Phần lớn vấn đề của chủ nhà ở Dubai không phải là vấn đề pháp lý. Chúng là vấn đề của lịch và của giấy tờ — một thông báo gửi quá muộn, một biên bản hiện trạng chưa bao giờ được lập, một hóa đơn phí dịch vụ không ai mở ra, một tấm séc được nộp ba tuần sau ngày ghi trên đó. Hướng dẫn này được xây dựng có chủ đích như một danh sách kiểm tra để làm việc chứ không phải một bài luận: năm giai đoạn, mỗi giai đoạn là một danh sách bạn có thể tích vào từng mục.
Ở những bước có giá trị pháp lý — Ejari, thời hạn thông báo, trần giá thuê, tiền đặt cọc — quy tắc được nêu kèm cơ chế đằng sau nó. Thời hạn thông báo và các căn cứ đều phụ thuộc vào tình tiết cụ thể, vì vậy hãy xác nhận vị thế của chính bạn với Dubai Land Department hoặc một cố vấn đủ năng lực trước khi hành động trong bất cứ việc gì gấp về thời gian.
Giai đoạn 1 — Trước khi bạn đăng tin
Hãy làm xong danh sách này trước khi một tấm ảnh đầu tiên được đưa lên cổng thông tin. Làm đúng ở đây chính là điều khiến bốn giai đoạn còn lại diễn ra êm ả.
Quyền sở hữu và tuân thủ
- Sổ hồng (title deed) trong tay, đúng tên, với các thông tin khớp với những gì bạn sẽ ghi trên hợp đồng thuê.
- Phí dịch vụ đã đóng đến hạn. Đây là chi phí của chủ sở hữu, không phải của khách thuê — được ấn định theo mỗi foot vuông dựa trên một ngân sách mà RERA phê duyệt, và được thu qua hệ thống ký quỹ Mollak.
- Đã kiểm tra mọi hạn chế của ban quản trị tòa nhà: thú nuôi, cho thuê ngắn hạn, giới hạn số người ở. Một số tòa nhà cấm hoàn toàn việc dùng làm nhà nghỉ dưỡng.
- Nếu bạn định cho thuê ngắn hạn thay vì theo năm, hãy xác nhận rằng bạn có thể xin được giấy phép nhà nghỉ dưỡng từ cơ quan quản lý du lịch của Dubai (DET, trước đây là DTCM) cho căn đó. Đây là một hoạt động có giấy phép, không phải một lựa chọn bạn có thể lặng lẽ thực hiện.
Giá và định vị
- So sánh với các bất động sản tương đương đang chào thuê trong cùng tòa nhà hoặc cùng cộng đồng, cùng số phòng ngủ — chứ không phải với mức giá bạn đạt được hai năm trước.
- Kiểm tra chỉ số giá thuê chính thức của RERA trên các kênh của DLD hoặc ứng dụng Dubai REST. Nó cho bạn biết mức trung bình thị trường đang ở đâu, và cũng chính nó là tham chiếu sẽ giới hạn các lần tăng giá của bạn sau này.
- Quyết định chính sách về séc trước khi bạn tiếp thị. Tiền thuê ở Dubai thường được thanh toán bằng 1 đến 4 tấm séc đề ngày sau; ít séc hơn thường mang lại giá tốt hơn, nhiều séc hơn thì mở rộng tệp khách thuê.
Hiện trạng và mức độ sẵn sàng
- Tổng vệ sinh, bảo dưỡng điều hòa, thử toàn bộ thiết bị, mọi bóng đèn đều sáng.
- Đã xử lý lỗi hoàn thiện: rò rỉ, mạch ron, gioăng cửa đi và cửa sổ, áp lực nước.
- Tài khoản DEWA hoạt động dưới tên bạn để phục vụ việc xem nhà và kỳ bỏ trống, và đã thanh toán đầy đủ.
- Đã xác nhận tình trạng tài khoản làm mát khu vực với nhà cung cấp (Empower hoặc tương tự), bao gồm cách chia phần phí cố định và phần tiêu thụ giữa chủ sở hữu và khách thuê trong tòa nhà của bạn — điều này khác nhau, nên đừng phỏng đoán.
