🇪🇬GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER
Les Égyptiens comptent parmi les trois premières nationalités acheteuses à Dubaï, et la plupart n'achètent pas depuis Le Caire. L'acquéreur égyptien type travaille déjà dans le Golfe, gagne en dirhams, riyals ou dollars, et voit dans un titre de propriété dubaïote l'actif en devise forte que son épargne ne pouvait pas devenir chez lui. Les ressortissants égyptiens ne subissent aucune restriction aux Émirats : pleine propriété dans les zones désignées, en nom propre ou via une société, sans minimum au-delà du seuil du Golden Visa.
0%
Impôt sur les plus-values
Toutes nationalités
Pleine propriété
2 M AED
Seuil du Golden Visa
5-8%
Rendement locatif brut typique
Pourquoi Dubaï pour Egyptian acheteurs
L'argument est monétaire avant d'être locatif. La livre égyptienne a été dévaluée à plusieurs reprises, le plus fortement lors du flottement de mars 2024, et l'épargne détenue en livres a perdu une large part de sa valeur en dollars en une décennie. Le dirham étant arrimé au dollar à 3,6725, un bien dubaïote est un actif libellé en dollars assorti d'un loyer libellé en dollars. Ajoutez trois heures et demie de vol depuis Le Caire, l'une des plus grandes communautés égyptiennes hors d'Égypte, des rendements bruts de 5-8 %, et un Golden Visa de dix ans renouvelable à 2 000 000 AED qui ne dépend d'aucun employeur.
ÉTAPE PAR ÉTAPE
Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.
Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.
Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.
Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.
Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.
Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.
Les Émirats n'imposent aucune restriction aux ressortissants égyptiens, et la pleine propriété dans les zones désignées est enregistrée au Dubai Land Department au nom de l'acquéreur. Le droit égyptien autorise les particuliers à détenir des devises et à les transférer à l'étranger via les banques et bureaux agréés régulés par la Banque centrale d'Égypte, sous réserve d'une documentation en règle. La réglementation anti-blanchiment émiratie impose à l'agence et au Land Department de vérifier l'identité et d'établir l'origine des fonds avant la mutation, et le règlement en espèces est encadré : prévoyez de justifier la manière dont les fonds ont été gagnés. Les achats sur plan sont protégés par le régime de séquestre de la loi de Dubaï n° 8 de 2007.
Votre lieu de résidence compte davantage que votre passeport. Un Égyptien déjà résident aux Émirats avec un salaire local est un demandeur résident ordinaire et peut atteindre 75-80 % de quotité, à des taux généralement de 4-6 % ; Emirates NBD, Mashreq, ADCB et Abu Dhabi Islamic Bank prêtent sur cette base, en formules conventionnelles comme islamiques. Un acheteur résidant en Égypte est un demandeur non-résident, plafonné autour de 50-60 %, et constatera qu'un revenu justifié en livres égyptiennes est plus difficile à analyser. Pour ce profil, la voie pratique est le plan de paiement promoteur : généralement 20 % à la réservation et le solde sur trois à quatre ans de construction, sans analyse bancaire ni intérêts.
Les Émirats ne prélèvent ni taxe foncière, ni impôt sur les plus-values, ni impôt sur les loyers. Les frais de transaction sont de 4 % de droits de mutation, environ 2 % de commission d'agence et quelque 4 200 AED d'enregistrement et de trustee. Le traitement fiscal égyptien dépend de votre résidence : un résident fiscal égyptien doit faire confirmer par un conseil égyptien le traitement des loyers étrangers et d'une cession à l'étranger selon le droit en vigueur, tandis qu'un Égyptien vivant et travaillant aux Émirats n'est généralement imposé en Égypte que sur les revenus de source égyptienne, ce qui laisse les loyers dubaïotes hors du champ. L'Égypte et les Émirats sont liés par une convention fiscale déterminant quel État peut imposer les revenus immobiliers. Consultez dans votre pays de résidence fiscale avant de vous engager.
Une fois les fonds à Dubaï, la situation est simple : les Émirats n'ont pas de contrôle des changes, aucune retenue sur les loyers ou le produit de cession sortant, et l'ancrage du dirham au dollar fait circuler les sommes en devise forte. Sortir les fonds d'Égypte est la moitié la plus délicate. Les transferts à l'étranger doivent passer par des banques ou bureaux agréés sous supervision de la Banque centrale d'Égypte et être appuyés par des justificatifs de l'objet, la disponibilité des devises auprès des banques égyptiennes ayant parfois constitué la contrainte réelle, plus que les règles elles-mêmes. C'est pourquoi la plupart des acheteurs égyptiens à Dubaï financent avec des revenus du Golfe déjà détenus à l'étranger. Parlez au service des transferts internationaux de votre banque avant de vous engager sur un échéancier, et utilisez des circuits agréés de bout en bout afin que les contrôles émiratis sur l'origine des fonds puissent aboutir.
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FAQ
Guides
Les acheteurs de ces marchés rencontrent des questions de change et de fiscalité comparables :
Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent avec des acheteurs de nationalités très diverses. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.