🇷🇺РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Покупка недвижимости в Дубае для граждан России

Российский капитал является одним из крупнейших источников объёма сделок с недвижимостью в Дубае с 2022 года. Сочетание нейтралитета ОАЭ, простого получения резидентства через покупку недвижимости и минимальных бюрократических сложностей сделало Дубай предпочтительным направлением для перемещения российского капитала.

0%

Налог на прирост капитала

Все национальности

Право собственности

2М AED

Золотая виза от

5-8%

Типичная доходность

Почему Дубай для Russian покупателей

Почему Дубай для Russian покупателей

Российские покупатели отдают приоритет трём вещам: сохранение капитала за пределами Российской Федерации, резидентство, не требующее отказа от российского гражданства, и активы, которые можно держать в стабильной валюте. Дубай обеспечивает все три. AED привязан к USD, что служит защитой от волатильности рубля. Golden Visa при стоимости от AED 2M предоставляет 10-летнее резидентство без отказа от российского гражданства. А транзакционная инфраструктура Дубая эффективно обслуживает российский капитал, у крупных брокеров, юристов и застройщиков есть специальные русскоязычные команды.

ШАГ ЗА ШАГОМ

Как купить недвижимость в Дубае

Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.

01

Согласование цены и подписание MOU

Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).

02

Оплата 10% задатка

При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.

03

Получение NOC от застройщика

Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.

04

Передача прав в DLD и оплата сборов

Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.

05

Получение свидетельства о праве собственности

DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.

Правовой статус и права собственности

Российские граждане пользуются полными правами собственности freehold в обозначенных зонах Дубая. Нет ограничений по сумме, типу или количеству объектов недвижимости. Применяется проверка на санкции, крупные банки и застройщики проводят стандартную процедуру due diligence,, но обычные российские покупатели без санкционных рисков совершают сделки без проблем. Недвижимость можно оформить на физическое лицо или через корпоративные структуры (DIFC, RAK ICC или офшорные компании). Многие российские покупатели используют корпоративную структуру в ОАЭ по причинам ответственности и наследования.

Варианты финансирования

Ипотека для российских нерезидентов доступна, но ограничена. Сложности с санкциями означают, что активно кредитует меньшее число банков; Mashreq, Emirates NBD и некоторые частные банки остаются доступными. Покупка за наличные, это абсолютно преобладающий способ: большинство российских покупателей рассчитываются наличными. Тем, кто ищет ипотечное финансирование, следует рассчитывать на LTV до 50%, стандартный лимит ЦБ ОАЭ для нерезидентов (для резидентов, до 80%), ставки 5,5-7% и требования к документации, значительно более строгие, чем для граждан европейских стран. Документация о происхождении средств обязательна.

Налоговые последствия

Россия облагает резидентов налогом на мировой доход по ставке 13-15%. Налоговые резиденты России (183+ дней в России в году) обязаны декларировать доход от аренды и прирост капитала в Дубае. Россияне, переезжающие в ОАЭ и становящиеся налоговыми резидентами ОАЭ (резидентская виза + основное жильё в ОАЭ + физическое присутствие), как правило, избегают российского налогообложения дохода из источников в Дубае, хотя это требует осторожности с учётом тестов на резидентство в российском налоговом законодательстве. В ОАЭ нет подоходного налога, нет налога на прирост капитала и нет налога на наследование недвижимости в Дубае.

Репатриация средств

Дубай не вводит валютного контроля. Переводы на российские счета стали операционно сложными из-за ограничений SWIFT, затрагивающих российские банки; многие российские покупатели проводят платежи через банки-корреспонденты в дружественных юрисдикциях (ОАЭ, Türkiye, эмиратские отделения российских банков, таких как VTB или RSHB). Сделки с недвижимостью с расчётом в криптовалюте стали более распространёнными, регулируемые криптобиржи Дубая (Binance, Kraken, OKX, BitOasis) обеспечивают покупку AED за USDT и BTC, предоставляя путь, которым российские покупатели часто пользуются.

