🇮🇱РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Израильские покупатели превратились в одну из самых быстрорастущих категорий инвесторов в Дубае после нормализации отношений между ОАЭ и Израилем в рамках Соглашений Авраама в сентябре 2020 года. Прямые рейсы, деловое сотрудничество и последующее открытие израильского рынка для ОАЭ вызвали всплеск израильских инвестиций в недвижимость. Доходность недвижимости в Тель-Авиве всего в 2-3% делает дубайские 5-8% весьма привлекательными.
0%
Налог на прирост капитала
Все национальности
Право собственности
2М AED
Золотая виза от
5-8%
Типичная доходность
Почему Дубай для Israeli покупателей
Израильских покупателей мотивируют два основных фактора: доходность (5-8% в Дубае против 2-3% в Тель-Авиве) и диверсификация от перегретого внутреннего рынка недвижимости Израиля, где средние цены выросли более чем на 150% с 2010 года. Соглашения Авраама создали прямые деловые связи, сделав Дубай логичным продолжением израильских деловых сетей в Персидском заливе. El Al и другие авиакомпании теперь выполняют несколько прямых ежедневных рейсов TLV-DXB (3,5 часа). Golden Visa ОАЭ при инвестиции в AED 2M предоставляет удобный вариант второго резидентства, который ценят многие израильские HNWI. Налоговое соглашение между Израилем и ОАЭ было подписано в 2023 году, обеспечив важную ясность для структурирования.
ШАГ ЗА ШАГОМ
Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.
Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).
При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.
Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.
Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.
DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.
Граждане Израиля имеют полные права собственности (freehold) в определённых зонах Дубая, это стало возможным благодаря нормализации в рамках Соглашений Авраама. Отношения между Израилем и ОАЭ нормализованы при полном дипломатическом представительстве. Недвижимость может находиться в личной собственности или оформляться через израильские или эмиратские корпоративные структуры. Многие израильские покупатели используют израильские холдинговые компании (חברה ישראלית) или компании в свободных зонах ОАЭ для структурирования собственности в целях налоговой эффективности и планирования наследования.
Банки ОАЭ стали уверенно работать с израильскими документами после Соглашений Авраама, и несколько крупных банков ОАЭ теперь имеют специальные отделы для израильских клиентов. Израильские расчётные листки, Tofes 106 (годовая налоговая справка), банковские выписки и документы о происхождении средств, всё это принимается. Bank Hapoalim и Bank Leumi имеют корреспондентские отношения в регионе Дубая. Условия ипотеки для нерезидентов в ОАЭ: 40-50% LTV, ставки 4,5-6,5%. Израильские покупатели также используют ипотеку израильских банков (Mashkantaot) под залог израильской недвижимости для финансирования покупок за наличные в Дубае.
Израиль облагает налогом резидентов с мирового дохода. Доход от аренды в Дубае облагается налогом в Израиле по предельным ставкам (до 47% для высокодоходных лиц). Соглашение об избежании двойного налогообложения (DTA) между Израилем и ОАЭ (подписано в 2023 году, процесс ратификации продолжается по состоянию на 2026 год) предусматривает, что доход от недвижимости облагается налогом в стране, где расположена недвижимость, ОАЭ (0%). Прирост капитала от продажи израильскими резидентами недвижимости в ОАЭ облагается в Израиле по ставке 25% (для компаний) или 25-30% (для физических лиц), при этом ожидается налоговое освобождение после полного вступления DTA в силу. Израильские нерезиденты платят налог только с дохода из израильских источников, аренда в Дубае полностью освобождена. Многие израильские покупатели приурочивают продажу своей недвижимости в ОАЭ к периодам нерезидентства.
В Израиле нет валютного контроля, израильский шекель полностью конвертируем. Банк Израиля не ограничивает зарубежные инвестиции в недвижимость. Крупные входящие переводы (ILS или USD) в израильские банки требуют стандартной документации по противодействию отмыванию денег (AML) согласно израильскому Закону о запрете отмывания денег. Израильские банки (Leumi, Hapoalim, Discount, Mizrahi) эффективно обрабатывают международные переводы. Переводы ILS ↔ AED осуществляются без затруднений через SWIFT по конкурентным курсам через валютные отделы израильских банков.
Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди Israeli покупателей:
FAQ
Гайды
Покупатели на этих рынках сталкиваются со схожими валютными и налоговыми вопросами:
Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.