🇮🇱GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER

Acheter un bien immobilier à Dubaï en tant que ressortissant Israeli

Les acheteurs israéliens sont devenus l'une des nationalités d'investisseurs à la croissance la plus rapide de Dubaï à la suite de la normalisation des relations Émirats-Israël par les Accords d'Abraham, en septembre 2020. Les vols directs, la coopération économique et l'ouverture consécutive du marché israélien aux Émirats ont dopé l'investissement immobilier israélien. Avec des rendements de seulement 2-3 % à Tel Aviv, les 5-8 % de Dubaï sont très attractifs.

0%

Impôt sur les plus-values

Toutes nationalités

Pleine propriété

2 M AED

Seuil du Golden Visa

5-8%

Rendement locatif brut typique

Pourquoi Dubaï pour Israeli acheteurs

Pourquoi Dubaï pour Israeli acheteurs

Les acheteurs israéliens sont motivés par deux facteurs principaux : le rendement (5-8 % à Dubaï contre 2-3 % à Tel Aviv) et la diversification hors d'un marché immobilier domestique israélien en surchauffe, où les prix moyens ont progressé de plus de 150 % depuis 2010. Les Accords d'Abraham ont noué des relations d'affaires directes, faisant de Dubaï un prolongement logique des réseaux économiques israéliens dans le Golfe. El Al et d'autres compagnies exploitent désormais plusieurs vols directs quotidiens TLV-DXB (3,5 heures). Le Golden Visa émirati, à partir de AED 2M, offre une seconde résidence commode que de nombreux Israéliens fortunés apprécient. Une convention fiscale Israël-Émirats a été signée en 2023, apportant une clarté importante pour le montage.

ÉTAPE PAR ÉTAPE

Comment acheter un bien immobilier à Dubaï

Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.

01

Convenir du prix et signer le MOU

Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.

02

Verser un acompte de garantie de 10%

Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.

03

Obtenir le NOC du promoteur

Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.

04

Transfert au DLD et frais

Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.

05

Recevoir le titre de propriété

Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.

Statut juridique et droits de propriété

Les citoyens israéliens disposent de pleins droits de propriété en freehold dans les zones dédiées de Dubaï, ce qui a été spécifiquement rendu possible par la normalisation des Accords d'Abraham. Les relations Israël-Émirats sont normalisées, avec une représentation diplomatique complète. Les biens peuvent être détenus en nom propre ou via des véhicules sociétaires israéliens ou émiratis. De nombreux acheteurs israéliens recourent à des sociétés de détention israéliennes (חברה ישראלית) ou à des sociétés en zone franche émiratie pour structurer la détention à des fins d'efficacité fiscale et successorale.

Options de financement

Les banques émiraties se sont familiarisées avec les justificatifs israéliens à la suite des Accords d'Abraham, et plusieurs grandes banques émiraties disposent désormais de guichets dédiés à la clientèle israélienne. Les bulletins de paie israéliens, le Tofes 106 (récapitulatif fiscal annuel), les relevés bancaires et les justificatifs d'origine des fonds sont tous acceptés. Bank Hapoalim et Bank Leumi entretiennent des relations de correspondance dans la région de Dubaï. Conditions de crédit pour non-résidents aux Émirats : LTV de 40-50 %, taux de 4,5-6,5 %. Les acheteurs israéliens utilisent aussi des crédits hypothécaires israéliens (Mashkantaot) adossés à un bien en Israël pour financer des achats comptant à Dubaï.

Implications fiscales

Israël impose ses résidents sur les revenus mondiaux. Les revenus locatifs de Dubaï sont imposables en Israël au taux marginal (jusqu'à 47 % pour les hauts revenus). La convention fiscale Israël-Émirats (signée en 2023, en cours de ratification en 2026) prévoit que les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où le bien est situé, les Émirats (0 %). Les plus-values réalisées par des résidents israéliens à la cession d'un bien émirati sont imposées en Israël à 25 % (pour les sociétés) ou 25-30 % (pour les particuliers), le bénéfice de la convention étant attendu une fois la DTA pleinement en vigueur. Les non-résidents israéliens ne sont imposés que sur les revenus de source israélienne, les loyers de Dubaï sont entièrement exonérés. De nombreux acheteurs israéliens planifient la cession de leur bien émirati durant des périodes de non-résidence.

Rapatriement des fonds

Israël n'impose aucun contrôle des changes, le shekel est pleinement convertible. La Banque d'Israël ne restreint pas l'investissement immobilier sortant. Les gros transferts entrants (en ILS ou en USD) vers des banques israéliennes requièrent les justificatifs anti-blanchiment standard prévus par la loi israélienne sur l'interdiction du blanchiment. Les banques israéliennes (Leumi, Hapoalim, Discount, Mizrahi) gèrent toutes efficacement les virements internationaux. Les transferts ILS ↔ AED sont simples via SWIFT, à des taux compétitifs auprès des bureaux de change des banques israéliennes.

