Acheter votre première maison n'importe où est stressant. À Dubaï, cela peut sembler beaucoup plus, car les lancements sont bruyants, les plans de paiement sont astucieux, et tout le monde cite un prix différent. Ce guide se concentre sur trois choses : les étapes, ce que cela coûte selon les pages officielles, et comment vérifier un prix par rapport à ce que les gens ont réellement payé au Département des Terres de Dubaï (DLD).
Lorsqu'une règle est énoncée ici, elle provient d'une page gouvernementale officielle, liée en bas. Si nous n'avons pas trouvé de source officielle pour quelque chose, nous l'avons omis. Confirmez toujours les règles actuelles avec la DLD, votre banque et votre notaire avant de signer.
Étape 1 : Sachez où vous pouvez acheter
Selon le portail gouvernemental des Émirats Arabes Unis, "À Dubaï, la propriété étrangère est autorisée dans les zones désignées comme en pleine propriété." Les titres de propriété sont délivrés par le Département des Terres. Donc, le premier filtre est simple : le bâtiment est-il dans une zone en pleine propriété ? Votre courtier et les registres de la DLD devraient confirmer cela avant toute autre chose.
Étape 2 : Vérifiez si vous êtes éligible pour le Programme pour Primo-Accédants de la DLD
Beaucoup de primo-accédants ne savent pas que cela existe. La DLD gère un Programme pour Primo-Accédants. Selon la DLD, les avantages incluent "un accès prioritaire aux unités nouvellement lancées par les promoteurs immobiliers, des prix préférentiels sur les unités réservées par les participants au programme, des plans de paiement flexibles pour les frais d'enregistrement via des cartes de crédit éligibles, et des offres de prêt hypothécaire compétitives des banques."
La DLD énumère ces critères d'éligibilité :
- Doit être résident (de toute nationalité) aux Émirats Arabes Unis
- Ne doit pas actuellement posséder de propriété résidentielle en pleine propriété à Dubaï
- Doit avoir 18 ans ou plus
- La propriété doit être inférieure à AED 5 millions en valeur
Posséder une propriété dans un autre émirat ne vous exclut pas, tant que vous ne possédez pas de propriété en pleine propriété à Dubaï. Consultez la page de la DLD pour savoir comment postuler et quels promoteurs et banques participent.
Étape 3 : Obtenez d'abord une pré-approbation hypothécaire
Si vous empruntez, ne commencez pas à visiter sérieusement avant qu'une banque ne vous ait dit, par écrit, ce qu'elle vous prêtera et combien de dépôt vous aurez besoin. Cela fixe votre budget réel, vous empêche de craquer pour un appartement que vous ne pouvez pas financer, et fait que les vendeurs vous prennent au sérieux. Nos guides sur obtenir un prêt hypothécaire à Dubaï et pré-approbation hypothécaire expliquent comment cela fonctionne.
Étape 4 : Prévoyez les frais, pas seulement le prix
Le plus gros frais est le frais d'enregistrement de la DLD. Le service d'enregistrement des ventes de la DLD liste un frais de 4% de la valeur de vente. Pour les unités sur plan enregistrées avec le service Oqood de la DLD, le frais est de 2% de la valeur de vente pour l'acheteur et 2% pour le vendeur. Vérifiez votre contrat pour voir qui paie quoi. Certains promoteurs couvrent une partie de cela comme incitation à la vente.
Il y a aussi des frais plus petits (frais de connaissance et d'innovation, frais de bureau de fiducie, enregistrement hypothécaire si vous empruntez) plus les frais d'agence de votre courtier et les frais de votre banque. Demandez chaque coût par écrit avant de payer un dépôt. Notre guide des frais de la DLD les décompose ligne par ligne.
Étape 5 : Testez le prix par rapport aux ventes réelles
C'est là que la plupart des primo-accédants surpaient. Un prix demandé ou un prix de lancement est ce que quelqu'un veut. Le registre montre ce que les gens ont réellement payé.
