מימון תשלום מסירה של 70%: למה כדאי להתכונן

תוכנית תשלומים כמו הצעת ה-20:70 של דנובה — 20% בהזמנה, 0% בתקופת הבנייה, 70% במסירה — פשוטה למדי עד שמגיעים לשלב האחרון: תשלום בודד עבור רוב מחיר הנכס, שמועד פירעונו הוא עם קבלת המפתחות. הנה מה שזה בעצם דורש, וכיצד חלים על כך כללי המשכנתאות באיחוד האמירויות.

ה-70% לא חייבים להיות מזומן

רוב הקונים עם יתרת מסירה גדולה מממנים אותה במשכנתא ולא בתשלום מזומן. הנכס באותו שלב כבר הושלם ורשום על שם הבעלים, כך שהוא זכאי למימון משכנתא סטנדרטי לנכס מוגמר — אינכם מוגבלים למימון מצד היזם בשלב הזה.

מה משמעותם של כללי המשכנתאות באיחוד האמירויות עבור המספרים שלכם

כללי הבנק המרכזי של איחוד האמירויות מגבילים את יחס ההלוואה לשווי (LTV) עבור קונים זרים ברכישת נכס ראשון באיחוד האמירויות ל-80% עבור נכס בשווי של עד 5 מיליון דירהם, ול-70% מעבר לסף זה. יחס ה-80%/70% הזה מחושב לפי שווי הנכס, לא לפי יתרת המסירה שנותרה לכם — וזה משנה כי תשלום ההזמנה של 20% שלכם כבר נספר כחלק מההון העצמי שלכם, אבל עדיין עליכם לעמוד בתנאי הזכאות להלוואה באופן עצמאי ולעבור את בדיקות ההכנסה ויחס החוב של הבנק במועד המסירה, לא במועד ההזמנה.

מעבר להלוואה עצמה, החל מה-1 בפברואר 2025 בנקים באיחוד האמירויות כבר לא ממנים את אגרת ה-DLD בשיעור 4% או את עמלת התיווך כחלק מהמשכנתא — אלה חייבים להיות משולמים במזומן לצד המקדמה שלכם. סך המזומן הנדרש במסירה, מעבר למימון, מגיע בדרך כלל לכ-6–7% ממחיר הנכס עבור אגרות אלו בלבד. ראו את הפירוט שלנו על אגרות DLD, Oqood ומה שוויתור בפועל מכסה לתמונת העלויות המלאה.

הכנה במהלך תקופת הבנייה

מכיוון שבתוכנית כמו 20:70 אין תשלומים שוטפים במהלך הבנייה, זהו בדיוק החלון להכין את מה שהבנק ידרוש במסירה, במקום להשאיר זאת עד שהיתרה תגיע לפירעון:

• קבלו אישור עקרוני למשכנתא הרבה לפני המסירה, כדי לדעת מהו יחס ה-LTV הריאלי וסכום ההלוואה שלכם במקום להניח שתקבלו את המקסימום.
• חסכו לקראת העלויות שאינן ניתנות למימון — אגרת ה-DLD וכל עמלה — שכן משכנתא כבר לא יכולה לכסות אותן.
• עקבו אחר מועד המסירה בפועל של הפרויקט, לא רק המועד המוצהר של התוכנית; מסירות של פרויקטים בבנייה יכולות להשתנות, והמימון שלכם צריך להיות מוכן בכל עת שההשלמה בפועל אכן מגיעה.

אם אתם לא רוצים לממן באמצעות משכנתא

חלק מהקונים בתוכנית עם יתרה גדולה בסוף מתכננים לשלם במזומן במועד המסירה, לעיתים תוך תזמון הרכישה סביב אירוע נזילות נפרד (בונוס, מכירת נכס, פיקדון שמגיע לפדיון). אם זו התוכנית שלכם, תקופת "0% בזמן הבנייה" היא בדיוק הזמן שבו המזומן הזה צריך לשבת במקום שמניב תשואה, לא בחוסר פעילות — ראו מה שווה בפועל אותו פער בתקופת הבנייה.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל משכנתא על נכס בבנייה לפני שהוא נבנה?
חלק מהבנקים מציעים משכנתאות לנכסים בבנייה, אך רבים מהקונים בתוכנית עם יתרת מסירה גדולה מעדיפים להמתין עד שהנכס יושלם וירשם על שמם, מה שמזכה במימון סטנדרטי לנכס מוגמר בתנאים תחרותיים יותר.

האם תשלום ההזמנה של 20% שלי נספר כמקדמה למשכנתא?
הוא נספר כחלק מסך ההון העצמי שלכם בנכס, אך הבנק עדיין בוחן את יחס ה-LTV והזכאות שלכם באופן עצמאי בעת הגשת הבקשה למימון, לא על סמך מה שכבר שילמתם ליזם.

מה קורה אם לא אצליח להשיג מימון עד המסירה?
התנאים משתנים לפי היזם וחוזה המכירה (SPA); תשלומי מסירה מאוחרים או שלא שולמו עלולים לגרור קנסות, ובמקרים חמורים אף לסכן את הדירה עצמה. מומלץ לסדר את המימון הרבה לפני מועד המסירה במקום להמתין עד שהוא יגיע לפירעון.