🇩🇪外国买家指南
Dubai 拥有规模庞大且成熟的德国侨民社区，德国买家投资 Dubai 房产已超过 15 年。德国高额的所得税税率、本国房产的低收益率，以及一个经常出行的专业人士群体共同创造了持续的需求。UAE 与 Germany 之间的税收协定为投资架构提供了额外的明确性。
0%
资本利得税
所有国籍均可
自由持有产权
200万迪拉姆
黄金签证门槛
5-8%
典型租金回报率
迪拜为何吸引 German 买家
德国买家的主要动机是收益率和税务规划。Germany 的住宅租金收益率为 2-4%（税后净收益低于 2%），而 Dubai 提供 5-8% 的毛收益率，且无本地税收。Germany 最高 45% 的所得税税率（外加团结附加税和教会税）意味着，对于非 Germany 税务居民而言，Dubai 的租金收入在税后基础上远比德国同类资产更有价值。从 Frankfurt 出发的航程为 6 小时，使 Dubai 成为对德国投资者而言在实际操作上最易进入的国际市场之一。
步骤详解
标准5步购房流程适用于所有国籍，包括非居民。
与卖方协商并签署意向备忘录（MOU / F表格）。您的经纪人将此文件提交迪拜土地局（DLD）。
签署MOU时支付10%定金（由经纪公司或信托账户持有）。定金锁定房产，买方反悔则予以没收。
开发商签发无异议证书（NOC），确认房产无未缴服务费或欠款。通常需要5-10个工作日。
双方前往DLD受托人办公室（或通过公证授权书办理）。缴纳4%过户费及行政费用。产权证书当日签发。
DLD以您的名义签发电子和纸质产权证书。您现在是合法业主。迪拜层面的租金收入从第一天起完全免税。
德国公民在 Dubai 指定区域内享有不受限制的永久产权（freehold）。Germany 与 UAE 之间签有避免双重征税协定（DTA）, , 2013 年 UAE 与 Germany 的 DTA 规定，UAE 房产的收入和收益仅在 UAE 征税（税率为零），而不在 Germany 征税, , 但这仅适用于德国非居民或符合特定协定条件的情况。Germany 居民仍须根据 Unbeschränkte Steuerpflicht（无限纳税义务）就全球收入缴纳德国税款，但 DTA 通常提供抵免或豁免。通过 UAE 自由区实体（DIFC 或 Abu Dhabi Global Market）进行架构安排可提供额外的明确性。
UAE 银行的承保部门接受德国收入证明文件（Gehaltsabrechnungen、Steuerbescheid）。Deutsche Bank 在 Dubai 设有代表处。Commerzbank 的国际银行业务可办理 EUR ↔ AED 转账。UAE 非居民按揭条件：贷款价值比（LTV）40-50%，利率 4.5-6.5%。德国买家常利用德国 Bausparverträge（建房储蓄合同）的权益或低利率的德国投资贷款来为 Dubai 的全款购房融资，因为德国的按揭利率往往低于 UAE 非居民利率。
Germany 对居民（Unbeschränkte Steuerpflicht）的全球收入征税。Dubai 的租金收入必须在德国的 Einkommensteuererklärung（所得税申报表）中申报。UAE 与 Germany 的 DTA（第 6 条）规定，不动产收入应在房产所在国, , UAE, , 征税，而该国税率为 0%。Germany 适用 Progressionsvorbehalt（累进保留条款），即 Dubai 的收入在 Germany 免税，但在计算适用于其余德国收入的德国税率时会被纳入考量。根据 §23 EStG，持有超过 10 年的房产的资本利得在 Germany 同样免税。
UAE 没有外汇管制。Germany 没有资本管制，但 BaFin（德国金融监管机构）和反洗钱（AML）规定意味着来自 UAE 的大额汇入款项需要提供文件证明。EUR ↔ AED 转账可通过 Deutsche Bank、Commerzbank 和 Wise Business 高效办理。SEPA 转账不直接适用于 AED，但以 EUR 进行的 SWIFT 转账至德国 IBAN 账户则简单便捷。
长期受国际买家（包括 German 买家）欢迎的永久产权社区：
FAQ
指南
这些市场的买家面临相似的货币与税务问题：