🇨🇦РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Покупка недвижимости в Дубае для граждан Canadian

Канадские покупатели на протяжении последнего десятилетия стабильно входят в первую десятку национальностей по объёму покупок недвижимости в Дубае. Высокие цены на недвижимость в Торонто и Ванкувере в сочетании с относительно высокой налоговой нагрузкой в Канаде подталкивают состоятельных канадцев к поиску налогово-эффективной диверсификации. Дубай предлагает привязанную к USD альтернативу с высокой доходностью и уже сформировавшимся крупным сообществом канадских экспатов.

0%

Налог на прирост капитала

Все национальности

Право собственности

2М AED

Золотая виза от

5-8%

Типичная доходность

Почему Дубай для Canadian покупателей

Почему Дубай для Canadian покупателей

Канадские покупатели в первую очередь ссылаются на налоговую эффективность: арендная доходность 5-8% в Дубае против 3-4% в Торонто или 2-3% в Ванкувере, при нулевом налоге в ОАЭ по сравнению с предельными канадскими ставками свыше 50%. Многие специалисты нефтегазовой отрасли из Калгари имеют семейные или профессиональные связи с ОАЭ, что создаёт естественный путь. Запреты Канады на иностранных покупателей (введённые в 2023 году в отдельных городах) также вывели инвестиционный капитал за рубеж. 14-часовой прямой рейс Air Canada Торонто-Дубай делает рынок удобным для регулярных визитов.

ШАГ ЗА ШАГОМ

Как купить недвижимость в Дубае

Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.

01

Согласование цены и подписание MOU

Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).

02

Оплата 10% задатка

При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.

03

Получение NOC от застройщика

Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.

04

Передача прав в DLD и оплата сборов

Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.

05

Получение свидетельства о праве собственности

DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.

Правовой статус и права собственности

Граждане Канады обладают неограниченными правами полной собственности (freehold) в специально отведённых зонах Дубая. Канада не облагает нерезидентов налогом на доход от зарубежной недвижимости (канадцы-нерезиденты облагаются налогом только на доход из канадских источников), что создаёт значительный стимул для канадцев, которые переезжают или получают статус нерезидента. Для канадцев-резидентов налогом облагается общемировой доход, но недвижимость в Дубае не подлежит налогообложению в ОАЭ, поэтому зачёт иностранного налога недоступен, а значит, к доходу от аренды применяется полный канадский налог.

Варианты финансирования

Канадские документы о доходах хорошо принимаются банками ОАЭ. TD Bank, RBC и BMO имеют программы международного банковского обслуживания, упрощающие покупку недвижимости в ОАЭ. Банки ОАЭ, предлагающие ипотеку нерезидентам, обычно принимают канадские расчётные листки, формы T4 и NOA (Notice of Assessment) для андеррайтинга. Стандартные условия: LTV 40-50%, ставки 4,5-6,5%. Некоторые канадские покупатели используют HELOC под залог капитала в своём канадском жилье (по более низким канадским ставкам) для финансирования покупок в Дубае за наличные, это особенно эффективно, когда канадские ставки ниже ипотечных ставок ОАЭ.

Налоговые последствия

Канадцы-резиденты платят канадский подоходный налог (до 53,53% совокупно на федеральном и провинциальном уровнях) на общемировой доход от аренды. Прирост капитала от зарубежной недвижимости включается в налогооблагаемую базу на 50% и облагается по предельным ставкам. Канадцы-нерезиденты, надлежащим образом утратившие канадское налоговое резидентство, не платят канадский налог на доход от аренды или прирост капитала в Дубае, это серьёзный стимул для канадских экспатов в ОАЭ. Канадский налог при выезде (предполагаемое отчуждение) применяется к ценным бумагам, но, как правило, не к недвижимости, находящейся в прямом владении. Отчётность FINTRAC применяется к крупным входящим банковским переводам.

Репатриация средств

В ОАЭ нет валютного контроля. У Канады нет ограничений на получение иностранных средств, но крупные входящие переводы (от CAD 10 000) влекут за собой отчёты FINTRAC в принимающем учреждении. CDIC не страхует депозиты в иностранной валюте. Большинство канадских покупателей используют свой основной канадский банковский счёт для получения арендных переводов, международные банковские платформы BMO Harris и TD эффективно обрабатывают переводы AED ↔ CAD.

