🇪🇬دليل المشتري الأجنبي
يُعدّ المصريون من بين أكبر ثلاث جنسيات مشترية في Dubai، ومعظمهم لا يشترون انطلاقاً من القاهرة. فالمشتري المصري النمطي يعمل أصلاً في الخليج، ويكسب بالدرهم أو الريال أو الدولار، ويرى في سند ملكية بـ Dubai الأصل بالعملة الصعبة الذي لم تستطع مدّخراته أن تصيره في بلده. ولا يواجه المواطنون المصريون قيوداً في UAE: تملّك حر كامل في المناطق المخصصة، بصفة شخصية أو عبر شركة، دون حد أدنى سوى عتبة Golden Visa.
0%
ضريبة أرباح رأس المال
جميع الجنسيات
حق التملك الحر
2 مليون درهم
الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية
5-8%
عائد الإيجار المعتاد
لماذا دبي لـ Egyptian المشترين
الحجة هنا عملة قبل أن تكون عائداً. فقد خُفّضت قيمة الجنيه المصري مراراً، وأشدّها عند تعويم مارس 2024، وفقدت المدّخرات بالجنيه جزءاً كبيراً من قيمتها الدولارية خلال عقد واحد. والدرهم مربوط بالدولار الأمريكي عند 3.6725، ومن ثمّ فإن عقار Dubai أصل مقوّم بالدولار بإيجار مقوّم بالدولار. أضف رحلة مدتها ثلاث ساعات ونصف من القاهرة، وواحدة من أكبر الجاليات المصرية خارج مصر، وعائدات إجمالية 5-8%، وGolden Visa لعشر سنوات قابلة للتجديد عند AED 2,000,000 لا تتوقّف على صاحب عمل.
خطوة بخطوة
تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.
تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.
يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.
يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.
تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.
لا تفرض UAE قيوداً على المواطنين المصريين، ويُسجَّل سند التملك الحر في المناطق المخصصة لدى Dubai Land Department باسم المشتري. ويجيز القانون المصري للأفراد حيازة العملات الأجنبية وتحويلها إلى الخارج عبر البنوك وشركات الصرافة المرخّصة الخاضعة لرقابة البنك المركزي المصري، شريطة توثيق التحويل على النحو الصحيح. وتُلزم قواعد مكافحة غسل الأموال في UAE الوساطة ودائرة الأراضي بالتحقّق من الهوية وإثبات مصدر الأموال قبل إتمام النقل، كما أن التسوية النقدية مقيّدة، فاستعدّ لإثبات كيفية كسب الأموال. ومشتريات المخططات على الخارطة محميّة بنظام حسابات الضمان بموجب قانون Dubai رقم 8 لسنة 2007.
مكان إقامتك أهم من جواز سفرك. فالمصري المقيم أصلاً في UAE براتب محلي هو متقدّم مقيم اعتيادي ويمكنه بلوغ نسبة قرض إلى قيمة 75-80% بأسعار فائدة 4-6% عادةً؛ وتقرض Emirates NBD وMashreq وADCB ومصرف أبوظبي الإسلامي على هذا الأساس، والصيغ التقليدية والإسلامية متاحة كلتاهما. أما المشتري المقيم في مصر فهو متقدّم غير مقيم، بسقف أقرب إلى 50-60%، وسيجد أن الدخل المُثبَت بالجنيه المصري أصعب في الاكتتاب. ولهذه الفئة يكون الطريق العملي خطة سداد المطوّر: عادةً 20% عند الحجز والباقي على ثلاث إلى أربع سنوات بناء، دون اكتتاب مصرفي ودون فائدة.
لا تفرض UAE ضريبة عقارية ولا ضريبة أرباح رأسمالية ولا ضريبة دخل شخصي على الإيجار. وتتمثّل تكاليف المعاملة في رسم نقل ملكية 4% لدائرة الأراضي والأملاك، وعمولة وساطة نحو 2%، ونحو AED 4,200 رسوم تسجيل وأمين حفظ. وتتوقّف المعاملة الضريبية المصرية على مكان إقامتك: فالمقيم ضريبياً في مصر ينبغي أن يتحقّق مع مستشار مصري من كيفية معاملة دخل الإيجار الأجنبي والتصرّف الخارجي بموجب القانون المصري الساري، بينما المصري الذي يعيش ويعمل في UAE يخضع عادةً للضريبة في مصر على الدخل من مصدر مصري فقط، ما يترك إيجار Dubai خارج نطاقها. ولمصر والإمارات اتفاقية لتجنّب الازدواج الضريبي تحكم أي البلدين يجوز له فرض الضريبة على دخل العقار. استشر في بلد إقامتك الضريبية قبل الالتزام.
ما إن تصل الأموال إلى Dubai حتى يصبح الوضع بسيطاً: فلا رقابة صرف في UAE، ولا استقطاع على دخل الإيجار أو حصيلة البيع عند خروجها، وربط الدرهم بالدولار يعني انتقال الحصيلة بالعملة الصعبة. أما إخراج الأموال من مصر فهو النصف الأصعب. إذ يجب أن تمرّ التحويلات إلى الخارج عبر البنوك أو شركات الصرافة المرخّصة تحت إشراف البنك المركزي المصري وأن تُدعم بمستندات تبرّر الغرض، وقد كان توافر العملة الأجنبية لدى البنوك المصرية أحياناً هو القيد الحقيقي لا القواعد ذاتها. ولهذا يموّل معظم المشترين المصريين في Dubai من مكاسب الخليج المحفوظة أصلاً بالخارج. تحدّث إلى قسم التحويلات الخارجية في بنكك قبل الالتزام بجدول أقساط، واستخدم القنوات المرخّصة طوال الوقت كي تُستوفى فحوص مصدر الأموال في UAE.
مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Egyptian هم:
FAQ
يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.