Au cours des 90 derniers jours, l'appartement médian vendu à Dubaï s'est vendu pour AED 1,681 par sqft et la villa médiane pour AED 1,590 par sqft. Cela vous donne un repère à l'échelle de la ville. Ensuite, comparez les zones :
| Zone (appartements, derniers 90 jours) | Ventes | Médiane AED/sqft |
|---|---|---|
| Dubailand Residence Complex | 1,015 | 1,387 |
| Dubai Production City | 563 | 1,387 |
| Jumeirah Village Circle | 2,247 | 1,402 |
| Arjan | 658 | 1,522 |
| Dubai Marina | 487 | 1,895 |
| Business Bay | 936 | 2,050 |
Dans chacune de ces zones, aucun développement unique ne représente plus de la moitié des ventes, donc la médiane est une image juste de la zone.
Attention au cas inverse. Dans certaines zones animées, un développement représente la majorité des ventes. À Madinat Al Mataar (Dubai South), par exemple, plus de la moitié des 3,084 ventes d'appartements au cours des 90 derniers jours concernaient un seul développement. La médiane de la zone décrit vraiment ce projet unique, pas toute la zone.
Comment l'utiliser : prenez la taille de l'appartement que vous regardez, multipliez par la médiane de la zone, et comparez avec le prix demandé. Si le prix demandé est bien au-dessus, demandez pourquoi : vue, étage, finition, prêt à emménager. Parfois, il y a une bonne raison. Souvent, il n'y en a pas.
Notre page prix par sqft à Dubaï par zone montre la dernière médiane pour chaque zone, appartements et villas, rafraîchie chaque lundi.
Étape 6 : Décidez entre sur plan ou prêt
Le sur plan représentait 64% des ventes à Dubaï au cours des 90 derniers jours, donc on vous en proposera beaucoup. Pour une première maison que vous prévoyez d'habiter, voici mon avis honnête : un plan de paiement est une structure de financement, pas une remise. Comparez le prix total avec une maison finie à proximité. Si la maison prête coûte à peu près le même prix, l'attente et le risque de construction sont ce que vous payez. Assurez-vous que cela en vaut la peine pour vous. Si vous devez emménager bientôt, prêt est généralement le choix le plus simple. Consultez notre guide sur plan vs prêt.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
- Statut en pleine propriété et l'unité exacte sur le titre de propriété (ou l'enregistrement Oqood pour le sur plan)
- L'historique des prix de vente enregistrés pour le bâtiment, pas seulement le prix demandé
- Les charges de service pour le bâtiment, et ce qu'elles couvrent
- Qui paie quels frais, par écrit
- Pré-approbation hypothécaire en main avant de payer un dépôt
- Pour le sur plan : que votre unité est enregistrée auprès de la DLD. Le service Oqood de la DLD est la façon dont un promoteur enregistre les unités vendues sur plan au registre provisoire.
- Votre courtier est agréé. Le portail gouvernemental des Émirats Arabes Unis oriente les acheteurs pour rechercher des courtiers approuvés à Dubaï.
Besoin d'aide avec votre budget ?
Si vous nous indiquez votre budget et les zones que vous envisagez, un agent de Binayah peut vous montrer ce que cela a réellement acheté au registre récemment. Vous pouvez également commencer avec le formulaire de vérification des prix sur n'importe quelle page de communauté.
Sources
- Portail gouvernemental des Émirats Arabes Unis : Les expatriés achetant une propriété aux Émirats Arabes Unis
- DLD : Aperçu du Primo-Accédant
- DLD : Enregistrement de la vente d'une propriété hypothéquée (frais)
- DLD : Demande d'enregistrement de la vente initiale (Oqood)
- Données de prix : ventes du Département des Terres de Dubaï, derniers 90 jours, via binayah.ae/pulse/prices