🇮🇹外国买家指南
意大利是迪拜增长最快的欧洲客源市场之一，意大利买家通常分为两类：保留意大利税务居民身份的投资者，以及彻底迁往阿联酋的人。这一区分比本页其他任何内容都更重要，因为对两者而言迪拜一端完全相同，而意大利一端并不相同。意大利公民可在迪拜指定区域购买永久产权房产，享有完整产权证所有权，除黄金签证门槛外没有最低投资额。
0%
资本利得税
所有国籍均可
自由持有产权
200万迪拉姆
黄金签证门槛
5-8%
典型租金回报率
迪拜为何吸引 Italian 买家
对意大利投资者而言，比较对象通常是在本国购置第二套房产，而差距主要体现在持有成本而非购入价格上。意大利住宅需承担经常性的地方税，且租赁制度会侵蚀收益；迪拜不征年度房产税，租金收入在来源地也不课税，物业费成为主要的固定支出。主流永久产权社区的毛回报率约为 5-8%，而多数意大利城市的净回报要薄得多。再加上从米兰出发六小时的航程、两小时时差，以及已在海湾地区工作的大批意大利专业人士群体。
步骤详解
标准5步购房流程适用于所有国籍，包括非居民。
与卖方协商并签署意向备忘录（MOU / F表格）。您的经纪人将此文件提交迪拜土地局（DLD）。
签署MOU时支付10%定金（由经纪公司或信托账户持有）。定金锁定房产，买方反悔则予以没收。
开发商签发无异议证书（NOC），确认房产无未缴服务费或欠款。通常需要5-10个工作日。
双方前往DLD受托人办公室（或通过公证授权书办理）。缴纳4%过户费及行政费用。产权证书当日签发。
DLD以您的名义签发电子和纸质产权证书。您现在是合法业主。迪拜层面的租金收入从第一天起完全免税。
意大利公民的购房条件与其他外籍人士完全相同：在指定区域取得永久产权，以本人名义在迪拜土地局登记，无居留条件，除十年黄金签证的 AED 2M 门槛外无最低支出。意大利对居民在境外购置房产不设审批要求——其规则关乎申报您所拥有的资产，而非许可您拥有。该申报并非可选：意大利税务居民必须在年度纳税申报表的 RW 部分报告境外资产，而遗漏境外房产的罚则与申报所需的工夫完全不成比例。产权可由个人、共同所有人，或阿联酋自贸区公司（DIFC、ADGM）持有；但由您从意大利管理的公司可能被认定为意大利税务居民，因此请在设立之前寻求意见。
阿联酋银行向非居民放贷，一般最高为估值的 50-60%，依据是有据可查的收入；而以欧元计价的意大利工资或公司收入是放贷方可以轻松评估的货币——因此在迪拜办按揭是切实可行的选项，而非渺茫的机会。但请与在意大利借款作诚实比较：欧元与迪拉姆的利率不同，且贷款以与美元挂钩的货币偿还，而您的收入是欧元，这是一种真实的敞口，尽管程度温和。期房方面的替代方案是开发商付款计划——预订时 10-20%，施工期间分期，交房时结清——无需信用评估。无论选择哪条路，都请在房价之外预留 4% 的迪拜土地局过户费和约 2% 的中介与登记费用。
这一节意大利买家应当读两遍，因为意大利是少数对「持有」境外房产本身征税的国家之一。若您仍为意大利税务居民，IVIE（对境外持有不动产征收的财富税）将按房产价值每年以 1.06% 的税率适用；由于阿联酋不征收可比的房产税，也就没有可抵免的税款。租金收入另按您的 IRPEF 累进税率课税，而未来的处置视持有时间与用途，可能落入意大利资本利得规则。说得具体些：6% 的毛回报率并不是意大利税务居民实际到手的水平。意大利与阿联酋之间有生效的避免双重征税协定，且双方自动交换金融账户信息，因此该项持有在制度上就是可见的。若您确实迁居并终止意大利税务居民身份，情况将根本改变——但终止居民身份有其严格的认定标准，而昂贵的错误正是「假定」而非「确立」它。请在决定之前与意大利顾问一起测算数字。
资金流动是容易的部分。意大利处于欧元区，资本自由流动，因此没有外汇管制，为境外购房出资前也无需取得批准；您的银行会执行自身的反洗钱文件要求，而这一规模的汇款会通过常规渠道上报，而非被阻断。阿联酋一端同样没有外汇管制：租金与出售所得可自由地以任何货币汇出，而迪拉姆与美元挂钩意味着资金停留期间价值不会漂移。不应视为可选的，是申报。境外房产必须每年出现在意大利纳税申报表的 RW 部分，也就是承载 IVIE 税负的同一张表；而 CRS 申报意味着意大利当局可以独立地看到阿联酋账户。请从一开始就保存好文件——买卖合同、迪拜土地局产权证、汇款记录——并预期阿联酋方面会在成交前要求提供有据可查的资金来源。
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这些市场的买家面临相似的货币与税务问题：