🇹🇷РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Турецкие покупатели приходят в Dubai, уже свободно ориентируясь в трансграничной недвижимости. У Turkey есть собственная программа получения ВНЖ и гражданства за инвестиции, поэтому турецкие инвесторы обычно задают точные вопросы о том, что именно даёт покупка в Dubai. Граждане Turkey могут приобретать недвижимость в полную собственность в выделенных зонах Dubai с полным правом собственности по title-deed, без минимального порога инвестиций (помимо порогов Golden Visa) и без требования проживать в UAE.
0%
Налог на прирост капитала
Все национальности
Право собственности
2М AED
Золотая виза от
5-8%
Типичная доходность
Почему Дубай для Turkish покупателей
Здесь важно честное сравнение: программа Turkey даёт гражданство, а Golden Visa в Dubai — резидентство, а не паспорт. Взамен Dubai предлагает валюту. Лира за последнее десятилетие потеряла значительную часть стоимости к доллару, а актив в дирхамах с жёсткой привязкой к доллару полностью выводит и недвижимость, и арендный доход из этой экспозиции — именно это чаще всего называют турецкие покупатели. Добавьте четырёхчасовой перелёт из Istanbul, крупное сложившееся турецкое деловое сообщество и валовую доходность аренды в основных freehold-районах примерно 5-8%, выплачиваемую в дирхамах без удержания налога у источника.
ШАГ ЗА ШАГОМ
Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.
Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).
При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.
Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.
Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.
DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.
Граждане Turkey покупают на тех же условиях, что и любые другие иностранцы: freehold в выделенных зонах, регистрация в Dubai Land Department на ваше имя, без требования резидентства и без минимальной суммы, кроме порога AED 2M для десятилетней Golden Visa. Turkey не требует разрешения на владение жилой недвижимостью за рубежом. Стоит быть точным в том, что такое Golden Visa: возобновляемое десятилетнее разрешение на проживание для вас и ваших иждивенцев, привязанное к сохранению собственности, а не путь к гражданству UAE — натурализации за инвестиции в UAE нет. Если цель — второй паспорт, Dubai не тот инструмент; если цель — защита от валютного риска, резидентство и доходность, то тот. Владение может быть личным, совместным или через компанию в свободной зоне UAE (DIFC, ADGM).
Банки UAE кредитуют нерезидентов, как правило до 50-60% стоимости, но оценивают подтверждённый доход, а зарплата в лирах усложняет анализ — не в последнюю очередь потому, что кредит обслуживается в дирхамах. Если у турецкого покупателя уже есть доход в иностранной валюте или зарубежная компания, досье проходит просто. Иначе практичный путь — рассрочка от застройщика на строящийся объект: 10-20% при бронировании, платежи в ходе строительства, остаток при передаче, без кредитной проверки и без процентов в обычном смысле. Такая схема позволяет конвертировать лиру в дирхамы поэтапно, а не одной уязвимой суммой, что немаловажно при движении курса. Заложите 4% сбора DLD плюс примерно 2% на агентские и регистрационные расходы сверх цены и зафиксируйте график в дирхамах, чтобы платежи не переоценивались против вас.
UAE не взимает подоходный налог с физических лиц, налог на прирост капитала и ежегодный налог на недвижимость; регулярные расходы — сервисные сборы плюс муниципальный жилищный сбор на сдаваемое жильё. Turkey облагает резидентов налогом на мировой доход, поэтому арендный доход от недвижимости в Dubai в принципе подлежит декларированию в Turkey и облагается по прогрессивным ставкам подоходного налога, которые заметно выше плоских ставок, распространённых в регионе. Поскольку UAE не взимает ничего, зачесть против турецкого налога нечего — механизм есть, но зачитывать не из чего. Между Turkey и UAE действует соглашение об избежании двойного налогообложения, распределяющее права налогообложения, и обе страны участвуют в автоматическом обмене информацией о финансовых счетах. Практический вывод: моделируйте доходность в Dubai за вычетом турецкого налога по вашей предельной ставке и получите подтверждение режима у турецкого консультанта с учётом вашего статуса резидентства, прежде чем полагаться на какие-либо цифры.
В UAE нет валютного контроля, поэтому арендный доход и выручка от продажи свободно уходят из страны в любой валюте, а привязка дирхама к доллару удерживает стоимость, пока средства лежат. Турецкая сторона требует большего внимания. Turkey не раз за последние годы ужесточала правила покупки и перевода иностранной валюты, и хотя физические лица могут финансировать зарубежную недвижимость и делают это, банки применяют требования к документам, а лимиты переводов могут меняться без длительного предупреждения. Обсудите с банком конкретный маршрут и сумму до того, как примете график платежей, потому что рассрочка предполагает возможность переводить деньги в фиксированные даты. На принимающей стороне правила UAE по противодействию отмыванию требуют документального подтверждения происхождения средств — счетов компании, документов о дивидендах, предыдущей продажи недвижимости, — и брокер с лицензией RERA обязан завершить эту проверку по каждому покупателю в любом случае, так что заранее подготовленное досье только ускорит процесс.
Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди Turkish покупателей:
FAQ
Гайды
Покупатели на этих рынках сталкиваются со схожими валютными и налоговыми вопросами:
Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.