Запуск компании в ОАЭ сегодня сопровождается понятной системой НДС, с которой большинство бизнесов сталкиваются с первого дня. Понимание, когда вы обязаны зарегистрироваться, какие документы нужны, как выставлять счета и как НДС применяется к недвижимости, сэкономит вам время, оборотные средства и избавит от проблем с соблюдением требований.
В этом руководстве разобрана регистрация по НДС в ОАЭ для новых компаний — пороги, подача через портал FTA, ключевые сроки, а также отраслевые особенности для инвесторов в недвижимость, арендодателей и поставщиков услуг.
НДС в ОАЭ в двух словах
В ОАЭ действует налог на добавленную стоимость (НДС) по стандартной ставке 5% на большинство товаров и услуг. Компании, достигшие порога, должны зарегистрироваться в Федеральной налоговой службе (FTA), начислять НДС на облагаемые поставки, подавать периодические декларации и уплачивать сумму НДС к доплате.
- Стандартная ставка НДС: 5%
- Обязательный порог регистрации (облагаемые поставки за скользящие 12 месяцев): AED 375,000
- Добровольный порог регистрации: AED 187,500
- Большинство компаний отчитываются ежеквартально; крупные — ежемесячно. Декларации и платежи обычно подаются в течение 28 дней после окончания периода.
Новые компании без исторической выручки могут зарегистрироваться, если ожидают превысить добровольный или обязательный порог в ближайшие 30 дней на основании подписанных контрактов или достоверных прогнозов.
Кто и когда обязан зарегистрироваться
Вы обязаны зарегистрироваться, если ваши облагаемые поставки (и импорт) превысили AED 375,000 за последние 12 месяцев, либо вы ожидаете превысить этот показатель в ближайшие 30 дней. Вы можете зарегистрироваться добровольно, если превысили AED 187,500 (или если ваши облагаемые расходы превышают эту сумму и вы хотите возместить входной НДС).
Нерезиденты, осуществляющие облагаемые поставки в ОАЭ, как правило, обязаны регистрироваться, если получатель не должен начислять НДС по механизму реверс-ченджа.
Для стартапов FTA принимает прогнозные подтверждения — такие как подписанные контракты, договоры аренды, заказы на покупку (PO) или зачисленный на счет аванс на мобилизацию проекта — в качестве доказательства ожидаемого превышения порога.
- Обязательная регистрация: AED 375,000+ облагаемых поставок
- Добровольная регистрация: AED 187,500+ поставок или расходов
- Подайте заявку без промедления после возникновения обязанности, чтобы избежать штрафов
Документы и сведения, которые понадобятся
Подготовьте точные, разборчивые документы перед началом онлайн-заявки на портале FTA (eservices.tax.gov.ae):
- Торговая лицензия и лицензии филиалов (при наличии)
- Устав/МОА и схема структуры владения
- Паспорт и Emirates ID владельцев/уполномоченных подписантов; визовые страницы при наличии
- Подтверждение назначения менеджера/уполномоченного подписанта (например, доверенность)
- Контактные данные в ОАЭ: адрес, мобильный, email
- Письмо банка или выписка с IBAN
- Характер деятельности, ожидаемый оборот, информация об импорте/экспорте
- Договор аренды/счет за коммунальные услуги для вашего места деятельности в ОАЭ
- Образцы договоров продажи/LOI, счета поставщиков или бизнес-план для подтверждения ожидаемого оборота
- Таможенная регистрация (если вы импортируете товары) и данные по фризоне (при наличии)
Если подаете на НДС-группу, подготовьте подтверждения юридической связанности между компаниями (единый контроль), TRN (при наличии) и финансовую отчетность.
Пошагово: регистрация по НДС на портале FTA
1) Создайте учетную запись FTA e-Services и подтвердите email/мобильный.
2) Начните новую заявку на регистрацию по НДС и заполните данные об учреждении (юридическое наименование, торговое наименование, адреса).