- Đã đếm và ghi lại chìa khóa, thẻ ra vào, thẻ từ bãi xe và điều khiển từ xa.
Đại diện
- Nếu bạn chỉ định một môi giới, hãy kiểm tra rằng họ có Số đăng ký môi giới (Broker Registration Number - BRN) còn hiệu lực và rằng phạm vi công việc cùng mức phí được ghi bằng văn bản. Hoa hồng cho thuê theo thông lệ vào khoảng 5% tiền thuê hằng năm cộng VAT — một thông lệ thị trường, không phải mức luật định cố định, nên có thể thương lượng.
- Nếu bạn muốn cả chu trình được xử lý trọn gói thay vì chỉ khâu cho thuê, hãy so sánh các phạm vi quản lý toàn diện; phạm vi của chúng tôi được trình bày chi tiết.
Giai đoạn 2 — Tiếp nhận khách thuê
Khoảng thời gian giữa lúc chấp nhận một lời đề nghị thuê và lúc bàn giao chìa khóa là rất ngắn, và gần như mọi tranh chấp tiền đặt cọc đều được định đoạt bởi những gì bạn làm — hoặc không làm — trong khoảng đó.
Thẩm định trước khi cam kết
- Hộ chiếu, và Emirates ID hoặc một thị thực UAE còn hiệu lực.
- Công việc và thu nhập được xác minh, tương xứng với mức tiền thuê.
- Séc được phát hành từ một tài khoản ngân hàng tại UAE đứng tên chính khách thuê.
- Thư tham chiếu từ chủ nhà trước đó nếu có.
Làm cho đúng hợp đồng
- Sử dụng mẫu hợp đồng thuê thống nhất chuẩn của RERA (Form H). Đừng chấp nhận một hợp đồng phi tiêu chuẩn.
- Xác nhận hợp đồng nêu rõ: thông tin bất động sản, tiền thuê hằng năm, cơ cấu séc và các ngày thanh toán, số tiền đặt cọc, cách phân chia trách nhiệm bảo trì kèm một ngưỡng giá trị, và các hạn chế về thú nuôi, hút thuốc và cho thuê lại. Cho thuê lại mà không có sự cho phép của chủ sở hữu là một căn cứ được công nhận để chấm dứt hợp đồng thuê — hãy đưa điều đó vào văn bản.
- Ghi rõ ai đăng ký Ejari và ai trả phí, để đến ngày nhận nhà không ai lại tưởng bên kia đã làm.
Đăng ký Ejari
- Đăng ký hợp đồng thuê với RERA qua ứng dụng Dubai REST, một trung tâm đánh máy được phê duyệt, hoặc qua công ty môi giới của bạn. Chi phí đăng ký thường vào khoảng AED 220.
- Chủ nhà chịu trách nhiệm pháp lý trong việc bảo đảm hợp đồng thuê được đăng ký, kể cả khi khách thuê là người thúc đẩy thủ tục vì họ cần giấy chứng nhận để làm DEWA và thị thực.
- Hãy giữ giấy chứng nhận. Rental Dispute Centre thường yêu cầu một hợp đồng đã đăng ký khi một vụ việc được khởi kiện, và các cơ chế bảo vệ của RERA cũng mặc định có hợp đồng đó.
Ghi nhận việc bàn giao
- Biên bản hiện trạng có ghi ngày và kèm hình ảnh cho mọi phòng, thiết bị và bề mặt, có xác nhận của khách thuê.
- Chỉ số đồng hồ DEWA và làm mát được ghi lại trong cùng ngày.
- Chìa khóa, thẻ và thẻ từ được bàn giao theo một bảng kê có ký nhận.
- Giấy phép chuyển vào hoặc NOC từ ban quản trị tòa nhà được thu xếp trước — hầu hết các tòa tháp đều yêu cầu.
- Tiền đặt cọc đã nhận và số tiền cùng các điều kiện được ghi trong hợp đồng. Khoản này được hoàn lại khi kết thúc hợp đồng thuê, sau khi trừ các khoản đã thống nhất cho hư hỏng vượt quá hao mòn thông thường.
Giai đoạn 3 — Trong thời gian thuê
Giai đoạn yên ắng, và cũng là giai đoạn mà các thói quen tốt cộng dồn lại.