Предпочтительные районы

Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди Canadian покупателей:

Dubai MarinaDowntown DubaiJVCDubai Hills Estate

FAQ

Часто задаваемые вопросы

Плачу ли я канадский налог с арендного дохода в Dubai?
Если вы налоговый резидент Канады — да: общемировой арендный доход облагается по совокупным федерально-провинциальным ставкам, достигающим примерно 53.53%, а прирост капитала по зарубежной недвижимости включается в налоговую базу на 50% и облагается по вашей предельной ставке. В Dubai ничего не удерживается у источника, поэтому зачесть иностранный налог не из чего. Канадцы, которые корректно прекратили канадское налоговое резидентство, не платят канадский налог ни с аренды, ни с прироста в Dubai — именно в этом главный стимул для канадских экспатов в UAE, но слово «корректно» здесь несёт основную нагрузку.
Что такое налог при выезде, если я покидаю Канаду?
Канада применяет правило условного отчуждения при эмиграции: большая часть капитальных активов считается проданной по справедливой рыночной стоимости в день прекращения резидентства, и возникающая прибыль облагается налогом, даже если фактически ничего не продавалось. Поэтому момент покупки в Dubai относительно даты отъезда действительно важен: активы, приобретённые после прекращения резидентства, в этот расчёт не попадают. Это тот случай, когда порядок событий существенно меняет сумму налога, так что консультируйтесь до переезда, а не после.
Обязан ли я сообщать об объекте в CRA?
Зарубежные активы, превышающие порог отчётности, как правило, подлежат раскрытию в форме T1135, пока вы остаётесь налоговым резидентом Канады, а штрафы за неподачу несоразмерны трудозатратам на подачу. Недвижимость в Dubai и связанные с ней офшорные счета — ровно тот тип активов, ради которых эта форма и существует. Относитесь к подаче как к неотъемлемой части владения активом, а не как к опции, и с самого начала храните титул DLD и документы о передаче права.
Могу ли я получить ипотеку в UAE под канадский доход?
Как правило, да. Канадские документы о доходе и кредитной истории принимаются большинством банков UAE при кредитовании нерезидентов; типичные условия — около 50% кредит к стоимости, ставки в диапазоне 4.5-6.5% и срок 25-year. Предварительное одобрение обычно занимает две-три недели. Сравните это честно с кредитом в Канаде: заём обслуживается в дирхамах, привязанных к доллару США, тогда как ваш доход — в канадских долларах, а это реальная, пусть и умеренная, валютная экспозиция.
Сколько стоит покупка в целом?
Закладывайте примерно 6-7% от цены со всеми расходами: 4% сбор за перерегистрацию в Dubai Land Department, около 2% комиссии агентства, а также регистрационные и трастовые сборы. Если берёте кредит, добавьте 0.25% от суммы займа за регистрацию ипотеки. После покупки ежегодного налога на недвижимость нет — текущие расходы сводятся к сервисным сборам и муниципальному жилищному сбору для сдаваемого жилья.
Доходность выше, чем у арендной недвижимости в Канаде?
Валовая доходность в основных freehold-сообществах Dubai составляет примерно 5-8%, что выше, чем в большинстве крупных канадских городов, где цены обогнали арендные ставки. Разрыв между валовой и чистой доходностью тоже уже: нет ежегодного налога на недвижимость и нет удержания налога у источника с аренды — в отличие от канадских муниципальных налогов, которые начисляются каждый год независимо от заполняемости. Уравновешивающий фактор — ваша собственная канадская налоговая позиция, пока вы остаётесь резидентом: она может забрать больше половины дохода.

Гайды

Гиды для других гражданств

Покупатели на этих рынках сталкиваются со схожими валютными и налоговыми вопросами:

UKAmericanAustralianRussian

Готовы купить в Дубае?

Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.

Связаться с нашей командойПросмотреть объектыWhatsApp
WhatsAppПозвонитьОнлайн-чат