🇵🇰دليل المشتري الأجنبي
الباكستانيون من بين أكبر خمس جنسيات مشترية في Dubai، والغالبية الساحقة تشتري من داخل الخليج لا من باكستان. فنحو 1.7 مليون باكستاني يعيشون في UAE، والمشتري النمطي واحد منهم: يكسب بالدرهم، ويتعامل مصرفياً محلياً، ويحوّل راتبه إلى أصل يحافظ على قيمته بالدولار. ولا يواجه المواطنون الباكستانيون قيوداً في UAE، ويمكنهم التملك الحر الكامل في المناطق المخصصة، بصفة شخصية أو عبر شركة، دون حد أدنى سوى عتبة Golden Visa.
0%
ضريبة أرباح رأس المال
جميع الجنسيات
حق التملك الحر
2 مليون درهم
الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية
5-8%
عائد الإيجار المعتاد
لماذا دبي لـ Pakistani المشترين
الحجة هي الروبية. فقد فقدت الروبية الباكستانية حصة كبيرة من قيمتها الدولارية خلال العقد الماضي، ومن ثمّ تتآكل المدّخرات في الداخل حتى مع نمو الأرصدة الاسمية. والدرهم مربوط بالدولار الأمريكي عند 3.6725، ما يجعل سند ملكية في Dubai مخزناً للقيمة مقوّماً بالدولار مع إيجار مقوّم بالدولار، بعائدات إجمالية 5-8%. وكراتشي ولاهور وإسلام آباد جميعها على بُعد ساعتين إلى ثلاث برحلات يومية متعددة، والجالية والمدارس قائمة أصلاً، ويمنح شراء بقيمة AED 2,000,000 تأشيرة Golden Visa لعشر سنوات قابلة للتجديد وغير مرتبطة بصاحب عمل، وهو أمر مهم في سوق تبعت فيه الإقامة تاريخياً الوظيفة.
خطوة بخطوة
تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.
تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.
يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.
يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.
تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.
لا تفرض UAE قيوداً على المواطنين الباكستانيين، ويُسجَّل سند التملك الحر في المناطق المخصصة لدى Dubai Land Department باسم المشتري. أما في الجانب الباكستاني، فشراء عقار في الخارج من مقيم يُعدّ استثماراً خارجياً وليس مسموحاً به بحرّية: إذ يتطلّب موافقة إدارة عمليات النقد الأجنبي في بنك الدولة الباكستاني، تُقدَّم عبر بنكك مع المستندات المؤيّدة، ويصدر القرار عادةً خلال عشرة أيام عمل بعد التثبّت من جدّية الطلب. والباكستانيون غير المقيمين خارج هذا النظام. وتشترط قواعد مكافحة غسل الأموال في UAE التحقّق من الهوية ومصدر الأموال قبل التحويل، ومشتريات المخططات على الخارطة محميّة بنظام حسابات الضمان بموجب قانون Dubai رقم 8 لسنة 2007.
الإقامة، لا الجنسية، هي ما يحدّد الشروط. فالباكستاني المقيم أصلاً في UAE بتأشيرة إقامة وراتب محلي هو متقدّم مقيم اعتيادي ويمكنه بلوغ نسبة قرض إلى قيمة 75-80% بأسعار فائدة 4-6% عادةً، لدى Emirates NBD أو Mashreq أو ADCB أو مصرف أبوظبي الإسلامي أو بنك دبي الإسلامي، مع توفّر الصيغ التقليدية والمتوافقة مع الشريعة. أما المشتري المقيم في باكستان فهو متقدّم غير مقيم بسقف أقرب إلى 50-60%، والدخل المُثبَت بالروبية أصعب على البنك الإماراتي في الاكتتاب. ولهذه الفئة يكون الطريق الواقعي خطة سداد المطوّر، وعادةً 20% عند الحجز والباقي على ثلاث إلى أربع سنوات بناء، دون اكتتاب مصرفي ودون فائدة. ويمكن للباكستانيين غير المقيمين أيضاً توجيه الأموال عبر حساب Roshan Digital Account.
لا تفرض UAE ضريبة عقارية ولا ضريبة أرباح رأسمالية ولا ضريبة دخل شخصي على الإيجار. وتتمثّل تكاليف المعاملة في رسم نقل ملكية 4% لدائرة الأراضي والأملاك، ونحو 2% عمولة وساطة، ونحو AED 4,200 رسوم تسجيل وأمين حفظ. وتفرض باكستان الضريبة على مقيميها على دخلهم العالمي، ولذا ينبغي للمقيم ضريبياً في باكستان أن يتوقّع وجوب الإبلاغ عن دخل الإيجار من Dubai هناك، كما يجب الإفصاح عن أي عقار أجنبي في بيان الثروة المرفق بالإقرار، مع بيان التحويل بوصفه مصدر الأموال. أما الباكستاني غير المقيم ضريبياً فيُفرض عليه عادةً الضريبة على الدخل من مصدر باكستاني فقط. وللتحويلات الواردة عبر القنوات المصرفية الرسمية عتبات إعفاء خاصة بها، وهو سبب إضافي لإبقاء كل تحويل داخل النظام الرسمي. استشر ممارساً ضريبياً باكستانياً.
داخل UAE لا توجد رقابة على الصرف ولا استقطاع على دخل الإيجار أو حصيلة البيع عند خروجها، وربط الدرهم بالدولار يعني انتقال الأموال بالعملة الصعبة. أما القيد فيقع في الجانب الباكستاني. فإخراج رأس المال من باكستان لشراء عقار في الخارج يستلزم موافقة بنك الدولة عبر بنكك، فاحصل عليها قبل توقيع أي شيء يتضمّن جدول أقساط، لأن اتفاقية بيع موقّعة لا يمكنك تمويلها قانونياً هي أكثر أسباب فشل هذه الصفقات شيوعاً. وعملياً لا يواجه معظم المشترين الباكستانيين في Dubai هذا الأمر، لأنهم يدفعون من رواتب خليجية محفوظة أصلاً بالخارج. وأياً كان المسار، استخدم القنوات المصرفية المرخّصة فقط واحتفظ بالسجل الورقي الكامل، إذ يتعيّن على الوساطة ودائرة الأراضي إثبات مصدر الأموال.
مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Pakistani هم:
FAQ
الأدلة
يواجه المشترون في هذه الأسواق أسئلة مشابهة بشأن العملة والضرائب:
يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.