🇸🇦دليل المشتري الأجنبي
يتمتّع المشترون السعوديون في Dubai بميزة قانونية لا تشاركهم فيها أي جنسية من خارج دول مجلس التعاون. فبموجب قانون Dubai رقم 7 لسنة 2006، يقتصر حق تملّك العقارات في عموم الإمارة على مواطني UAE ودول مجلس التعاون؛ أما سائر الجنسيات فمحصورة في مناطق التملك الحر المخصصة. ولذلك لا يقتصر المواطن السعودي على Marina أو Downtown أو Palm Jumeirah، ويمكنه تسجيل الملكية في مناطق مغلقة أمام المشترين الأجانب الآخرين. ويمكن تملّك العقار بصفة شخصية أو عبر شركة مملوكة بالكامل لمواطني دول المجلس.
0%
ضريبة أرباح رأس المال
جميع الجنسيات
حق التملك الحر
2 مليون درهم
الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية
5-8%
عائد الإيجار المعتاد
لماذا دبي لـ Saudi المشترين
بالنسبة للمشتري السعودي، Dubai رحلة ساعتين وسوق نهاية أسبوع لا مغامرة خارجية، ولهذا يهيمن قطاعا المنزل الثاني والإيجار الموسمي. ومسألة العملة تختفي تماماً: فالريال مربوط بالدولار الأمريكي عند 3.75 والدرهم عند 3.6725، ما يجعل سعر الصرف المتقاطع SAR/AED ثابتاً عملياً ولا قرار تحوّط يُتّخذ. ولا تفرض أي من الدولتين ضريبة دخل شخصي، ولا تطبّق أي منهما رقابة على الصرف، وتُكتسب عائدات الإيجار البالغة 5-8% وتُنفَق بما هو، لأغراض عملية، العملة نفسها.
خطوة بخطوة
تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.
تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.
يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.
يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.
تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.
يقصر قانون Dubai رقم 7 لسنة 2006 ملكية العقارات في الإمارة على مواطني UAE ودول مجلس التعاون والشركات المملوكة لهم بالكامل، ويمنح الأجانب من خارج المجلس حقوق التملك الحر في المناطق التي يحدّدها الحاكم فقط. ويقع المواطنون السعوديون في الفئة الأولى، ولذا لا تنطبق عليهم خريطة المناطق المخصصة التي تقيّد كل مشترٍ أجنبي آخر. ويتمّ التسجيل لدى Dubai Land Department باسم المشتري، دون اشتراط إقامة ودون حد أدنى للاستثمار. ومشتريات المخططات على الخارطة محميّة بنظام حسابات الضمان بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007.
تتعامل بنوك UAE مع مواطني دول المجلس بما يقارب معاملة المقيمين لأغراض الإقراض، ويمكن بلوغ نسبة قرض إلى قيمة 70-80% حيث يُحدّ غير المقيم من خارج المجلس عند نحو 50-60%. وتقرض Emirates NBD وMashreq وADCB وAl Hilal مقابل الدخل السعودي وتقبل المستندات السعودية مباشرةً: الهوية الوطنية، وشهادة التأمينات الاجتماعية GOSI أو تعريف الراتب، وكشوف الحسابات. وتوفّر جميع البنوك الإماراتية الكبرى صيغ التمويل الإسلامي، الإجارة والمرابحة، وهو أمر مهم حين لا يكون الرهن التقليدي بفائدة مقبولاً. والشراء النقدي وخطط سداد المطوّرين شائعان في الشريحة العليا.
هذا أبسط وضع ضريبي بين جميع جنسيات المشترين. فلا UAE ولا Saudi Arabia تفرض ضريبة دخل شخصي، ومن ثمّ لا يخضع دخل الإيجار للضريبة في الجانبين، ولا تفرض أي منهما ضريبة أرباح رأسمالية عند تصرّف الفرد في عقاره. وتكاليف المعاملة في Dubai هي رسم نقل ملكية 4% لدائرة الأراضي والأملاك، وعمولة وساطة نحو 2%، ونحو AED 4,200 رسوم تسجيل وأمين حفظ؛ ولا توجد ضريبة عقارية سنوية، بل رسوم خدمات المبنى فقط. وينبغي للمواطنين السعوديين احتساب الزكاة وفق وعائهم الخاص، وهو شأن مستشار سعودي لا إماراتي، مع ملاحظة أن شركة مسجّلة في UAE تملك العقار قد تدخل في نطاق ضريبة الشركات الإماراتية بخلاف المالك الفرد.
لا تطبّق أي من الدولتين رقابة على الصرف، فتنتقل الأموال في الاتجاهين دون موافقات، وكلتا العملتين مربوطة بالدولار الأمريكي، ما يزيل مخاطر التحويل تقريباً بالكامل. وتسوّي البنوك السعودية ومنها Al Rajhi وSNB وRiyad Bank معاملات الدرهم بشكل اعتيادي، والتحويلات بين السوقين في اليوم نفسه أو اليوم التالي أمر معتاد. ولا يوجد استقطاع إماراتي على دخل الإيجار أو حصيلة البيع عند خروجها. وتنطبق مستندات مكافحة غسل الأموال المعتادة في الجانبين على التحويلات الكبيرة، فاحتفظ باتفاقية البيع وسند الملكية والسجلات المصرفية معاً؛ إذ تشترط ساما ومصرف الإمارات المركزي إثبات مصدر الأموال عند المبالغ الكبيرة.
مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Saudi هم:
FAQ
يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.