🇿🇦РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Южноафриканцы — одни из самых опытных офшорных инвесторов среди покупателей в Dubai, и большинство уже владеет терминологией: лимиты, налоговый клиренс, мировой доход. Граждане South Africa могут приобретать недвижимость в полную собственность в выделенных зонах Dubai с полным правом собственности по title-deed и без минимального порога инвестиций, помимо порогов Golden Visa. Сама покупка проста. Планирования требуют две вещи: лимит SARB, через который вы выводите деньги, и режим SARS для дохода от объекта.
0%
Налог на прирост капитала
Все национальности
Право собственности
2М AED
Золотая виза от
5-8%
Типичная доходность
Почему Дубай для South African покупателей
Прежде всего это хедж против ранда. Право собственности в Dubai оценивается в валюте, привязанной к US dollar, и арендный доход приходит в той же валюте, поэтому и актив, и его доходность находятся вне рискa ранда. Добавьте восьмичасовой прямой перелёт из Johannesburg, часовой пояс на два часа вперёд, отсутствие веерных отключений и резидентство при покупке от AED 2M — и Dubai напрямую конкурирует с UK и Mauritius как офшорное направление по умолчанию. Валовая доходность аренды в основных freehold-районах — примерно 5-8%, расчёты обычно ежемесячные.
ШАГ ЗА ШАГОМ
Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.
Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).
При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.
Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.
Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.
DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.
Граждане South Africa покупают на тех же условиях, что и любые другие иностранцы: freehold в выделенных зонах, регистрация в Dubai Land Department на ваше имя, без требования резидентства. South Africa не ограничивает, какими активами резидент может владеть за рубежом: её правила регулируют, сколько денег можно отправить и что нужно декларировать, а не то, чем можно владеть на той стороне. Недвижимость можно оформить лично, совместно или на компанию в свободной зоне UAE (DIFC, ADGM), но с офшорными структурами нужно быть осторожным: компания, которой вы управляете из South Africa, может быть признана налоговым резидентом ЮАР по месту фактического управления, что вносит южноафриканский налог в структуру, создаваемую как раз ради обратного. Консультируйтесь до регистрации компании, а не после.
Большинство южноафриканских покупателей платят наличными, потому что деньги обычно уже выведены за рубеж до выбора объекта. Банки UAE кредитуют нерезидентов, как правило до 50-60% стоимости под подтверждённый доход, но зарплата в рандах усложняет оценку, а кредит обслуживается в дирхамах при доходе в рандах — валютное несоответствие, которое вы принимаете осознанно. Альтернатива на этапе строительства — рассрочка от застройщика: 10-20% при бронировании, платежи в ходе строительства, остаток при передаче, без кредитной проверки. Такая схема удобна и для цикла лимитов SARB, поскольку позволяет распределить переводы более чем на один календарный год. Заложите 4% сбора DLD и примерно 2% на агентские и регистрационные расходы сверх цены.
UAE не берёт ничего: нет подоходного налога с физических лиц, налога на прирост капитала и ежегодного налога на недвижимость. Регулярные расходы — сервисные сборы и муниципальный жилищный сбор на сдаваемое жильё. Значение имеет южноафриканская сторона. SARS облагает резидентов налогом на мировой доход, поэтому прибыль от аренды квартиры в Dubai попадает в вашу южноафриканскую декларацию по предельной ставке, а будущая продажа — под южноафриканский налог на прирост капитала. Поскольку UAE не взимает ничего, нет иностранного налога для зачёта по разделу 6quat: механизм есть, но зачитывать нечего, поэтому моделируйте доходность Dubai не валовую, а за вычетом вашей предельной ставки. Между South Africa и UAE действует соглашение об избежании двойного налогообложения, и обе страны участвуют в автоматическом обмене информацией о счетах, поэтому считайте владение видимым, а не приватным. Декларируйте его и планируйте с учётом южноафриканского налога, а не удивляйтесь ему.
Именно это нужно продумать в первую очередь, потому что от этого зависит график. Резиденты South Africa выводят деньги за рубеж по двум лимитам Резервного банка: единый дискреционный лимит R1 млн за календарный год, не требующий налогового клиренса, и лимит зарубежных инвестиций до R10 млн за календарный год, который его требует — вы подаёте в SARS заявку на одобрение международного перевода, и банк не выпустит средства без него. Большие суммы возможны, но требуют отдельных одобрений SARS и Резервного банка, а это занимает время. На практике темп задаёт год лимитов, а не объект: у пары два комплекта лимитов, а рассрочку на строящийся объект можно сопоставить с переводами за два и более года. Начинайте заявку в SARS до подписания, а не после. Обратный путь прост: в UAE нет валютного контроля, поэтому арендный доход и выручка от продажи свободно уходят в любой валюте, а привязка дирхама к доллару удерживает стоимость, пока вы решаете, что делать дальше.
Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди South African покупателей:
FAQ
Гайды
Покупатели на этих рынках сталкиваются со схожими валютными и налоговыми вопросами:
Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.