🇩🇪GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER
L'Allemagne dispose d'une communauté d'expatriés vaste et bien établie à Dubaï, et les acheteurs allemands investissent dans l'immobilier dubaïote depuis plus de 15 ans. Des taux d'imposition élevés en Allemagne, de faibles rendements immobiliers allemands et une classe de professionnels grands voyageurs ont entretenu une demande soutenue. La convention fiscale germano-émiratie apporte une clarté supplémentaire pour le montage.
0%
Impôt sur les plus-values
Toutes nationalités
Pleine propriété
2 M AED
Seuil du Golden Visa
5-8%
Rendement locatif brut typique
Pourquoi Dubaï pour German acheteurs
Les acheteurs allemands sont avant tout motivés par le rendement et l'optimisation fiscale. L'Allemagne offre des rendements locatifs résidentiels de 2-4 % (net inférieur à 2 % après impôts), tandis que Dubaï offre 5-8 % bruts sans imposition locale. Le taux marginal supérieur allemand de 45 % (majoré du supplément de solidarité et de l'impôt d'église) fait que les revenus locatifs de Dubaï valent bien plus, après impôt, que leurs équivalents allemands, pour ceux qui ne sont pas résidents fiscaux allemands. Le vol depuis Francfort dure 6 heures, ce qui fait de Dubaï l'un des marchés internationaux les plus accessibles en pratique pour les investisseurs allemands.
ÉTAPE PAR ÉTAPE
Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.
Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.
Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.
Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.
Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.
Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.
Les citoyens allemands disposent de droits de pleine propriété sans restriction dans les zones freehold dédiées de Dubaï. L'Allemagne et les Émirats ont conclu une convention de non-double imposition (DTA) : la DTA germano-émiratie de 2013 prévoit que les revenus et plus-values immobiliers émiratis ne sont imposés qu'aux Émirats (où le taux est nul), et non en Allemagne, mais uniquement pour les non-résidents allemands ou sous conditions spécifiques de la convention. Les résidents allemands acquittent encore l'impôt allemand sur le revenu mondial au titre de l'Unbeschränkte Steuerpflicht (assujettissement fiscal illimité), mais la DTA prévoit souvent un crédit ou une exonération. Le montage via une entité en zone franche émiratie (DIFC ou Abu Dhabi Global Market) peut apporter une clarté supplémentaire.
Les justificatifs de revenus allemands (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid) sont acceptés par les analystes des banques émiraties. Deutsche Bank est représentée à Dubaï. La banque internationale de Commerzbank gère les transferts EUR ↔ AED. Conditions de crédit pour non-résidents aux Émirats : LTV de 40-50 %, taux de 4,5-6,5 %. Les acheteurs allemands mobilisent souvent l'épargne d'un Bausparvertrag (contrat d'épargne-logement) ou un prêt d'investissement allemand à faible taux pour financer des achats comptant à Dubaï, les taux hypothécaires allemands étant souvent inférieurs aux taux émiratis pour non-résidents.
L'Allemagne impose ses résidents (Unbeschränkte Steuerpflicht) sur les revenus mondiaux. Les revenus locatifs de Dubaï doivent être déclarés dans l'Einkommensteuererklärung allemande. La DTA germano-émiratie (article 6) prévoit que les revenus des biens immobiliers sont imposables dans le pays où le bien est situé, les Émirats, qui imposent à 0 %. L'Allemagne applique le Progressionsvorbehalt (clause de progressivité), ce qui signifie que les revenus de Dubaï sont exonérés en Allemagne mais pris en compte pour calculer le taux d'imposition allemand sur les autres revenus allemands. Les plus-values sur un bien détenu plus de 10 ans sont également exonérées en Allemagne au titre du §23 EStG.
Aucun contrôle des changes aux Émirats. L'Allemagne n'impose aucun contrôle des capitaux, mais la BaFin (régulateur financier allemand) et les règles anti-blanchiment font que les gros transferts entrants en provenance des Émirats exigent des justificatifs. Les transferts EUR ↔ AED sont efficaces via Deutsche Bank, Commerzbank et Wise Business. Les virements SEPA ne s'appliquent pas directement à l'AED, mais les virements SWIFT en EUR vers des IBAN allemands sont simples.
Communautés en pleine propriété régulièrement prisées des acheteurs internationaux, dont les acheteurs German :
FAQ
Guides
Les acheteurs de ces marchés rencontrent des questions de change et de fiscalité comparables :
Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent avec des acheteurs de nationalités très diverses. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.