الإجابة القصيرة
السعر الوسطي للمنطقة لكل قدم مربع يكون مفيدًا فقط إذا كانت المبيعات وراءه تأتي من العديد من المباني. في العديد من المناطق الأكثر ازدحامًا في دبي، لا يحدث ذلك. خلال الـ 90 يومًا الماضية، جاء أكثر من نصف المبيعات المسجلة في تلك المناطق من مشروع واحد، لذا فإن "سعر المنطقة" الذي تراه مقتبسًا هو في الواقع سعر ذلك المشروع الواحد.
هذا ليس جيدًا أو سيئًا. إنه يعني فقط أنه يجب عليك مقارنة المبنى المحدد، وليس المنطقة، قبل الشراء أو البيع هناك.
لماذا يحدث هذا
شكلت المبيعات على المخطط 64% من مبيعات دبي خلال الـ 90 يومًا الماضية. عندما يتم إطلاق مشروع كبير على المخطط، يمكن تسجيل مئات من وحداته في غضون أسابيع قليلة. في منطقة جديدة أو أصغر، يمكن أن يفوق هذا الإطلاق كل شيء آخر تم بيعه هناك.
المناطق المزدحمة بالشقق حيث يشكل مشروع واحد معظم المبيعات
جميع الأرقام هي مبيعات مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي خلال الـ 90 يومًا الماضية. أسماء المناطق هي الأسماء الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك، والتي غالبًا ما تختلف عن الأسماء في الإعلانات.
| منطقة دائرة الأراضي والأملاك | صفقات الشقق، 90 يومًا | الوسطي بالدرهم لكل قدم مربع | أكثر من النصف من مشروع واحد؟ |
|---|---|---|---|
| مدينة المطار (دبي الجنوب) | 3,012 | 1,732 | نعم |
| مجان | 1,058 | 1,416 | نعم |
| الحبية الخامسة | 625 | 1,735 | نعم |
| الخيران الأولى | 551 | 2,584 | نعم |
| الحبية الأولى | 533 | 1,690 | نعم |
| المدينة العالمية المرحلة 1 | 354 | 681 | نعم |
للمقارنة، كان الوسطي لجميع شقق دبي 1,684 درهم لكل قدم مربع.
المناطق المزدحمة بالشقق حيث الوسطي هو معيار عادل
في هذه المناطق لم يشكل أي مشروع واحد أكثر من نصف المبيعات، لذا فإن الوسطي يعكس العديد من المباني.
| منطقة | صفقات الشقق، 90 يومًا | الوسطي بالدرهم لكل قدم مربع |
|---|---|---|
| دائرة قرية جميرا (JVC) | 2,216 | 1,413 |
| مجمع ريزيدنس دبي لاند | 1,001 | 1,391 |
| الخليج التجاري | 935 | 2,066 |
| أرجان | 657 | 1,523 |
المثال الأوضح: المدينة العالمية
تم بيع شقق المرحلة 1 في المدينة العالمية بوسطي 681 درهم لكل قدم مربع، وشكل مشروع واحد معظم تلك المبيعات. تم بيع المراحل 2 و3 بوسطي 1,216 درهم لكل قدم مربع، موزعة عبر العديد من المباني. نفس اسم المنطقة، أرقام مختلفة جدًا. إذا قرأت فقط "المدينة العالمية" على مخطط الأسعار، قد تكون بعيدًا جدًا في أي اتجاه.
الفلل: نفس النمط
| منطقة دائرة الأراضي والأملاك | صفقات الفلل، 90 يومًا | الوسطي بالدرهم لكل قدم مربع | أكثر من النصف من مشروع واحد؟ |
|---|---|---|---|
| مجمع دبي للاستثمار الأول | 347 | 1,196 | نعم |
| مدينة المطار (دبي الجنوب) | 211 | 1,369 | نعم |
| الروية الأولى | 192 | 2,692 | نعم |
| الحبية السادسة | 119 | 1,792 | نعم |
| اليفرة 1 | 173 | 1,509 | لا |
| وادي الصفا 5 | 136 | 1,470 | لا |
كان الوسطي للفلل في المدينة 1,594 درهم لكل قدم مربع.
كيفية قراءة منطقة مهيمنة
- تحقق من الملاحظة أولاً. صفحتنا أسعار دبي لكل قدم مربع حسب المنطقة تشير إلى المناطق التي يشكل فيها مشروع واحد معظم المبيعات.
- قارن المبنى، وليس المنطقة. كل مبنى مع مبيعات حديثة لديه صفحة أسعار مباعة على binayah.ae، تسرد المبيعات المسجلة والسعر الشهري لكل قدم مربع.
- بالنسبة للمخطط، قارن مثل بمثل. ضع سعر الإطلاق بجانب الشقق الجاهزة لإعادة البيع القريبة وبجانب الوسطي للمدينة ككل، وليس فقط الرقم الخاص بالمنطقة، الذي قد يكون نفس الإطلاق.
- اطلب الوحدة المحددة. السعر الابتدائي هو لأرخص وحدة. اطلب السعر لكل قدم مربع للوحدة التي ستشتريها فعليًا.
رأيي: المناطق المهيمنة يمكن أن تكون مشتريات جيدة. لكنني لن أستخدم أبدًا الوسطي للمنطقة كدليل على أن السعر عادل. في منطقة مثل JVC، حيث تنتشر المبيعات عبر العديد من المباني، يكون الوسطي معيارًا أكثر صدقًا.
إذا كنت تنظر إلى دبي الجنوب
تسوق Binayah عدة مشاريع في دبي الجنوب، بما في ذلك Vista Ridge وWindsor House by Ellington، لذا نحن لسنا محايدين هنا. النقطة المذكورة أعلاه تنطبق عليهم أيضًا: الوسطي للشقق في مدينة المطار هو في الغالب مشروع واحد، لذا اطلب سعر كل مشروع لكل قدم مربع وقارنه مع الوسطي للمدينة. للحصول على الصورة الأكبر، اقرأ دليل المستثمر في دبي الجنوب.
إذا كنت تبيع في واحدة من هذه المناطق
المقارنات الحقيقية هي المبيعات في مبناك أو مشروعك الخاص، وليس المنطقة. ابحث عن صفحة أسعار المبنى المباعة؛ تنتهي بطلب مجاني لتقييم من وكيل.
الخطوة التالية
أخبرنا بالمنطقة والميزانية التي تفكر فيها في النموذج أدناه، وسيقوم وكيل من Binayah بإرسال المبيعات الأخيرة للمباني المحددة، وليس فقط متوسط المنطقة.