🇺🇸РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Покупка недвижимости в Дубае для граждан American

Американские покупатели представляют один из наиболее быстрорастущих сегментов рынка недвижимости Дубая, чему способствует высокооплачиваемый класс профессионалов, стремящихся к налогово-эффективной международной диверсификации. Нулевая налоговая структура Дубая, валюта, привязанная к USD, и инфраструктура мирового класса для жизни делают его всё более серьёзной альтернативой традиционным рынкам недвижимости США.

0%

Налог на прирост капитала

Все национальности

Право собственности

2М AED

Золотая виза от

5-8%

Типичная доходность

Почему Дубай для American покупателей

Почему Дубай для American покупателей

Американских покупателей привлекают три основных фактора: арендная доходность в 5-8%, которая значительно превосходит прибрежные рынки США (Нью-Йорк, Сан-Франциско в среднем 2-4%), рынок недвижимости без налога на прирост капитала на местном уровне и привязка AED к USD, которая полностью устраняет валютный риск. Американские специалисты в сфере технологий, финансовые руководители и предприниматели всё чаще используют Дубай как налогово-эффективную базу для международного дохода, особенно после нормализации удалённой работы в период пандемии. Перелёт с Восточного побережья США занимает 12-13 часов; с Западного побережья, 17-18 часов, что исторически ограничивало привлекательность Дубая для американцев, ситуация меняется по мере увеличения числа прямых рейсов.

ШАГ ЗА ШАГОМ

Как купить недвижимость в Дубае

Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.

01

Согласование цены и подписание MOU

Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).

02

Оплата 10% задатка

При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.

03

Получение NOC от застройщика

Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.

04

Передача прав в DLD и оплата сборов

Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.

05

Получение свидетельства о праве собственности

DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.

Правовой статус и права собственности

Граждане США пользуются полными правами фригольд-собственности в специально отведённых зонах Дубая без каких-либо ограничений. ОАЭ не вводят ограничений для иностранных покупателей. Однако США, одна из очень немногих стран, которая облагает граждан налогом на общемировой доход независимо от места проживания, и это существенно влияет на финансовый расчёт. Американцы не могут избежать налога США, став резидентами ОАЭ. Тем не менее механизмы Foreign Earned Income Exclusion (FEIE) и Foreign Tax Credit (FTC) обеспечивают частичное облегчение. Недвижимость может находиться в личной собственности или через US LLC, что может упростить налоговую отчётность в США при сохранении статуса фригольд.

Варианты финансирования

Документация о доходах из США хорошо принимается банками ОАЭ, но американские покупатели сталкиваются с уникальными трудностями из-за требований соответствия FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), которые некоторые банки ОАЭ считают обременительными. HSBC UAE, Citibank UAE и крупные банки ОАЭ с корреспондентскими отношениями в США являются наиболее доступными кредиторами. Типичные условия: LTV 40-50%, ставки 4,5-6,5%, срок 25 лет. Многие американские покупатели предпочитают приобретать за наличные или использовать US HELOC/собственный капитал под существующую недвижимость в США (по более низким ставкам США) для финансирования покупок в Дубае.

Налоговые последствия

США облагают граждан налогом на общемировой доход независимо от места проживания. Арендный доход в Дубае должен быть указан в Form 1040 как доход из иностранного источника. Прибыль от продажи облагается налогом США на прирост капитала (20% долгосрочный федеральный + налог штата для резидентов). FEIE (Foreign Earned Income Exclusion) не применяется к пассивному арендному доходу. Американцы могут заявить Foreign Tax Credit, но поскольку в Дубае нет подоходного налога, заявлять FTC не с чего. Подача FBAR (FinCEN 114) и FATCA Form 8938 требуется, если зарубежные финансовые счета превышают $10,000/$50,000. Несмотря на это, нулевой налог ОАЭ всё же даёт временно́е преимущество, арендный доход никогда не облагается двойным налогом, а прибыль облагается налогом только при продаже.

Репатриация средств

В ОАЭ нет валютного контроля. Однако крупные переводы в банки США повлекут за собой обязательства по отчётности FBAR и, возможно, проверки SAR (Suspicious Activity Report). Американцам следует сохранять полную документацию о покупке недвижимости, ипотечные выписки и поступления от продажи. Банки США (Chase, Wells Fargo, Bank of America) обычно принимают крупные международные переводы из ОАЭ при наличии надлежащей документации. Глобальная банковская платформа Citibank особенно удобна для переводов AED ↔ USD.

