🇺🇸РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Американские покупатели представляют один из наиболее быстрорастущих сегментов рынка недвижимости Дубая, чему способствует высокооплачиваемый класс профессионалов, стремящихся к налогово-эффективной международной диверсификации. Нулевая налоговая структура Дубая, валюта, привязанная к USD, и инфраструктура мирового класса для жизни делают его всё более серьёзной альтернативой традиционным рынкам недвижимости США.
0%
Налог на прирост капитала
Все национальности
Право собственности
2М AED
Золотая виза от
5-8%
Типичная доходность
Почему Дубай для American покупателей
Американских покупателей привлекают три основных фактора: арендная доходность в 5-8%, которая значительно превосходит прибрежные рынки США (Нью-Йорк, Сан-Франциско в среднем 2-4%), рынок недвижимости без налога на прирост капитала на местном уровне и привязка AED к USD, которая полностью устраняет валютный риск. Американские специалисты в сфере технологий, финансовые руководители и предприниматели всё чаще используют Дубай как налогово-эффективную базу для международного дохода, особенно после нормализации удалённой работы в период пандемии. Перелёт с Восточного побережья США занимает 12-13 часов; с Западного побережья, 17-18 часов, что исторически ограничивало привлекательность Дубая для американцев, ситуация меняется по мере увеличения числа прямых рейсов.
ШАГ ЗА ШАГОМ
Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.
Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).
При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.
Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.
Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.
DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.
Граждане США пользуются полными правами фригольд-собственности в специально отведённых зонах Дубая без каких-либо ограничений. ОАЭ не вводят ограничений для иностранных покупателей. Однако США, одна из очень немногих стран, которая облагает граждан налогом на общемировой доход независимо от места проживания, и это существенно влияет на финансовый расчёт. Американцы не могут избежать налога США, став резидентами ОАЭ. Тем не менее механизмы Foreign Earned Income Exclusion (FEIE) и Foreign Tax Credit (FTC) обеспечивают частичное облегчение. Недвижимость может находиться в личной собственности или через US LLC, что может упростить налоговую отчётность в США при сохранении статуса фригольд.
Документация о доходах из США хорошо принимается банками ОАЭ, но американские покупатели сталкиваются с уникальными трудностями из-за требований соответствия FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), которые некоторые банки ОАЭ считают обременительными. HSBC UAE, Citibank UAE и крупные банки ОАЭ с корреспондентскими отношениями в США являются наиболее доступными кредиторами. Типичные условия: LTV 40-50%, ставки 4,5-6,5%, срок 25 лет. Многие американские покупатели предпочитают приобретать за наличные или использовать US HELOC/собственный капитал под существующую недвижимость в США (по более низким ставкам США) для финансирования покупок в Дубае.
США облагают граждан налогом на общемировой доход независимо от места проживания. Арендный доход в Дубае должен быть указан в Form 1040 как доход из иностранного источника. Прибыль от продажи облагается налогом США на прирост капитала (20% долгосрочный федеральный + налог штата для резидентов). FEIE (Foreign Earned Income Exclusion) не применяется к пассивному арендному доходу. Американцы могут заявить Foreign Tax Credit, но поскольку в Дубае нет подоходного налога, заявлять FTC не с чего. Подача FBAR (FinCEN 114) и FATCA Form 8938 требуется, если зарубежные финансовые счета превышают $10,000/$50,000. Несмотря на это, нулевой налог ОАЭ всё же даёт временно́е преимущество, арендный доход никогда не облагается двойным налогом, а прибыль облагается налогом только при продаже.
В ОАЭ нет валютного контроля. Однако крупные переводы в банки США повлекут за собой обязательства по отчётности FBAR и, возможно, проверки SAR (Suspicious Activity Report). Американцам следует сохранять полную документацию о покупке недвижимости, ипотечные выписки и поступления от продажи. Банки США (Chase, Wells Fargo, Bank of America) обычно принимают крупные международные переводы из ОАЭ при наличии надлежащей документации. Глобальная банковская платформа Citibank особенно удобна для переводов AED ↔ USD.
Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди American покупателей:
FAQ
Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.