🇰🇿РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Kazakhstan стал одним из самых стабильных центральноазиатских рынков-источников для Dubai — этому помогают прямые рейсы из Almaty и Astana и безвизовый режим, упрощающий смотровые поездки. Граждане Kazakhstan могут приобретать недвижимость в полную собственность в выделенных зонах Dubai с полным правом собственности по title-deed, без минимального порога инвестиций (помимо порогов Golden Visa) и без требования резидентства. Kazakhstan не ограничивает владение недвижимостью за рубежом; но требует её декларировать.
0%
Налог на прирост капитала
Все национальности
Право собственности
2М AED
Золотая виза от
5-8%
Типичная доходность
Почему Дубай для Kazakh покупателей
Для казахстанских покупателей привлекательность — это сочетание диверсификации и доступности. Тенге за последнее десятилетие резко девальвировался не раз, а актив, номинированный в дирхамах с привязкой к доллару, полностью снимает эту экспозицию. К тому же Dubai — это четыре с половиной часа лёта из Almaty, ближе большинства европейских альтернатив, и он служит рабочей базой для торговых и логистических компаний, уже перевозящих товары через Gulf. Валовая доходность аренды в основных freehold-районах — примерно 5-8%, аренда выплачивается в дирхамах без удержания у источника.
ШАГ ЗА ШАГОМ
Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.
Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).
При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.
Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.
Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.
DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.
Граждане Kazakhstan покупают ровно на тех же основаниях, что и любые другие иностранцы: freehold в выделенных зонах, регистрация в Dubai Land Department на ваше имя, без требования резидентства и без минимальной суммы, кроме порога AED 2M для десятилетней Golden Visa. Получать казахстанское разрешение перед покупкой не нужно. Что Kazakhstan действительно требует — это раскрытие: резиденты обязаны декларировать зарубежные активы и счета в налоговом органе, и недвижимость за рубежом попадает в эту категорию напрямую. Считайте декларацию частью процесса покупки, а не последующей формальностью. Владение может быть личным, совместным или через компанию в свободной зоне UAE (DIFC, ADGM), хотя для одного объекта личное владение обычно дешевле и проще.
Большинство казахстанских сделок — за наличные или с финансированием от застройщика, а не в ипотеку. Банки UAE кредитуют нерезидентов, как правило до 50-60% стоимости, но им нужен подтверждённый доход в валюте, которую они могут оценить, а доход от бизнеса в тенге обычно усложняет досье, хотя и не делает его невозможным. Простая альтернатива — рассрочка от застройщика на строящийся объект: 10-20% при бронировании, платежи в ходе строительства и остаток при передаче, без кредитной проверки и без процентов в обычном смысле. В любом случае заложите 4% сбора Dubai Land Department за переход права плюс примерно 2% на агентские и регистрационные расходы сверх заявленной цены и зафиксируйте график платежей в дирхамах, чтобы движение курса между платежами не стало сюрпризом.
Со стороны UAE — ноль: нет подоходного налога с физических лиц, налога на прирост капитала и ежегодного налога на недвижимость. Ежегодно вы платите сервисные сборы плюс муниципальный жилищный сбор на сдаваемое жильё. Kazakhstan облагает резидентов налогом на мировой доход по плоской ставке 10% для физических лиц, и это касается как арендного дохода от квартиры в Dubai, так и прибыли при последующей продаже. Поскольку UAE не берёт ничего, зачитывать иностранный налог не из чего, поэтому рассчитывайте, что 10% применятся полностью, и моделируйте чистую доходность соответственно: 6% валовой доходности — это не 6% чистой. Между Kazakhstan и UAE действует соглашение об избежании двойного налогообложения, определяющее, какая страна что облагает, и обе участвуют в автоматическом обмене информацией о финансовых счетах, так что владение в Dubai по определению видно казахстанским органам. Декларируйте актив и доход: арифметика посильна, санкции за молчание — нет.
Kazakhstan не применяет валютный контроль в ограничительном смысле: резиденты вправе держать иностранную валюту и счета за рубежом и переводить средства на покупку недвижимости, не запрашивая разрешение на вывоз капитала. Вместо этого действует режим отчётности: о зарубежных счетах и активах нужно уведомлять и декларировать их в налоговом органе, а банки проводят собственные проверки происхождения средств при крупных исходящих переводах. Со стороны UAE валютного контроля нет вовсе, поэтому арендный доход и выручку от продажи можно свободно выводить в любой валюте, а привязка дирхама к US dollar означает, что стоимость не смещается, пока средства лежат. Ожидайте, что сторона UAE запросит документальное подтверждение происхождения средств по правилам противодействия отмыванию — счета бизнеса, документы о дивидендах, предыдущая продажа недвижимости. Брокер с лицензией RERA обязан проводить эту проверку по каждому покупателю, поэтому заранее подготовленные документы просто ускорят сделку.
Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди Kazakh покупателей:
FAQ
Гайды
Покупатели на этих рынках сталкиваются со схожими валютными и налоговыми вопросами:
Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.