Quartiers privilégiés

Communautés en pleine propriété régulièrement prisées des acheteurs internationaux, dont les acheteurs Israeli :

Downtown DubaiBusiness BayPalm JumeirahDubai Marina

FAQ

Questions fréquentes

Les revenus locatifs de Dubaï sont-ils imposables en Israël ?
Si vous êtes résident israélien, oui — Israël impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux et les loyers de Dubaï sont imposables aux taux marginaux atteignant 47% pour les hauts revenus. La convention fiscale Israël-Émirats prévoit que les revenus immobiliers sont imposés là où le bien est situé, soit les Émirats à 0%, mais cette répartition ne supprime pas à elle seule la charge israélienne pesant sur un résident, et il n'y a aucun impôt émirien à imputer. Les plus-values de cession sont imposées en Israël à 25-30% pour les personnes physiques. Faites confirmer l'état actuel de la convention et votre propre situation par un conseiller israélien.
Les citoyens israéliens peuvent-ils réellement acheter un bien à Dubaï ?
Oui. Depuis la normalisation, les ressortissants israéliens achètent aux mêmes conditions que tout autre étranger : propriété freehold dans les zones désignées, enregistrée auprès du Dubai Land Department à leur propre nom, sans condition de résidence ni restriction de nationalité. Des vols directs relient Tel-Aviv à Dubaï, et un achat de AED 2M ouvre droit au Golden Visa renouvelable de dix ans. Les conditions bancaires et de voyage ont varié selon la situation régionale : vérifiez donc les dispositions en vigueur lorsque vous organisez un voyage de visite.
En quoi la convention fiscale Israël-Émirats aide-t-elle concrètement ?
Elle répartit les droits d'imposition et évite qu'un même revenu soit imposé deux fois sur la même base, ce qui compte surtout lors d'une cession et pour les montages. Ce qu'elle ne fait pas, c'est rendre les revenus de Dubaï non imposables pour un résident israélien, puisque Israël impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux et que le taux de 0% aux Émirats signifie qu'il n'y a aucun impôt étranger à imputer sur la dette fiscale israélienne. Considérez la convention comme déterminant quel pays peut imposer quoi, et non comme une exonération — c'est sur cette distinction que se forment les hypothèses coûteuses.
Quels sont les frais d'acquisition totaux ?
Environ 6-7% du prix : les 4% de frais de transfert du Dubai Land Department, environ 2% de commission d'agence, ainsi que les frais d'enregistrement et de fiduciaire, plus 0.25% du prêt si vous souscrivez un crédit. Après l'achat, il n'y a aucun impôt foncier annuel ; les charges courantes se limitent aux charges de copropriété et à une taxe municipale d'habitation sur les logements loués — un poids récurrent nettement plus léger que l'arnona israélienne.
Puis-je obtenir un prêt en tant que non-résident israélien ?
Les prêteurs des Émirats acceptent des revenus documentés dans une devise qu'ils savent évaluer, et les revenus en shekels sont évaluables, même si la liste des établissements est plus restreinte que pour certaines nationalités et que les conditions varient. Le financement type pour non-résidents va jusqu'à 50% de quotité de financement. L'alternative est un plan de paiement promoteur sur un bien sur plan — 10-20% à la réservation, des échéances pendant la construction, le solde à la livraison — qui ne requiert ni évaluation de crédit ni relation bancaire aux Émirats, et qui constitue pour beaucoup d'acquéreurs israéliens la voie la plus simple.
Comment le rendement se compare-t-il à celui de l'immobilier israélien ?
Les rendements bruts dans les principales communautés freehold de Dubaï se situent autour de 5-8%, bien au-dessus des rendements résidentiels israéliens typiques, où les prix ont largement distancé les loyers. Les coûts de détention diffèrent également : aucun impôt foncier annuel à Dubaï et aucune retenue à la source sur les loyers, face à l'arnona en Israël. Le contrepoids reste votre situation fiscale israélienne si vous demeurez résident, qui peut absorber près de la moitié des revenus : modélisez donc en net plutôt que de vous laisser convaincre par le chiffre brut.

Guides

Guides pour d'autres nationalités

Les acheteurs de ces marchés rencontrent des questions de change et de fiscalité comparables :

RussianKazakhstanTurkeyUK

Prêt à acheter à Dubaï ?

Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent avec des acheteurs de nationalités très diverses. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.

Contactez notre équipeParcourir les biensWhatsApp
WhatsAppAppelerChat en direct