3) Укажите виды деятельности и данные по обороту (исторические и/или ожидаемые на ближайшие 30 дней и 12 месяцев).
4) Выберите налоговые периоды (FTA назначит ежемесячно или ежеквартально исходя из профиля).
5) Добавьте данные уполномоченного подписанта и загрузите подтверждающие документы.
6) Проверьте, подтвердите и отправьте.
FTA может запросить разъяснения. После одобрения вы получите Tax Registration Number (TRN). Многие заявки обрабатываются в течение нескольких недель, но сроки зависят от полноты и отраслевых рисков. Начисляйте НДС только после получения TRN и даты вступления регистрации в силу.
- Сохраните PDF-копию поданной заявки
- Не выставляйте счета с НДС до получения TRN/даты вступления в силу
Счета, декларации и хранение документов
После регистрации:
- Выставляйте налоговые счета, соответствующие правилам НДС ОАЭ: наименование и адрес поставщика, TRN, уникальный номер счета, дата поставки, описание, количество, цена за единицу, ставка и сумма НДС, итоговая сумма. Для упрощенных счетов (B2C в пределах лимитов) возможен сокращенный набор реквизитов.
- Подавайте декларации по НДС через портал FTA за каждый налоговый период (обычно ежеквартально). Уплачивайте сумму НДС к доплате в срок — просрочка ведет к штрафам.
- Ведите надежный учет и храните документы не менее установленного срока (на практике 5 лет для большинства записей; 15 лет для документов по объектам недвижимости). Храните налоговые счета, контракты, документы по импорту/экспорту и сверки.
- Входной НДС можно возмещать по допустимым деловым расходам, связанным с осуществлением облагаемых поставок. Распределяйте входной НДС, если вы осуществляете как облагаемые, так и освобожденные поставки.
Недвижимость: как применяется НДС
Режим НДС в сфере недвижимости ОАЭ зависит от типа объекта и тайминга:
- Коммерческая недвижимость: продажа и аренда, как правило, облагаются НДС 5%.
- Жилая недвижимость: первая поставка (продажа или аренда) нового жилого объекта в течение трех лет после завершения обычно облагается по нулевой ставке; последующие поставки, как правило, освобождены от НДС.
- Земля без застройки: как правило, освобождена.
- Сервисные сборы, управление объектами, брокерские комиссии и большинство профессиональных услуг облагаются НДС 5%.
- Designated zones: специальные правила в основном касаются перемещения товаров; поставки недвижимости в designated zones обычно рассматриваются так же, как на материке, для целей НДС.
Практические примеры:
- Арендодатель, сдающий офис, обычно должен начислять НДС 5% на аренду; арендатор часто может его возместить, если зарегистрирован по НДС и осуществляет облагаемые поставки.
- Жилой арендодатель обычно не начисляет НДС на аренду; сопутствующие услуги (например, брокерская комиссия) остаются облагаемыми НДС 5%.
- Девелоперам и инвесторам важно отслеживать входной НДС по строительству/fit-out; возможность возмещения зависит от осуществления облагаемых или нулевых поставок.
- Храните документы по объектам недвижимости дольше (часто до 15 лет)
- Проверяйте формулировки договоров: положения о НДС, определения арендной платы и режим сервисных сборов
Обязательная и добровольная регистрация: что выбрать новой компании?
| Aspect | Mandatory Registration | Voluntary Registration |
|---|---|---|
| Threshold | AED 375,000+ taxable supplies | AED 187,500+ supplies or taxable expenses |
| Timing | Apply once threshold is met/expected in 30 days | At your discretion once eligible |
| Benefit | Legal compliance; ability to charge VAT | Recover input VAT early; signal credibility |
| Cash flow impact | Must collect and remit VAT | Can reclaim VAT on setup costs |
| Ideal for | Active trading businesses | Startups with material setup/marketing costs |
НДС‑группы и фризоны
Группировка по НДС позволяет взаимосвязанным компаниям, учрежденным в ОАЭ и находящимся под общим контролем, зарегистрироваться под одним TRN, упростив внутригрупповые расчеты (как правило, игнорируются для целей НДС). Рассмотрите группировку, если у вас несколько оншорных компаний с общими операциями; предварительно оцените последствия для комплаенса и коммерции.
