🇮🇱外国买家指南
继 2020 年 9 月《亚伯拉罕协议》使阿联酋与以色列关系正常化之后，以色列买家已成为迪拜增长最快的投资者国籍之一。直飞航班、商业合作以及随后以色列市场向阿联酋的开放，推动了以色列房地产投资的激增。特拉维夫房产仅 2-3% 的收益率，使迪拜 5-8% 的收益率极具吸引力。
0%
资本利得税
所有国籍均可
自由持有产权
200万迪拉姆
黄金签证门槛
5-8%
典型租金回报率
迪拜为何吸引 Israeli 买家
以色列买家主要受两个因素驱动：收益率（迪拜 5-8% 对比特拉维夫 2-3%）以及对以色列过热的国内房地产市场进行分散投资, , 自 2010 年以来该市场的平均价格上涨超过 150%。《亚伯拉罕协议》建立了直接的商业关系，使迪拜成为以色列在海湾地区商业网络的合理延伸。El Al 及其他航空公司现已开通多个 TLV-DXB 每日直飞航班（3.5 小时）。投资 AED 2M 的阿联酋 Golden Visa 提供了便捷的第二居留选择，深受许多以色列高净值人士的青睐。以色列与阿联酋于 2023 年签署了一项税收协定，为投资架构提供了重要的明确性。
步骤详解
标准5步购房流程适用于所有国籍，包括非居民。
与卖方协商并签署意向备忘录（MOU / F表格）。您的经纪人将此文件提交迪拜土地局（DLD）。
签署MOU时支付10%定金（由经纪公司或信托账户持有）。定金锁定房产，买方反悔则予以没收。
开发商签发无异议证书（NOC），确认房产无未缴服务费或欠款。通常需要5-10个工作日。
双方前往DLD受托人办公室（或通过公证授权书办理）。缴纳4%过户费及行政费用。产权证书当日签发。
DLD以您的名义签发电子和纸质产权证书。您现在是合法业主。迪拜层面的租金收入从第一天起完全免税。
以色列公民在迪拜指定区域享有完全的永久产权（freehold）, , 这正是《亚伯拉罕协议》正常化所专门促成的。以色列与阿联酋关系已正常化，并设有完整的外交代表机构。房产可由个人持有，或通过以色列或阿联酋的公司实体持有。许多以色列买家使用以色列控股公司（חברה ישראלית）或阿联酋自由区公司来构建所有权架构，以提高税务和遗产规划的效率。
继《亚伯拉罕协议》之后，阿联酋银行已能熟练处理以色列文件，多家阿联酋大型银行现已设立专门的以色列客户专柜。以色列工资单、Tofes 106（年度税务汇总）、银行对账单及资金来源证明文件均被接受。Bank Hapoalim 与 Bank Leumi 在迪拜地区设有代理行关系。阿联酋非居民按揭条件：40-50% LTV，利率 4.5-6.5%。以色列买家还会以以色列房产作抵押，使用以色列银行按揭（Mashkantaot）来为迪拜的全款购房提供资金。
以色列对居民的全球收入征税。迪拜的租金收入须在以色列按边际税率纳税（高收入者最高达 47%）。以色列与阿联酋的避免双重征税协定（DTA，2023 年签署，截至 2026 年仍在批准过程中）规定，房产收入在房产所在国征税, , 即阿联酋（0%）。以色列居民处置阿联酋房产产生的资本利得，在以色列按 25%（公司）或 25-30%（个人）征税，预计在 DTA 完全生效后可获得协定减免。以色列非居民仅就来源于以色列的收入纳税, , 迪拜租金完全免税。许多以色列买家会将处置阿联酋房产的时间安排在非居民期间。
以色列没有外汇管制, , 以色列谢克尔完全可自由兑换。以色列银行不限制对外房地产投资。向以色列银行的大额汇入款项（ILS 或 USD）须根据以色列《禁止洗钱法》提供标准的反洗钱（AML）文件。以色列各银行（Leumi、Hapoalim、Discount、Mizrahi）均能高效处理国际电汇。通过以色列银行的外汇专柜，ILS ↔ AED 的兑换可经 SWIFT 顺利完成，且汇率具有竞争力。
根据Binayah的交易数据， Israeli 买家最常选择的社区为：
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