Mua bất động sản tại Dubai cho công dân Italian

Vì sao chọn Dubai cho Italian người mua

Vì sao chọn Dubai cho Italian người mua

Với nhà đầu tư Ý, phép so sánh thường là với việc mua căn nhà thứ hai ở quê nhà, và khoảng cách nằm ở chi phí vận hành chứ không phải giá mua. Bất động sản nhà ở tại Ý gánh các loại thuế địa phương định kỳ và một chế độ cho thuê bào mòn lợi suất; Dubai không thu thuế bất động sản hằng năm và không đánh thuế thu nhập cho thuê tại nguồn, khiến phí dịch vụ trở thành chi phí thường xuyên chính. Lợi suất gộp tại các cộng đồng freehold phổ thông vào khoảng 5-8%, so với mức ròng mỏng hơn nhiều ở phần lớn các thành phố Ý. Thêm chuyến bay sáu giờ từ Milan, chênh lệch hai giờ, và một cộng đồng chuyên gia người Ý đông đảo đã làm việc tại vùng Vịnh.

TỪNG BƯỚC

Cách mua bất động sản tại Dubai

Quy trình mua tiêu chuẩn 5 bước áp dụng cho mọi quốc tịch, bao gồm cả người không cư trú.

Tình trạng pháp lý & Quyền sở hữu

Công dân Ý mua với điều kiện y hệt bất kỳ người nước ngoài nào khác: sở hữu freehold trong các khu được chỉ định, đăng ký tại Dubai Land Department dưới tên bạn, không điều kiện cư trú và không mức chi tối thiểu ngoài ngưỡng AED 2M cho Golden Visa mười năm. Ý không yêu cầu phê duyệt với người cư trú mua bất động sản ở nước ngoài — quy định của họ là về việc kê khai những gì bạn sở hữu, không phải cho phép bạn sở hữu. Việc kê khai đó không phải tùy chọn: người cư trú thuế tại Ý phải báo cáo tài sản nước ngoài ở mục RW trong tờ khai hằng năm, và chế tài cho việc bỏ sót một bất động sản nước ngoài là không tương xứng với công sức kê khai nó. Quyền sở hữu có thể thuộc cá nhân, đồng sở hữu, hoặc một công ty khu tự do UAE (DIFC, ADGM), nhưng một công ty bạn điều hành từ Ý có thể bị kéo vào diện cư trú thuế Ý, nên hãy xin tư vấn trước khi thành lập.

Lựa chọn tài chính

Ngân hàng UAE cho người không cư trú vay, thường tới 50-60% giá trị dựa trên thu nhập có chứng từ, và lương Ý hay thu nhập doanh nghiệp bằng euro là đồng tiền mà bên cho vay thẩm định không mấy khó khăn — nên vay thế chấp ở Dubai là một lựa chọn thực tế chứ không phải chuyện xa vời. Hãy so sánh trung thực với việc vay tại Ý: lãi suất euro và dirham khác nhau, và khoản vay được trả bằng đồng tiền neo theo USD trong khi thu nhập của bạn bằng euro — một rủi ro thật, dù nhẹ. Lựa chọn với hàng hình thành trong tương lai là kế hoạch thanh toán của chủ đầu tư — 10-20% khi đặt chỗ, trả góp trong xây dựng, phần còn lại khi bàn giao — không thẩm định tín dụng. Dù chọn đường nào, hãy dự trù 4% phí sang tên Dubai Land Department cộng khoảng 2% phí môi giới, đăng ký trên giá mua.

Tác động thuế

Đây là mục người mua Ý nên đọc hai lần, vì Ý là một trong số ít quốc gia đánh thuế lên chính việc nắm giữ bất động sản ở nước ngoài. Nếu bạn vẫn là cư trú thuế Ý, IVIE — thuế tài sản đánh trên bất động sản nắm giữ ở nước ngoài — áp dụng hằng năm trên giá trị bất động sản với thuế suất 1,06%, và vì UAE không thu loại thuế bất động sản tương đương nên không có gì để khấu trừ vào đó. Thu nhập cho thuê chịu thuế riêng theo biểu IRPEF lũy tiến của bạn, và việc bán ra sau này có thể rơi vào quy định lãi vốn của Ý tùy thời điểm và mục đích sử dụng. Nói cụ thể: lợi suất gộp 6% không phải là thứ một cư trú thuế Ý thực nhận. Ý và UAE có hiệp định tránh đánh thuế hai lần đang hiệu lực, và cả hai tự động trao đổi thông tin tài khoản tài chính, nên khoản nắm giữ vốn dĩ đã hiển thị. Nếu bạn thực sự chuyển đi và chấm dứt cư trú thuế Ý, bức tranh thay đổi căn bản — nhưng việc chấm dứt cư trú có những tiêu chí nghiêm ngặt riêng, và sai lầm đắt giá là giả định thay vì xác lập nó. Hãy tính toán cùng một cố vấn Ý trước khi quyết định.

Hồi hương vốn

Chuyển tiền là phần dễ. Ý thuộc khu vực đồng euro với tự do lưu chuyển vốn, nên không có kiểm soát ngoại hối và không cần phê duyệt trước khi tài trợ một giao dịch ở nước ngoài; ngân hàng của bạn sẽ áp dụng yêu cầu chứng từ phòng chống rửa tiền riêng, và một khoản chuyển cỡ này sẽ được báo cáo qua các kênh thông thường chứ không bị chặn. Phía UAE cũng không có kiểm soát ngoại hối: tiền thuê và tiền bán ra đi tự do bằng bất kỳ đồng tiền nào, và việc dirham neo theo USD nghĩa là giá trị không trôi trong lúc tiền nằm chờ. Điều bạn không nên coi là tùy chọn chính là việc báo cáo. Bất động sản nước ngoài phải xuất hiện ở mục RW trong tờ khai Ý mỗi năm, cũng chính là tờ khai mang nghĩa vụ IVIE, và cơ chế báo cáo CRS nghĩa là cơ quan Ý có thể thấy các tài khoản UAE một cách độc lập. Hãy giữ giấy tờ — hợp đồng mua bán, sổ đỏ DLD, chứng từ chuyển tiền — ngay từ đầu, và chuẩn bị việc phía UAE yêu cầu chứng minh nguồn tiền trước khi hoàn tất.

Khu vực ưa thích

Các cộng đồng sở hữu vĩnh viễn được người mua quốc tế ưa chuộng, trong đó có người mua Italian là:

FAQ

Câu hỏi thường gặp