🇿🇦外国买家指南
南非人是迪拜买家中最有经验的境外投资者之一，多数人早已熟悉相关术语：额度、税务清关、全球收入。南非公民可在迪拜指定区域购买永久产权房产，享有完整产权证所有权，除黄金签证门槛外没有最低投资额。购房本身很简单。需要规划的是两件事：用于汇出资金的南非储备银行额度，以及南非税务局对房产收益的处理方式。
0%
资本利得税
所有国籍均可
自由持有产权
200万迪拉姆
黄金签证门槛
5-8%
典型租金回报率
迪拜为何吸引 South African 买家
首要理由是对冲兰特。迪拜的产权以与美元挂钩的货币计价，租金收入也以同一货币到账，因此资产及其收益都置于兰特风险之外。再加上从约翰内斯堡出发八小时的直飞航程、快两小时的时区、没有轮流停电，以及 AED 2M 购房即可获得的居留身份，迪拜与英国、毛里求斯直接竞争，成为默认的离岸目的地。主流永久产权社区的毛租金回报率约为 5-8%，通常按月结算。
步骤详解
标准5步购房流程适用于所有国籍，包括非居民。
与卖方协商并签署意向备忘录（MOU / F表格）。您的经纪人将此文件提交迪拜土地局（DLD）。
签署MOU时支付10%定金（由经纪公司或信托账户持有）。定金锁定房产，买方反悔则予以没收。
开发商签发无异议证书（NOC），确认房产无未缴服务费或欠款。通常需要5-10个工作日。
双方前往DLD受托人办公室（或通过公证授权书办理）。缴纳4%过户费及行政费用。产权证书当日签发。
DLD以您的名义签发电子和纸质产权证书。您现在是合法业主。迪拜层面的租金收入从第一天起完全免税。
南非公民的购房条件与其他外籍人士完全相同：在指定区域取得永久产权，以本人名义在迪拜土地局登记，无居留条件。南非不限制居民可在境外持有何种资产——其规则管辖的是您可以汇出多少资金以及必须申报什么，而不是资金到位后您可以持有什么。房产可以个人、共同或通过阿联酋自贸区公司（DIFC、ADGM）持有，但对离岸架构须谨慎：一家由您从南非控制的公司，可能因实际管理地而被认定为南非税务居民，从而把南非税负引入一个人们往往正是为规避此点而搭建的架构。请在设立公司之前而非之后寻求专业意见。
多数南非买家全款支付，因为资金通常在选定房产之前就已汇出境外。阿联酋银行确实向非居民放贷，通常最高为估值的 50-60%，依据是有据可查的收入；但以兰特计价的工资会使审核复杂化，且贷款以迪拉姆偿还而您的收入是兰特——这是您有意承担的货币错配。期房的替代方案是开发商付款计划：预订时 10-20%，施工期间分期，交房时结清，无需信用评估。该结构也契合南非储备银行的额度周期，因为它允许您把汇款分散到不止一个日历年度。请在房价之外预留 4% 的迪拜土地局过户费和约 2% 的中介与登记费用。
阿联酋分文不取：没有个人所得税、没有资本利得税、没有年度房产税。您的经常性支出是物业费，以及出租房屋的市政住房费。真正重要的是南非这一端。南非税务局就居民的全球收入征税，因此迪拜公寓的租金利润会按您的边际税率进入南非纳税申报，而未来出售则落入南非资本利得税范围。由于阿联酋不征税，也就没有可依第 6quat 条抵免的外国税款——减免机制存在，却无税可减，因此您应按扣除自身边际税率后的净额、而非毛额来测算迪拜收益。南非与阿联酋之间确有生效的避免双重征税协定，且双方均参与账户信息自动交换，因此请把这项持有视为可见而非隐蔽。请如实申报，并围绕南非税负进行规划，而不是事后才感到意外。
这是必须最先理清的部分，因为它决定了您的时间表。南非居民依据储备银行的两项额度向境外汇款：每个日历年度 100 万兰特的单一酌情额度，无需税务清关；以及每个日历年度最高 1000 万兰特的境外投资额度，此项需要清关——您需向南非税务局申请国际转账批准，银行没有该批准不会放款。更大金额也有可能，但需要南非税务局与储备银行的专项批准，而这需要时间。实务上这意味着节奏由额度年度而非房产决定：一对夫妻拥有两套额度，而期房付款计划可以与跨两年或更多年的汇款相匹配。请在签约之前而非之后启动南非税务局的申请。反方向则很简单——阿联酋没有外汇管制，租金与出售所得可自由地以任何货币汇出，而迪拉姆与美元挂钩会在您决定下一步之前守住价值。
长期受国际买家（包括 South African 买家）欢迎的永久产权社区：
FAQ