déclenchent des déclarations CANAFE auprès de l'établissement destinataire. La SADC n'assure pas les dépôts en devises étrangères. La plupart des acheteurs canadiens utilisent leur compte bancaire canadien principal pour recevoir les remises locatives ; les plateformes bancaires internationales de BMO Harris et de TD gèrent efficacement les transferts AED ↔ CAD.
D'après les données de transactions de Binayah, les communautés les plus souvent choisies par les acheteurs Canadian sont :
FAQ
Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent chaque jour avec des acheteurs de toutes les nationalités. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.