La réponse courte
Une maison est en dessous du marché uniquement si elle demande moins que ce que des maisons similaires dans le même immeuble ont réellement vendu récemment. Pas ce que d'autres vendeurs demandent, pas la moyenne pour toute la zone, et pas un prix par pied carré pris de maisons de taille très différente.
C'est le contrôle que nous effectuons sur chaque annonce avant qu'elle n'apparaisse sur notre liste de bonnes affaires. Vous pouvez l'effectuer vous-même sur toute maison que vous envisagez.
Étape 1 : Comparer avec les ventes, pas avec d'autres annonces
Les prix demandés vous indiquent ce que les vendeurs espèrent obtenir. Les ventes enregistrées vous indiquent ce que les acheteurs ont payé. À Dubaï, chaque vente est enregistrée par le Dubai Land Department (DLD), et ces enregistrements sont la seule base honnête.
Une annonce qui est moins chère que les autres annonces dans son immeuble peut toujours être plus chère que ce pour quoi les maisons de cet immeuble se vendent réellement. Si tous les prix demandés sont élevés, être la demande la moins chère n'est pas une affaire.
Étape 2 : Même immeuble, même nombre de chambres
Les moyennes de la zone cachent de grandes différences : au sein d'une même communauté, une nouvelle tour et un immeuble plus ancien à côté peuvent se vendre à des prix très différents par pied carré. Comparez une maison uniquement avec les ventes dans son propre immeuble, et uniquement avec des maisons ayant le même nombre de chambres.
Si l'immeuble a trop peu de ventes pour comparer, dites-le vous-même honnêtement : il n'y a pas encore de "prix habituel" fiable. Nous ne listons pas une maison comme une affaire à moins que son immeuble ait au moins 10 ventes comparables au cours des 12 derniers mois.
Étape 3 : Taille similaire, ou les maths par pied carré mentent
C'est le piège qui attrape la plupart des acheteurs. Les maisons plus grandes se vendent généralement moins cher par pied carré que les plus petites dans le même immeuble. Donc, si vous multipliez le prix typique par pied carré d'un immeuble par la taille d'une maison beaucoup plus grande, vous inventez une remise.
Un cas réel de nos propres vérifications :
| L'annonce | Les ventes de deux chambres de l'immeuble | |
|---|---|---|
| Taille | 2,378 sqft | 1,159 à 1,340 sqft (24 ventes) |
| Prix par sqft | AED 884 | Médiane AED 1,268 |
| "Prix habituel" par maths par sqft | AED 3.0M | |
| Prix demandé | AED 2.1M |
Sur le papier, cela semble 30% en dessous du marché. En réalité, aucune des 24 ventes n'était de taille similaire, donc il n'y a rien à comparer. Nous comparons uniquement avec des ventes d'environ un tiers de la taille de la maison elle-même, et cette annonce n'a jamais fait notre liste.
Étape 4 : Utiliser la médiane, et vérifier les unités
- Utilisez la médiane, pas la moyenne. Un penthouse ou une vente en difficulté peut faire dévier une moyenne de beaucoup. La médiane, la vente du milieu, n'est pas affectée par un seul cas extrême.
- Vérifiez les unités. Les enregistrements du DLD indiquent les tailles en mètres carrés. Les annonces à Dubaï citent généralement des pieds carrés. Un mètre carré équivaut à 10.764 pieds carrés, donc un prix par m² lu comme un prix par sqft rend tout dix fois plus cher, et une confusion dans l'autre sens rend tout dix fois moins cher.
- Le hors-plan est un marché séparé. Une revente hors-plan est en concurrence avec la liste de prix actuelle du développeur ainsi qu'avec les ventes passées. Demandez ce que le développeur facture aujourd'hui pour une unité similaire.
Étape 5 : Vérifiez le permis de l'annonce
Chaque annonce immobilière à Dubaï doit afficher un numéro de permis Trakheesi et son code QR, délivré à l'agence qui la publie. Scannez le QR : il devrait ouvrir le permis et correspondre à la propriété et à l'agence devant vous. Pas de permis, ou un permis appartenant à quelqu'un d'autre, est une raison d'arrêter, aussi bon que le prix puisse paraître.
Un exemple concret
Dans la Zada Tower à Business Bay, 34 appartements d'une chambre de taille similaire ont été vendus au cours des 12 derniers mois à une médiane de AED 2,094 par sqft. Pour un appartement d'une chambre de 551 sqft, cela donne un prix habituel d'environ AED 1.15M. Un appartement d'une chambre similaire demandant AED 1.03M serait environ 11% en dessous de ce pour quoi les appartements d'une chambre de cet immeuble se vendent réellement, et c'est le genre d'écart qui vaut la peine d'agir.
Le même immeuble, le même nombre de chambres, une taille similaire, suffisamment de ventes, la médiane, et un permis valide : lorsque les six s'alignent, la remise est réelle.
Où voir cela fait pour vous
Notre page de bonnes affaires effectue exactement ce contrôle chaque matin sur les maisons que nous vendons, et montre la comparaison sur chaque carte : le prix habituel, le prix demandé, sur combien de ventes il est basé, et le permis de l'annonce. Elle suit également les projets hors-plan se vendant le plus rapidement, comptés à partir des enregistrements DLD.