Chuyển Nhượng Off-Plan Là Gì
Chuyển nhượng (assignment), đôi khi được gọi là bán lại off-plan, cho phép bạn bán một bất động sản bạn mua off-plan trước khi nó bàn giao. Thay vì chờ hoàn thành, bạn chuyển hợp đồng mua của mình cho một người mua mới, người tiếp quản căn hộ và kế hoạch thanh toán còn lại với chủ đầu tư. Đây là một cách phổ biến để nhà đầu tư thoát vốn sớm hoặc hiện thực hóa lợi nhuận trong quá trình xây dựng, nhưng nó đi kèm với các quy tắc và chi phí cụ thể.
NOC Của Chủ Đầu Tư Là Thiết Yếu
Bạn không thể tự mình chuyển nhượng một căn off-plan. Chủ đầu tư phải phê duyệt việc chuyển nhượng và cấp một Giấy Chứng Nhận Không Phản Đối (NOC).
- NOC xác nhận chủ đầu tư chấp nhận người mua mới và việc chuyển kế hoạch thanh toán.
- Nếu không có nó, việc chuyển nhượng không thể được đăng ký.
- Chủ đầu tư áp dụng các điều kiện riêng của họ trước khi cấp nó, đó là lý do vì sao điểm tiếp theo quan trọng.
Ngưỡng Thanh Toán Tối Thiểu
Hầu hết các chủ đầu tư yêu cầu bạn đã thanh toán một tỷ lệ tối thiểu của giá mua trước khi họ cho phép chuyển nhượng.
- Ngưỡng này thường khoảng 30% đến 40%, nhưng thay đổi tùy chủ đầu tư và dự án.
- Một số chủ đầu tư đặt nó cao hơn hoặc gắn nó với một mốc xây dựng.
- Vì quy tắc này khác nhau theo từng trường hợp, hãy xác nhận con số chính xác trong SPA (Hợp đồng Mua Bán) của bạn hoặc trực tiếp với chủ đầu tư trước khi bạn rao bán.
Nếu bạn chưa đạt ngưỡng, bạn có thể cần thanh toán thêm vào kế hoạch trước khi có thể tiến hành. Quy tắc này tồn tại một phần để đảm bảo người mua cam kết và một phần để giữ dự án ổn định trong quá trình xây dựng, nên hãy coi nó như một cổng chắc chắn thay vì một thủ tục hình thức.
Hiểu Các Chi Phí
Một số phí áp dụng cho việc chuyển nhượng, và biết chúng trước tránh được bất ngờ:
- Phí chuyển nhượng/hành chính của chủ đầu tư để xử lý NOC và tái chuyển nhượng hợp đồng.
- Phí DLD áp dụng cho giao dịch.
- Hoa hồng môi giới nếu bạn dùng một môi giới để tìm người mua.
Các chi phí này được chia giữa người bán và người mua như thế nào là có thể thương lượng, nên hãy thống nhất rõ ràng trước khi ký bất cứ điều gì.
Thỏa Thuận Chuyển Nhượng
Giao dịch được ghi lại trong một thỏa thuận chuyển nhượng giữa bạn và người mua mới. Trong thực tế, nó:
- Ghi lại giá bán lại đã thống nhất, bao gồm bất kỳ phần chênh lệch nào cao hơn số bạn đã thanh toán đến nay.
- Xác nhận người mua tiếp quản kế hoạch thanh toán còn lại và các đợt trả tương lai cho chủ đầu tư.
- Được hoàn tất cùng với NOC của chủ đầu tư và các bước đăng ký chính thức.
Vì người mua thừa hưởng các nghĩa vụ của bạn với chủ đầu tư, cả hai bên nên xem xét kỹ SPA gốc để mọi người hiểu lịch trình còn lại. Nên để thỏa thuận được kiểm tra bởi ai đó quen thuộc với các giao dịch off-plan, để việc chuyển quyền và các đợt trả tương lai chặt chẽ và không có sự mơ hồ về những gì đã thanh toán và những gì còn lại.
Khi Nào Chuyển Nhượng Có Lý
Thời điểm là thứ làm nên hoặc phá vỡ một cuộc bán lại off-plan.
- Thị trường tăng. Nếu giá trong cộng đồng đã leo lên kể từ khi mở bán, bạn có thể bán với phần chênh lệch.
- Nhu cầu thanh khoản. Chuyển nhượng cho phép bạn thoát vốn trước khi hoàn thành nếu kế hoạch của bạn thay đổi.
- Kế hoạch thanh toán hấp dẫn. Một người mua có thể coi trọng việc tiếp quản một kế hoạch thuận lợi mà bạn đã có được khi mở bán.
Nó hoạt động kém hơn trong một thị trường yếu hoặc khi ít người mua đang hoạt động, nên định giá thực tế và lời khuyên tốt rất quan trọng.
Quy Trình Từng Bước
Trong thực tế, một cuộc chuyển nhượng điển hình diễn ra như sau:
- Xác nhận bạn đã đạt ngưỡng thanh toán tối thiểu của chủ đầu tư.
- Tìm người mua và thống nhất giá bán lại, bao gồm bất kỳ phần chênh lệch nào.
- Ký thỏa thuận chuyển nhượng nêu ra các điều khoản.
- Nộp đơn xin NOC với chủ đầu tư và thanh toán phí chuyển nhượng.
- Hoàn tất đăng ký DLD để người mua mới chính thức được ghi nhận.
- Người mua tiếp quản các đợt trả còn lại từ thời điểm đó.
Giữ mọi văn bản và biên nhận có tổ chức làm cho các bước với chủ đầu tư và DLD trơn tru hơn nhiều, và một môi giới giỏi sẽ điều phối các phần chuyển động để cả hai bên luôn đồng bộ.
Điểm Mấu Chốt
Chuyển nhượng off-plan có thể là một cuộc thoát vốn khôn ngoan, nhưng nó phụ thuộc vào NOC của chủ đầu tư, việc đạt ngưỡng thanh toán tối thiểu và xử lý các phí cùng giấy tờ đúng cách. Vì ngưỡng và các khoản phí thay đổi tùy chủ đầu tư, nên xác minh các chi tiết cụ thể sớm. Các cố vấn của Binayah xử lý bán lại off-plan thường xuyên và có thể kiểm tra tính đủ điều kiện của bạn, định giá căn hộ hợp lý và quản lý quy trình từ đầu đến cuối. Hãy liên hệ trước khi bạn rao bán.