Tiền bạc
- Nộp mỗi tấm séc đề ngày sau vào ngân hàng đúng ngày đến hạn. Không sớm, không muộn.
- Lưu một sổ theo dõi có ghi ngày tháng cho mọi khoản thanh toán đã nhận; đó là bằng chứng chính của bạn trong bất kỳ tranh chấp nào.
- Nếu một tấm séc bị trả lại, hãy hành động bằng văn bản ngay trong ngày đầu tiên thay vì để nợ tích tụ. Không thanh toán là một căn cứ được công nhận để chấm dứt hợp đồng thuê, nhưng chỉ khi có một hồ sơ sạch sẽ đứng sau.
- Mọi thay đổi giữa năm đối với lịch thanh toán đều phải lập thành văn bản, kèm việc đổi séc một cách chính thức. Thỏa thuận miệng không có giá trị thi hành.
Bất động sản
- Hãy cho khách thuê một kênh báo hỏng rõ ràng duy nhất, và hãy phản hồi kênh đó.
- Thực hiện đúng phần trách nhiệm bảo trì của chủ sở hữu — công việc lớn và phần kết cấu nhìn chung thuộc về chủ sở hữu, việc bảo dưỡng nhỏ hằng ngày thuộc về khách thuê, nhưng hợp đồng mới là thứ chi phối chi tiết.
- Hãy lên lịch bảo dưỡng điều hòa thay vì chờ nó hỏng vào tháng Tám.
- Tiến hành một đợt kiểm tra định kỳ, thường vào khoảng giữa năm, và ghi lại. Bạn đang tìm dấu hiệu thấm nước, các thay đổi không được phép, và bất cứ điều gì đang tiến triển thành một khoản sửa chữa tốn kém.
Hành chính
- Thanh toán hóa đơn phí dịch vụ hằng năm đúng hạn, và nhân tiện hãy đọc ngân sách đã được phê duyệt.
- Lưu giữ thư từ với ban quản trị tòa nhà ở cùng một nơi.
- Gia hạn Ejari mỗi năm khi hợp đồng thuê được gia hạn.
Giai đoạn 4 — Gia hạn
Đây là giai đoạn mà các chủ nhà thường xuyên đánh mất khoản thu nhập lẽ ra họ có quyền hưởng theo luật, thuần túy chỉ vì thời điểm.
Ghi lịch các mốc thời gian
- Đặt lời nhắc ít nhất 120 ngày trước khi hết hạn, để thông báo 90 ngày không bao giờ bị gấp gáp.
- Để thay đổi bất kỳ điều khoản trọng yếu nào khi gia hạn — tiền thuê, cơ cấu séc, các điều kiện khác — bạn phải gửi cho khách thuê thông báo bằng văn bản ít nhất 90 ngày trước khi hợp đồng hết hạn, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Bỏ lỡ mốc đó, và hợp đồng thuê thường sẽ tự gia hạn theo đúng các điều khoản cũ thêm một chu kỳ nữa.
Kiểm tra xem bạn thực sự được phép yêu cầu bao nhiêu
- Mức tăng tiền thuê bị giới hạn bởi chỉ số giá thuê của RERA theo Decree No. 43 of 2013. Mức tăng được phép phụ thuộc vào việc tiền thuê hiện tại đang thấp hơn mức trung bình thị trường bao nhiêu: không được tăng nếu chênh lệch trong phạm vi 10% so với mức trung bình, sau đó lần lượt tối đa 5%, tối đa 10%, tối đa 15%, và tối đa 20% một khi khoảng cách vượt quá 40%.
- Tỷ lệ phần trăm được áp trên tiền thuê hiện tại của khách thuê, chứ không phải trên mức trung bình thị trường — một sai lầm phổ biến và tốn kém.
- Hãy chạy công cụ tính chính thức trước khi bạn soạn thông báo. Nếu nó trả về con số không, cuộc trao đổi đã kết thúc trước cả khi bắt đầu.
Gửi thông báo cho đúng cách
- Bằng văn bản, trước mốc 90 ngày, và giữ lại bằng chứng đã gửi.
- Đăng ký lại Ejari theo các điều khoản đã gia hạn.
