🇮🇱GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER
Les acheteurs israéliens sont devenus l'une des nationalités d'investisseurs à la croissance la plus rapide de Dubaï à la suite de la normalisation des relations Émirats-Israël par les Accords d'Abraham, en septembre 2020. Les vols directs, la coopération économique et l'ouverture consécutive du marché israélien aux Émirats ont dopé l'investissement immobilier israélien. Avec des rendements de seulement 2-3 % à Tel Aviv, les 5-8 % de Dubaï sont très attractifs.
0%
Impôt sur les plus-values
Toutes nationalités
Pleine propriété
2 M AED
Seuil du Golden Visa
5-8%
Rendement locatif brut typique
Pourquoi Dubaï pour Israeli acheteurs
Les acheteurs israéliens sont motivés par deux facteurs principaux : le rendement (5-8 % à Dubaï contre 2-3 % à Tel Aviv) et la diversification hors d'un marché immobilier domestique israélien en surchauffe, où les prix moyens ont progressé de plus de 150 % depuis 2010. Les Accords d'Abraham ont noué des relations d'affaires directes, faisant de Dubaï un prolongement logique des réseaux économiques israéliens dans le Golfe. El Al et d'autres compagnies exploitent désormais plusieurs vols directs quotidiens TLV-DXB (3,5 heures). Le Golden Visa émirati, à partir de AED 2M, offre une seconde résidence commode que de nombreux Israéliens fortunés apprécient. Une convention fiscale Israël-Émirats a été signée en 2023, apportant une clarté importante pour le montage.
ÉTAPE PAR ÉTAPE
Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.
Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.
Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.
Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.
Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.
Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.
Les citoyens israéliens disposent de pleins droits de propriété en freehold dans les zones dédiées de Dubaï, ce qui a été spécifiquement rendu possible par la normalisation des Accords d'Abraham. Les relations Israël-Émirats sont normalisées, avec une représentation diplomatique complète. Les biens peuvent être détenus en nom propre ou via des véhicules sociétaires israéliens ou émiratis. De nombreux acheteurs israéliens recourent à des sociétés de détention israéliennes (חברה ישראלית) ou à des sociétés en zone franche émiratie pour structurer la détention à des fins d'efficacité fiscale et successorale.
Les banques émiraties se sont familiarisées avec les justificatifs israéliens à la suite des Accords d'Abraham, et plusieurs grandes banques émiraties disposent désormais de guichets dédiés à la clientèle israélienne. Les bulletins de paie israéliens, le Tofes 106 (récapitulatif fiscal annuel), les relevés bancaires et les justificatifs d'origine des fonds sont tous acceptés. Bank Hapoalim et Bank Leumi entretiennent des relations de correspondance dans la région de Dubaï. Conditions de crédit pour non-résidents aux Émirats : LTV de 40-50 %, taux de 4,5-6,5 %. Les acheteurs israéliens utilisent aussi des crédits hypothécaires israéliens (Mashkantaot) adossés à un bien en Israël pour financer des achats comptant à Dubaï.
Israël impose ses résidents sur les revenus mondiaux. Les revenus locatifs de Dubaï sont imposables en Israël au taux marginal (jusqu'à 47 % pour les hauts revenus). La convention fiscale Israël-Émirats (signée en 2023, en cours de ratification en 2026) prévoit que les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où le bien est situé, les Émirats (0 %). Les plus-values réalisées par des résidents israéliens à la cession d'un bien émirati sont imposées en Israël à 25 % (pour les sociétés) ou 25-30 % (pour les particuliers), le bénéfice de la convention étant attendu une fois la DTA pleinement en vigueur. Les non-résidents israéliens ne sont imposés que sur les revenus de source israélienne, les loyers de Dubaï sont entièrement exonérés. De nombreux acheteurs israéliens planifient la cession de leur bien émirati durant des périodes de non-résidence.
Israël n'impose aucun contrôle des changes, le shekel est pleinement convertible. La Banque d'Israël ne restreint pas l'investissement immobilier sortant. Les gros transferts entrants (en ILS ou en USD) vers des banques israéliennes requièrent les justificatifs anti-blanchiment standard prévus par la loi israélienne sur l'interdiction du blanchiment. Les banques israéliennes (Leumi, Hapoalim, Discount, Mizrahi) gèrent toutes efficacement les virements internationaux. Les transferts ILS ↔ AED sont simples via SWIFT, à des taux compétitifs auprès des bureaux de change des banques israéliennes.
D'après les données de transactions de Binayah, les communautés les plus souvent choisies par les acheteurs Israeli sont :
FAQ
Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent chaque jour avec des acheteurs de toutes les nationalités. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.