Предпочтительные районы

Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди Russian покупателей:

Palm JumeirahDubai MarinaJBRBusiness Bay

FAQ

Часто задаваемые вопросы

Облагается ли арендный доход из Dubai налогом в России?
Всё зависит от резидентства. Если вы проводите в России 183 дня или больше в году, вы российский налоговый резидент и обязаны декларировать арендный доход и прибыль от продажи в Dubai с налогом по ставке 13-15%. Россияне, которые действительно переезжают и становятся налоговыми резидентами UAE — резидентская виза, основное жильё в UAE, фактическое физическое присутствие, — как правило, выпадают из российского налогообложения дохода из источников в Dubai. Российские тесты резидентства конкретны и основаны на фактах, поэтому зафиксируйте свою позицию с консультантом, а не исходите из того, что она автоматически следует из наличия визы.
Облагает ли UAE эту недвижимость хоть каким-то налогом?
Нет. В UAE нет подоходного налога с аренды, нет налога на прирост капитала при продаже и нет налога на наследство в отношении недвижимости в Dubai. Регулярные расходы — это сервисные сборы и, для сдаваемых объектов, муниципальный жилищный сбор; ни то, ни другое не является налогом на актив. Поскольку UAE не взимает ничего, нет и налога UAE, который можно было бы зачесть против российского, если вы остаётесь российским налоговым резидентом, — поэтому считайте, что российская ставка применится в полном объёме.
Как на практике проходят платежи с учётом банковских ограничений?
Честно говоря, это самая сложная часть покупки для россиян, и вопрос здесь операционный, а не юридический. Ограничения SWIFT, затрагивающие российские банки, сделали прямые переводы с российских счетов сложными или невозможными в зависимости от организации, и практическое следствие — большинство российских покупателей финансируют покупку из средств, уже находящихся за пределами России. Чего мы делать не будем — так это консультировать вас по маршрутам, задуманным для обхода санкций. Брокерская компания с регистрацией RERA обязана проводить KYC и проверку источника средств по каждому покупателю, и здесь мы применяем тот же стандарт, что и везде.
Можно ли купить недвижимость в Dubai за криптовалюту?
Сделки с расчётом в криптовалюте в Dubai действительно происходят, и в эмирате работают регулируемые биржи под надзором VARA. На практике застройщик или продавец почти всегда получает оплату в дирхамах, поэтому крипта конвертируется до того, как попадает в сделку, а не переводится напрямую. Именно в этой конвертации и сосредоточен комплаенс: и бирже, и брокеру нужен документально подтверждённый источник средств, а необъяснённый крипто-баланс подтвердить сложнее, чем зарплату. Относитесь к этому как к способу расчёта со своим собственным пакетом документов, а не как к способу обойти документы.
Что, помимо самого актива, даёт покупка на AED 2M?
Десятилетнюю возобновляемую резидентскую визу UAE для вас и ваших иждивенцев, с самостоятельным спонсорством, не привязанную к работодателю и без требования минимального пребывания. Это вид на жительство, а не паспорт — UAE не предоставляет натурализацию за инвестиции, — и он прекращается, если вы перестаёте владеть квалифицирующим объектом. Для покупателей, чей приоритет — стабильная база с работающим международным банкингом и школами, обычно именно в этом смысл покупки, а не в доходности.
Надёжнее ли хранить стоимость в дирхаме, чем в рубле?
Именно этот довод приводит большинство российских покупателей. Дирхам привязан к доллару США, поэтому и недвижимость в Dubai, и арендный доход от неё находятся в твёрдой валюте, а не в валюте, которая не раз резко переоценивалась. Валовая доходность в основных freehold-районах составляет примерно 5-8%, выплачивается в дирхамах и без удержаний у источника. Актив регистрируется на ваше собственное имя в Dubai Land Department с полным правом freehold и без ограничений по гражданству.

Гайды

Гиды для других гражданств

Покупатели на этих рынках сталкиваются со схожими валютными и налоговыми вопросами:

KazakhstanTurkeyIsraeliUK

Готовы купить в Дубае?

Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.

Связаться с нашей командойПросмотреть объектыWhatsApp
WhatsAppПозвонитьОнлайн-чат