Большинство покупателей приезжают в Дубай с бюджетом и ценой и полагают, что разрыв между ними невелик. Это не так. При покупке готовой квартиры закладывайте примерно 7% от цены на транзакционные издержки, и с февраля 2025 года почти ничего из этого нельзя занять. Одно это изменение переопределило, что на самом деле можно купить при данной зарплате.
Ниже — полный перечень. Установленные законом ставки помечены как таковые. Там, где речь идёт о рыночной практике, а не о законе, мы это указываем: практика обсуждаема, закон — нет.
Сбор DLD за передачу права: 4%
Земельный департамент Дубая берёт 4% от цены покупки за передачу права собственности. Закон делит этот сбор пополам: 2% на покупателя и 2% на продавца. На практике почти в каждой вторичной сделке в Дубае покупатель платит все 4%. Это настолько стандартно, что большинство агентов просто назовут вам эту сумму как расход покупателя, вообще не упомянув о разделении.
Формально это предмет переговоров. На практике переговоров почти не бывает. На квартире за AED 2,000,000 это AED 80,000.
Рядом с ним идёт небольшой набор административных сборов DLD: AED 250 за свидетельство о собственности, AED 250 за карту объекта, AED 10 за knowledge fee и AED 10 за innovation fee. Итого около AED 580.
Сбор доверенного регистратора и двойной счёт, который надо отследить
Передача права оформляется в офисе доверенного регистратора (registration trustee), а не в самом DLD. Регистратор берёт AED 2,000 плюс 5% НДС на объектах дешевле AED 500,000 и AED 4,000 плюс 5% НДС на объектах от этой суммы. То есть при типичной покупке: AED 4,200.
Именно здесь многие публикуемые расчёты расходов ошибаются. Некоторые источники указывают этот же сбор ещё раз под другим названием — обычно «административный сбор DLD» около AED 4,000. Это одна и та же позиция. Если вы видите в смете и сбор регистратора, и отдельный четырёхтысячный «административный сбор DLD», на бумаге с вас берут лишние примерно AED 4,000. Спросите, что есть что.
Комиссия агентства: 2% + НДС, и когда она равна нулю
При перепродаже стандартная брокерская комиссия составляет 2% от цены плюс 5% НДС и платится покупателем. На AED 2,000,000 это AED 42,000.
При покупке off-plan агенту платит застройщик. Покупатель не платит комиссию вообще. Если агент пытается взять с вас комиссию на прямом запуске от застройщика, это не рыночная норма — это агент, берущий с вас деньги за то, за что ему уже платят. Такой вопрос стоит задать прямо.
Изменение 2025 года, которое важнее любого сбора
С 1 февраля 2025 года, согласно директиве Центрального банка ОАЭ, банки больше не могут включать в ипотеку 4% сбора DLD или 2% комиссии агентства. Раньше многие кредиторы вписывали это в сумму кредита. Теперь не могут. Эти деньги должны существовать как живые наличные сверх первоначального взноса.
Публикации того времени указывали, что это затронуло около 70% ипотечных покупателей на вторичном рынке, то есть большинство людей финансировали хотя бы часть своих расходов. Эффект на практике прост: тот же покупатель, та же зарплата, тот же одобренный кредит — и теперь ощутимо больше наличных для закрытия сделки.
Посчитаем на готовой квартире за AED 2,000,000 для покупателя-экспата:
Первоначальный взнос при LTV 75%: AED 500,000.
DLD 4%: AED 80,000.
Агентство 2% + НДС: AED 42,000.
Регистратор: AED 4,200.
Административный пакет DLD: AED 580.
Регистрация ипотеки (0.25% от кредита в AED 1,500,000 + AED 290): AED 4,040.
Оценка: около AED 3,150 с НДС.
Банковская комиссия за организацию кредита, если её не отменили, 1% + НДС: AED 15,750.
Наличные, необходимые на момент закрытия: примерно AED 650,000, из которых около AED 150,000 — это сборы. Взнос в AED 500,000 никогда не был всей картиной.
