שוק הנדל"ן הקמעוני בדובאי 2025: זינוק במכירות לפני ההשלמה

שוק הנדל"ן הקמעוני בדובאי הגיע ל-AED4.6 מיליארד ב-2025 אחרי עלייה של כמעט 50% לעומת שנה לפני כן, וברקע עלייה משמעותית בעסקאות ה-off-plan.

Cavendish Maxwell מדווחת שמחיר המכירות הכולל טיפס ל-AED4.6 מיליארד ב-2025 ונפחי העסקאות הגיעו לכ-1,450 עלייה של 7.6% לעומת 2024. הקבוצה מציינת שיותר מחצי מה-1,450 עסקאות היו בתחום ה-off-plan, מה שהופך עסקאות לפני ההשלמה למרכז השינוי בשוק.

פעילות ה-off-plan הייתה המנוע של הצמיחה: Cavendish Maxwell מקליטה עלייה מ-79 עסקאות ב-2021 לכמעט 740 ב-2025 זינוק של למעלה מ-830% בחמש שנים. ריכוז זה משנה את הנזילות ואת סיכוני האספקה עבור משקיעים ומפעילים במרכזים הקמעונאיים הוותיקים ובפיתוחים מעורבים חדשים.

שווי מכירות הקמעונאות בדובאי הגיע ל-AED4.6 מיליארד ב-2025, עם כ-1,450 עסקאות לפי Cavendish Maxwell.

הנתונים של Cavendish Maxwell מראים עלייה של כמעט 50% בשווי המכירות לעומת השנה הקודמת ל-AED4.6 מיליארד, ונפחי העסקאות עלו ב-7.6% לכ-1,450 עסקאות. הדוח מדגיש שלמעלה מחצי מהעסקאות הללו היו בתחום ה-off-plan, כאשר כמעט 740 מכירות בוצעו לפני ההשלמה ב-2025. המשמעות היא שעסקאות ה-off-plan מייצגות כיום את החלק הגדול ביותר לפי מספר עסקאות במיקס המכירות הקמעונאיות.

המספרים הכוללים מסתירים סיכון של ריכוז: כשהרוב משוייך ל-off-plan, שוויי נכסים ותזרים מזומנים לטווח הקרוב תלויים בלוחות זמנים וביציבות המפתח של החברה המפתחת. משקיעים צריכים להתייחס ל-AED4.6 מיליארד כמדד שוק כולל, ולבחון נכסים בודדים לפי מועדי ההשלמה, דרישת שוכרים ופוטנציאל לחצים על מחירי מכירה והשכרה בטווח הקצר.

עסקאות קמעונאיות לפני השלמה (off-plan) צמחו באופן דרמטי: Cavendish Maxwell מדווחת על כמעט 740 מכירות off-plan ב-2025 לעומת 79 ב-2021 עלייה שעולה על 830% בחמש שנים.

הזינוק הזה אומר שעסקאות ה-off-plan מהוות כיום יותר מחצי מתוך כ-1,450 העסקאות הכוללות שנרשמו ב-2025. עם כמעט 740 עסקאות לפני ההשלמה, ניתן להסיק שנפח העסקאות בשוק המושלם/הושלם עומד על כ-710 ב-2025. הריכוז ברכישות לפני ההשלמה מעביר את מוקד ההיצע והדרישה להשכרה לשלב שבו הפרויקטים מסתיימים והשטחים הקמעונאיים מגיעים לשוק.

צמיחה מהירה של ה-off-plan מעלה השלכות מעשיות: היזמים יקבעו כמה מהר שטחי הקמעונאות החדשים ייכנסו לשוק, ועל המשקיעים לעקוב אחרי לוחות זמנים של פרויקטים והגנות נאמנות חשבונות (escrow). נפחי off-plan גבוהים עלולים להביא לתנודתיות במחירים בטווח הקצר אם מספר פרויקטים יושלמו בקרבה ויתחרו על אותה דרישת שוכרים.

עליית עסקאות ה-off-plan מחייבת משקיעים לשקול לוחות זמנים למסירה ואשראי המפתח לצד התשואות השוליות, שכן כמעט 740 עסקאות לפני השלמה ב-2025 משנות את פרופיל הסיכון בשוק.

משקיעים שמתמקדים רק בערך הכללי עלולים להתעלם מהעובדה שמעל מחצית מה-1,450 עסקאות היו לפני השלמה. הנתונים של Cavendish Maxwell מראים שנפח ה-off-plan זינק מ-79 ב-2021 לכמעט 740 ב-2025, ולכן תשומת לב להגנות חשבון נאמנות (escrow), אבני דרך בבנייה ולוחות זמנים למסירה היא חשובה. שינוי זה יכול להשפיע על ציפיות התשואה לטווח הקצר ועל נזילות המכירה מחדש לנכסי קמעונאות, דוכנים ויחידות F&B.

פעולות מעשיות למשקיעים כוללות עדיפות לפרויקטים עם הגנות escrow ברורות, מסירות בשלבים ועניין מוקדם בהשכרה מצד שוכרים בעלי מוניטין. יש לעקוב אחרי קצב המסירה של היזמים ולמנוע ריכוז יתר בתקופה שבה מספר פרויקטים משחררים מלאי קמעונאי בו-זמנית כדי להימנע מהורדת שכר הדירה ההתחלתי.

• העדיף פרויקטים עם חשבונות נאמנות (escrow) ולוחות אבני דרך ברורים
• בדוק רמות הפרה-ליסינג כדי להפחית סיכון ריקנות במועד המסירה
• הימנע מריכוז יתר אצל יזם אחד או באזור אחד

המבט לטווח הקרוב אופטימי בזהירות לגבי הערך, אך רגיש ללוחות זמנים של מסירה, שכן AED4.6 מיליארד במכירות רוכזו בעסקאות off-plan ב-2025.

הנתונים של Cavendish Maxwell מראים שווי שוק שבו ערך העסקאות עלה כמעט 50% ל-AED4.6 מיליארד בעוד שנפחי העסקאות עלו ב-7.6% לכ-1,450 עסקאות. האיום על התסריט החיובי הוא השלמות מרוכזות: כמעט 740 עסקאות off-plan עלולות להתגלגל לגל של היצע קמעונאי חדש כאשר הפרויקטים יושלמו, מה שיוריד שכר דירה התחלתי ומחירי מכירה מחדש. משקיעים ומלוים צריכים למקם תרחישי השלמות מדורגות במודלים שלהם.

עקבו אחרי דוחות כספיים של יזמים, שקיפות אבני הדרך בפרויקטים ודרישת שוכרים באזורים ספציפיים. המספר הכולל של AED4.6 מיליארד מעיד על דרישה חזקה, אך הדינמיקה של מחירים ותשואות בטווח הקצר תושפע מאופן ותזמון המעבר של כמעט 740 היחידות ה-off-plan מניהול חוזים לנכסים קמעונאיים פעילים.

נתוני Cavendish Maxwell מסמנים את 2025 כנקודת מפנה: שווי מכירות הקמעונאות בדובאי טיפס ל-AED4.6 מיליארד ונרשמו כ-1,450 עסקאות, כשכמעט 740 מהן היו off-plan. המסקנה המרכזית היא שביקוש חזק קיים לצד סיכון מסירה וריכוז התוצאות תלויות בביצועי היזמים ובתזמון כניסת ההיצע הקמעונאי החדש לשוק.