Предпочтительные районы

Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди American покупателей:

Downtown DubaiDubai MarinaPalm JumeirahDIFC

FAQ

Часто задаваемые вопросы

Обязан ли я сообщать в IRS о недвижимости в Dubai?
Сама недвижимость не является отчётным финансовым счётом, но почти всё вокруг неё — является. США облагают налогом своих граждан по всемирному доходу независимо от места проживания, поэтому арендный доход из Dubai отражается в форме 1040 как доход из иностранного источника. Если совокупный остаток на ваших зарубежных финансовых счетах превышает $10,000, возникает обязанность подавать FBAR (FinCEN 114), а FATCA Form 8938 подключается при превышении $50,000 в зависимости от статуса подачи и места проживания. Это информационные формы с суровыми штрафами за неподачу и без налоговых издержек при соблюдении требований, так что в молчании нет никакой выгоды.
Могу ли я заявить Foreign Tax Credit по доходу из Dubai?
Нет, и это многих удивляет. Foreign Tax Credit устраняет двойное налогообложение, зачитывая уплаченный иностранный налог, — но Dubai не взимает ни подоходного налога, ни налога на прирост капитала, ни ежегодного налога на недвижимость, поэтому зачитывать нечего. Вы платите полную американскую ставку. FEIE тоже не помогает, поскольку применяется к заработанному доходу, а арендный доход пассивен. Реальное преимущество — во времени и простоте: доход никогда не облагается дважды, а прирост облагается только при продаже.
Усложняет ли FATCA получение ипотеки в UAE?
Она добавляет трения, но не закрывает дорогу. Некоторым банкам UAE соблюдение FATCA кажется обременительным, и они предпочитают не принимать на обслуживание граждан США — это сужает список кредиторов, а не обнуляет его. Наиболее доступны HSBC UAE, Citibank UAE и крупные банки UAE с корреспондентскими отношениями в США. Типичные условия для нерезидентов — 40-50% от стоимости, ставки около 4.5-6.5% и срок 25-year. Сама американская документация о доходах воспринимается хорошо — колебания вызывает обязанность отчитываться по счетам, а не ваш доход.
Какой американский налог на прирост капитала возникнет при продаже?
Федеральный долгосрочный налог на прирост капитала по ставке 20% для лиц с высоким доходом, плюс налог штата в зависимости от штата проживания и, возможно, налог на чистый инвестиционный доход. Dubai при продаже не берёт ничего, поэтому и здесь нет зачёта, который уменьшил бы американский счёт. Моделируйте выход с учётом этой ставки, а не по валовой сумме — заявленная прибыль в дирхамах не равна тому, что дойдёт до вашего счёта.
Вызовут ли крупные переводы в мой американский банк проблемы?
Нет, если они документально подтверждены. В UAE нет валютного контроля, поэтому деньги двигаются свободно, но крупные входящие переводы могут повлечь обязанности по отчётности FBAR, а иногда и проверку с подачей Suspicious Activity Report в принимающем банке. Chase, Wells Fargo и Bank of America регулярно принимают крупные международные переводы из UAE, когда документы в порядке, а глобальная платформа Citibank удобна для операций AED-USD. Всё время храните договоры купли-продажи, ипотечные выписки и документы о поступлении средств от продажи.
Стоит ли вообще американцу покупать в Dubai?
Зависит от того, чего вы от этого хотите. Налоговый арбитраж, который мотивирует большинство других национальностей, вам по большей части недоступен, поскольку налогообложение по гражданству следует за вами независимо от места проживания, а иностранного налога к зачёту нет. Остаётся то, что вполне реально: валовая доходность около 5-8%, валюта с привязкой к доллару, а значит отсутствие валютного риска против USD, отсутствие ежегодного налога на недвижимость, подтачивающего владение, и резидентство через Golden Visa при покупке от AED 2M. Покупайте это как работающий актив, а не как налоговую схему — и арифметика сойдётся.

Гайды

Гиды для других гражданств

Покупатели на этих рынках сталкиваются со схожими валютными и налоговыми вопросами:

UKCanadianAustralianRussian

Готовы купить в Дубае?

Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.

Связаться с нашей командойПросмотреть объектыWhatsApp
WhatsAppПозвонитьОнлайн-чат