- Nếu bạn định thu hồi bất động sản theo các căn cứ pháp lý được phép — ví dụ để bán hoặc để chính bạn dọn vào ở — yêu cầu sẽ khác và dài hơn nhiều: nhìn chung là một thông báo trước 12 tháng gửi qua công chứng viên hoặc thư bảo đảm. Các căn cứ trục xuất là cụ thể và không thể được dùng như một cách lách trần giá thuê.
- Nếu hai bên không thể thống nhất, Rental Dispute Centre (RDC) thuộc Dubai Land Department là nơi giải quyết, và các quyết định của cơ quan này có giá trị ràng buộc. Hãy mang theo hợp đồng đã đăng ký Ejari, hồ sơ thanh toán, và bằng chứng về thông báo đã gửi.
Giai đoạn 5 — Kết thúc và bàn giao
Trước khi khách thuê rời đi
- Đối chiếu thông báo của khách thuê với hợp đồng. Hướng dẫn thuê nhà của chúng tôi ghi nhận thông lệ phổ biến là khách thuê báo trước 60 ngày trước khi hợp đồng kết thúc để trả nhà mà không bị phạt — hãy kiểm tra hợp đồng của chính bạn quy định thế nào.
- Đặt lịch kiểm tra trả nhà vào đúng ngày khách dọn đi, chứ không phải muộn hơn.
- Nhắc khách thuê thu xếp giấy phép chuyển ra từ ban quản trị tòa nhà và đóng cùng thanh toán dứt điểm các tài khoản DEWA và làm mát.
Trong ngày bàn giao
- Lặp lại biên bản hiện trạng lúc nhận nhà, từng tấm ảnh một, trên đúng những căn phòng đó.
- Ghi chỉ số đồng hồ lần cuối.
- Thu hồi mọi chìa khóa, thẻ ra vào, thẻ từ và điều khiển từ xa theo bảng kê ban đầu.
- Xác nhận toàn bộ đồ đạc của khách thuê đã được chuyển đi và căn nhà đã được vệ sinh chuyên nghiệp.
Quyết toán
- So sánh biên bản lúc nhận nhà và lúc trả nhà rồi lập một bảng kê các khoản khấu trừ bằng văn bản, mỗi khoản đều có hóa đơn hoặc báo giá kèm theo.
- Chỉ khấu trừ cho hư hỏng vượt quá hao mòn thông thường — sơn lại một bức tường đã cũ đi một cách bình thường không phải là hư hỏng.
- Hoàn trả phần còn lại của tiền đặt cọc kịp thời, kèm theo bảng kê.
- Lưu giữ toàn bộ hồ sơ — hợp đồng, Ejari, các thông báo, sổ theo dõi thanh toán, cả hai biên bản hiện trạng — ít nhất trong khoảng thời gian mà một khiếu nại vẫn còn có thể phát sinh.
Chuẩn bị lại cho lần cho thuê tiếp theo
- Xử lý lỗi hoàn thiện, bảo dưỡng, vệ sinh và chụp ảnh lại.
- Định chuẩn lại mức tiền thuê theo chỉ số và theo các bất động sản tương đương đang chào thuê trước khi đăng tin lại.
- Xem lại điều gì đã sai trong chu kỳ vừa rồi và khắc phục nó trong hợp đồng kế tiếp.
Bản rút gọn
Đăng ký Ejari. Chụp ảnh mọi thứ, hai lần. Nộp séc đúng ngày ghi trên séc. Dự trù phí dịch vụ như một chi phí của chủ sở hữu. Ghi lịch thông báo 90 ngày với một tháng dự phòng, và kiểm tra chỉ số trước khi bạn đòi tăng tiền thuê. Những chủ nhà làm được sáu điều đó hiếm khi phải bước vào Rental Dispute Centre.
Binayah đã cho thuê và quản lý bất động sản tại Dubai từ năm 2007 với tư cách một công ty môi giới được RERA cấp chứng nhận. Nếu bạn muốn giao cuốn lịch đó cho người khác, chúng tôi có thể nhận trọn chu trình quản lý — còn nếu bạn muốn tự quản lý, danh sách kiểm tra này là của bạn để làm việc theo.