Фризоны: Наличие лицензии в фризоне само по себе не меняет обязательства по НДС. Многие компании во фризонах обязаны регистрироваться и начислять НДС так же, как и оншорные компании. Designated zones имеют особый режим в основном для товаров; услуги и недвижимость обычно следуют стандартным правилам НДС ОАЭ.
- Объединяйте в группу только при тесной экономической, финансовой и организационной связности компаний
- Оцените, помогает ли группировка сократить невозмещаемый НДС или админнагрузку
Ключевые сроки, штрафы и практики снижения рисков
- Регистрация: Подавайте заявку своевременно, как только достигаете или ожидаете достигнуть порога; просрочка регистрации влечет фиксированные штрафы.
- Декларации и платежи: Сдавайте в сроки, указанные на вашей панели FTA для каждого налогового периода, обычно через 28 дней после окончания периода.
- Исправления: Используйте добровольное раскрытие, если выявили существенные ошибки.
Штрафы в ОАЭ могут включать фиксированные суммы и процентные санкции за позднюю регистрацию, подачу, уплату и несоответствие счетов. Настройте календарные напоминания, ежемесячно сводите регистры и держите документы наготове для возможных запросов FTA.
- Автоматизируйте нумерацию счетов и архивируйте подписанные контракты
- Сверяйте продажи, банковские поступления и декларации по НДС в каждом периоде
- Пересматривайте режим НДС при изменении условий контрактов (например, перевод жилья в коммерческое использование)
Чек-лист для первой регистрации по НДС без сбоев
- Определите свое место учреждения и перечень облагаемой деятельности
- Рассчитайте облагаемые поставки за скользящие 12 месяцев и прогнозы на ближайшие 30 дней
- Выберите между обязательной и добровольной регистрацией
- Соберите KYC-документы, лицензии, банковский IBAN, договор аренды и схему владения
- Подготовьте подтверждение ожидаемого оборота (контракты/PO)
- Картируйте свои поставки: облагаемые, по нулевой ставке, освобожденные; определите необходимость распределения входного НДС
- Выберите учетное ПО с поддержкой счетов по НДС ОАЭ
- Установите внутренние дедлайны для подачи деклараций и платежей
Распространенные ошибки, которых стоит избегать
- Выставление счетов с НДС до получения TRN. TRN и дата вступления регистрации в силу обязательны до начала начисления НДС.
- Игнорирование скользящего расчета. Проверка только дохода за финансовый год и игнорирование теста за скользящие 12 месяцев может задержать обязательную регистрацию.
- Предположение, что статус во фризоне снимает обязанности по НДС. Большинство компаний во фризонах работают по стандартным правилам НДС ОАЭ.
- Одинаковое обращение со всеми доходами от недвижимости. Коммерческая аренда обычно облагается, жилая — как правило, освобождена.
- Слабое хранение документов. Плохой учет счетов и контрактов грозит отказом во входном НДС и штрафами.
Заключение
Регистрация по НДС проста, если подготовиться заранее: подтвердите критерии, соберите документы и подайте полную заявку в FTA. Для бизнеса, связанного с недвижимостью, корректная классификация поставок — коммерческие против жилых, первые против последующих — напрямую влияет на ценообразование, денежные потоки и возмещение входного НДС. При сомнениях обратитесь за профессиональной консультацией или свяжитесь с командой Binayah, чтобы выстроить позицию по НДС в соответствии с вашей бизнес-моделью и инвестиционной стратегией.