Расходы, связанные с ипотекой
Потолок LTV для экспатов: 75% на готовое жильё стоимостью до AED 5,000,000, 65% свыше AED 5,000,000 и 50% на off-plan. Гражданам ОАЭ доступно чуть больше.
Регистрация ипотеки в DLD стоит 0.25% от суммы кредита плюс AED 290. Оценка обходится в AED 2,500 — AED 3,500 плюс НДС. Комиссия банка за организацию кредита номинально около 1% плюс НДС, но это одна из по-настоящему обсуждаемых позиций: её часто полностью отменяют, особенно на крупных кредитах или если у вас зарплатный счёт в этом банке. Просите об отмене до того, как примете offer letter, а не после.
Off-plan — это другая структура расходов
Совокупные расходы по off-plan ближе к 4% от цены, чем к 7%, и причина проста: нет комиссии агентства и нет отдельного сбора при передаче объекта.
Регистрация Oqood и есть тот самый 4-процентный сбор DLD. Он платится один раз, с цены покупки off-plan, в момент первичной продажи. Второго начисления 4% при вводе здания в эксплуатацию и выдаче свидетельства о собственности нет. Это устойчивое заблуждение, из-за которого off-plan выглядит дороже, чем есть. Собственный административный сбор Oqood составляет AED 40.
Что вы действительно платите — это административный сбор застройщика, обычно от AED 1,000 до AED 6,000 в зависимости от застройщика. Сборы регистратора на off-plan, как правило, не взимаются, потому что регистрацию ведёт сам застройщик.
Текущие расходы, о которых забывают
Две из них застают врасплох почти всех.
Муниципальный жилищный сбор составляет 5% от годовой арендной стоимости объекта и выставляется ежемесячно через ваш счёт DEWA. Если вы владеете и живёте сами, он начисляется исходя из той аренды, которую объект мог бы приносить. Это самая часто пропускаемая строка в оценках стоимости владения в Дубае: на объекте с арендной стоимостью AED 120,000 это AED 6,000 в год, которые приходят по AED 500 в месяц в счёте за коммунальные услуги, куда вы не вчитывались.
Сервисные сборы публикуются по каждому зданию, а не по району, в индексе Mollak при DLD. Это важно, потому что две башни на одной улице могут отличаться втрое. Диапазон по Дубаю — примерно от AED 3 до AED 30 за квадратный фут в год, с длинным хвостом до примерно AED 68 для Burj Khalifa. Виллы заметно дешевле: Arabian Ranches — около AED 3.50 за квадратный фут.
Главный фактор разброса — включено ли районное охлаждение (чиллер) в сервисный сбор или выставляется отдельно. Здание с включённым чиллером будет выглядеть дорогим в расчёте на фут и при этом может оказаться дешевле в сумме. Всегда сравнивайте сопоставимое с сопоставимым и всегда смотрите конкретное здание, а не средний показатель по району.
Чего вы не платите: в Дубае нет налога на прирост капитала при продаже недвижимости и нет ежегодного налога на имущество.
Как получить реальную цифру по реальному объекту
Общие проценты дают приблизительную картину. Они не скажут, во сколько на самом деле обойдётся покупка и содержание конкретной квартиры в конкретном здании, потому что сервисный сбор, схема чиллера и NOC различаются именно в том, чего процент не отражает.
NOC, к слову, стоит от AED 500 до AED 5,000 плюс НДС и по сложившейся практике оплачивается продавцом — но эта практика живёт в MOU, и стоит проверить, что в MOU написано именно то, что вы предполагаете.
Если у вас перед глазами конкретный объект, прогоните его через Binayah Deal Check на Deal Check. Сервис принимает ссылку на объявление, скриншот или брошюру любого агентства и возвращает общую сумму необходимых наличных с разбивкой по каждой строке, а также зарегистрированные в DLD сопоставимые сделки по тому же зданию. Он также скажет, когда данных недостаточно для уверенного вывода, — и это более полезный ответ, когда он правдив.