为迪拜房产做继承规划是国际房地产投资中最被忽视的方面之一。管辖你去世后迪拜房产归属的规则十分复杂，取决于你的国籍和宗教，并且在缺乏妥善规划的情况下可能给你的家人带来意想不到的后果。本指南涵盖关键框架。
阿联酋的法律默认：伊斯兰教法
默认情况下，阿联酋对位于阿联酋境内房产的所有继承事务适用伊斯兰教法（Sharia），无论所有者的国籍或宗教如何。在伊斯兰教法下：
- 遗产按固定份额分配给指定继承人（配偶、子女、父母）
- 男性通常获得女性两倍的份额
- 非穆斯林配偶不自动从穆斯林配偶处继承
- 非穆斯林不能从穆斯林处继承
- 不存在按你意愿自由分配遗产的概念
对穆斯林外籍人士而言：默认的伊斯兰教法规则通常与你母国的做法一致，且较为直接。
对非穆斯林外籍人士而言：默认的伊斯兰教法规则可能完全违背你的意愿。配偶可能只获得遗产的一小部分；成年子女可能被排除在外；未经阿联酋法律承认婚姻关系的伴侣没有默认的主张权。
2021 年联邦法律变更：关键更新
《2022 年关于民事个人身份的第 41 号联邦法令》（2023 年生效）规定，非穆斯林外籍人士可选择其母国的继承法来管辖其阿联酋遗产，包括迪拜房地产，前提是在阿联酋当局登记遗嘱或法定声明。
这是一项根本性变化。此前，非穆斯林避免伊斯兰教法继承的唯一选择是通过公司结构。如今，可直接登记适用母国法律的遗嘱。
在迪拜登记遗嘱
非穆斯林外籍人士应在 DIFC 遗嘱服务中心（适用于 DIFC 和全阿联酋房产）或迪拜法院（适用于所有迪拜房产）登记遗嘱。一份 DIFC 遗嘱：
- 适用于迪拜所有永久业权房产（以及可选的其他酋长国）
- 可适用母国法律，或 DIFC 自身的继承框架（基于英国法律）
- 以英文起草
- 费用：登记费 AED 10,000-15,000（含法律费用）
- 加速遗嘱认证处理：DIFC 法院处理阿联酋房产遗嘱认证明显快于伊斯兰教法法院（数周 vs. 数月）
对俄罗斯国民而言：俄罗斯是采用强制继承规则的大陆法司法管辖区。一份 DIFC 遗嘱可按你的意愿分配你的迪拜房产，凌驾于伊斯兰教法默认之上。
对英国国民而言：一份与英国继承法一致的 DIFC 遗嘱较为直接。阿联酋-英国关于承认外国判决的公约有助于执行。
对中国国民而言：中国的继承法允许对境外资产的遗嘱自由。一份 DIFC 遗嘱管辖迪拜房产；中国的继承程序管辖境内资产。
用于遗产规划的公司结构
在 2022 年法律变更之前，最常见的遗产规划工具是通过离岸公司（BVI、开曼、根西）或阿联酋自由区实体（DIFC、RAK ICC）持有迪拜房产。转让公司股份不会触发阿联酋继承法，房产留在公司内，股份按公司的司法管辖法律传承。
这在以下情形中仍然相关：
- 离岸控股结构具有其他优势的房产（多股东、复杂所有权）
- 拥有庞大投资组合、希望有一个合并控股载体的投资者
- 其母国与阿联酋的税务协定（DTA）对公司持有产生优惠待遇的投资者
无遗嘱的遗嘱认证：流程
如果外籍人士在未登记遗嘱的情况下去世，默认流程是：
- 家人向阿联酋个人身份法院提起继承案件
- 法院适用伊斯兰教法规则（对阿联酋境内任何房产，无论所有者宗教如何，在无遗嘱情况下）
- 法院签发列明继承人及其份额的继承证书
- DLD 随后办理向继承人的产权过户
- 每位继承人必须接受其份额，未经全体继承人一致同意不能合并房产
无遗嘱的流程需 6-18 个月；有 DIFC 登记遗嘱的为 2-6 个月。
没有遗产税
阿联酋不征收遗产税、遗产义务税，以及去世时的资本利得税。转让的资产价值为房产的当前市场价值，转让不触发任何税。这相对于英国（无税额度以上 40% 的遗产税）或法国（IFI 财富税和继承税）是一项实质性利益。
实用建议
- 如果你是非穆斯林，登记一份 DIFC 遗嘱：这是最具影响力的单一步骤。相对于遗产规模，成本很低；不这样做的后果可能很严重。
- 在遗嘱之外考虑一份阿联酋授权书（POA）：如果你丧失行为能力（并非去世），一份阿联酋授权书允许他人代你行事，无需法院介入。
- 告知你的继承人：许多迪拜房产的海外所有者未曾告知家人自己拥有它。你的继承人需要知道该资产，最好也知道产权证和遗嘱存放于何处。
- 每 5 年审查一次：家庭情况会变化（离婚、新生子女、继承人去世）。你的遗嘱应更新以反映当前现实。
- 在母国获取住所地建议：对英国住所地个人而言，全球资产（包括迪拜）都需缴纳英国遗产税。对美国公民而言，适用全球遗产税。迪拜房产在你母国遗产中的处理取决于你的母国法律，而非阿联酋法律。
好消息是：迪拜的法律基础设施已显著成熟。2022 年的联邦法律变更和 DIFC 遗嘱服务中心使非穆斯林的妥善继承规划变得可及且相对实惠。不要让迪拜房产处于无遗嘱状态，对你家人的后果是可以避免的。