الإجابة القصيرة
المنزل يكون أقل من السوق فقط إذا كان يطلب أقل مما بيعت به المنازل المماثلة في نفس المبنى مؤخرًا. ليس ما يطلبه البائعون الآخرون، وليس المتوسط للمنطقة بأكملها، وليس سعر القدم المربع المأخوذ من منازل ذات حجم مختلف تمامًا.
هذا هو الفحص الذي نقوم به على كل قائمة قبل أن تظهر في قائمة الصفقات الساخنة لدينا. يمكنك القيام به بنفسك لأي منزل تفكر فيه.
الخطوة 1: قارن مع المبيعات، وليس مع القوائم الأخرى
أسعار الطلب تخبرك بما يأمل البائعون في الحصول عليه. المبيعات المسجلة تخبرك بما دفعه المشترون. في دبي، يتم تسجيل كل عملية بيع من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وتلك السجلات هي الأساس الصادق الوحيد.
القائمة التي تكون أرخص من القوائم الأخرى في مبناها يمكن أن تكون لا تزال أغلى مما تباع به منازل ذلك المبنى فعليًا. إذا كانت جميع أسعار الطلب مرتفعة، فإن كونك الأرخص في الطلب ليس صفقة.
الخطوة 2: نفس المبنى، نفس عدد الغرف
المتوسطات في المنطقة تخفي اختلافات كبيرة: داخل مجتمع واحد، يمكن أن يبيع برج جديد ومبنى قديم بجواره بأسعار مختلفة جدًا لكل قدم مربع. قارن المنزل فقط مع المبيعات في مبناه الخاص، وفقط مع المنازل التي تحتوي على نفس عدد الغرف.
إذا كان المبنى يحتوي على عدد قليل جدًا من المبيعات للمقارنة، فقل لنفسك بصراحة: لا يوجد "سعر معتاد" موثوق بعد. نحن لا ندرج المنزل كصفقة إلا إذا كان مبناه يحتوي على 10 مبيعات قابلة للمقارنة على الأقل في آخر 12 شهرًا.
الخطوة 3: حجم مماثل، أو الحسابات لكل قدم مربع تكذب
هذا هو الفخ الذي يقع فيه معظم المشترين. المنازل الأكبر عادة ما تباع بأقل لكل قدم مربع من المنازل الأصغر في نفس المبنى. لذا إذا ضربت السعر المعتاد لكل قدم مربع في حجم منزل أكبر بكثير، فإنك تخترع خصمًا.
حالة حقيقية من فحوصاتنا الخاصة:
| القائمة | مبيعات المبنى ذات الغرفتين | |
|---|---|---|
| الحجم | 2,378 قدم مربع | 1,159 إلى 1,340 قدم مربع (24 مبيعات) |
| السعر لكل قدم مربع | 884 درهم | الوسيط 1,268 درهم |
| "السعر المعتاد" حسب حسابات القدم المربع | 3.0 مليون درهم | |
| سعر الطلب | 2.1 مليون درهم |
على الورق يبدو ذلك أقل بنسبة 30% من السوق. في الواقع، لم تكن أي من المبيعات الـ24 بحجم مماثل، لذا لا يوجد شيء للمقارنة به. نحن نقارن فقط مع المبيعات التي تكون ضمن حوالي ثلث حجم المنزل نفسه، وهذه القائمة لم تصل أبدًا إلى قائمتنا.
الخطوة 4: استخدم الوسيط، وتحقق من الوحدات
- استخدم الوسيط، وليس المتوسط. يمكن أن يسحب بنتهاوس واحد أو بيع مضطرب المتوسط بعيدًا. الوسيط، البيع الأوسط، لا يتحرك بواسطة استثناء واحد.
- تحقق من الوحدات. تسجل DLD الأحجام بالأمتار المربعة. القوائم في دبي عادة ما تقتبس بالأقدام المربعة. المتر المربع الواحد يساوي 10.764 قدم مربع، لذا فإن السعر لكل متر مربع الذي يُقرأ كسعر لكل قدم مربع يجعل كل شيء يبدو أغلى بعشر مرات، والخلط في الاتجاه الآخر يجعل كل شيء يبدو أرخص بعشر مرات.
- خارج الخطة هو سوق منفصل. إعادة البيع خارج الخطة تنافس قائمة الأسعار الحالية للمطور بالإضافة إلى المبيعات السابقة. اسأل عن ما يفرضه المطور اليوم لوحدة مماثلة.
الخطوة 5: تحقق من تصريح الإعلان
يجب أن يظهر كل إعلان عقاري في دبي رقم تصريح تراخيصه ورمز الاستجابة السريعة الخاص به، الصادر للوكالة التي تعلن عنه. امسح الرمز: يجب أن يفتح التصريح ويتطابق مع العقار والوكالة أمامك. عدم وجود تصريح، أو تصريح يخص شخصًا آخر، هو سبب للتوقف، مهما كان السعر جيدًا.
مثال عملي
في برج زادا في الخليج التجاري، تم بيع 34 شقة بغرفة نوم واحدة بحجم مماثل خلال الـ 12 شهرًا الماضية بوسيط 2,094 درهم لكل قدم مربع. لشقة بغرفة نوم واحدة بمساحة 551 قدم مربع، يعطي ذلك سعرًا معتادًا حوالي 1.15 مليون درهم. شقة مماثلة تطلب 1.03 مليون درهم ستكون أقل بحوالي 11% مما تباع به شقق الغرفة الواحدة في ذلك المبنى فعليًا، وهذا هو النوع من الفجوات التي تستحق التصرف بناءً عليها.
نفس المبنى، نفس الغرف، حجم مماثل، مبيعات كافية، الوسيط، وتصريح صالح: عندما تصطف كل هذه الستة، يكون الخصم حقيقيًا.
أين ترى هذا يتم من أجلك
صفحة الصفقات الساخنة لدينا تقوم بهذا الفحص كل صباح على المنازل التي نبيعها، وتظهر المقارنة على كل بطاقة: السعر المعتاد، سعر الطلب، عدد المبيعات التي يعتمد عليها، وتصريح القائمة. كما يتتبع المشاريع خارج الخطة التي تباع بسرعة، محسوبة من تسجيلات DLD.