🇷🇺دليل المشتري الأجنبي

    شراء عقار في دبي للمواطنين 🇷🇺

    يُعدّ رأس المال الروسي أحد أكبر المساهمين الفرديين في حجم معاملات العقارات في دبي منذ عام 2022. وقد جعل الجمع بين حياد دولة الإمارات، وسهولة الحصول على الإقامة عبر العقارات، وقلة التعقيدات في الإجراءات الورقية، من دبي الوجهة المفضّلة لنقل رأس المال الروسي.

    0%

    ضريبة أرباح رأس المال

    جميع الجنسيات

    حق التملك الحر

    2 مليون درهم

    الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية

    5-8%

    عائد الإيجار المعتاد

    لماذا دبي لـ Russian المشترين

    لماذا دبي لـ Russian المشترين

    يُعطي المشترون الروس الأولوية لثلاثة أمور: الحفاظ على رأس المال خارج الاتحاد الروسي، والإقامة التي لا تتطلب التخلي عن الجنسية الروسية، والأصول التي يمكن الاحتفاظ بها بعملة مستقرة. وتوفّر دبي هذه الأمور الثلاثة جميعها. فالـ AED مربوط بالـ USD، مما يوفّر تحوّطاً ضد تقلبات الروبل. وتمنح Golden Visa بقيمة AED 2M إقامة لمدة 10 سنوات دون التخلي عن الجنسية الروسية. كما أن البنية التحتية للمعاملات في دبي تتعامل مع رأس المال الروسي بكفاءة، حيث لدى كبار الوسطاء والمحامين والمطوّرين فرق مخصصة ناطقة بالروسية.

    خطوة بخطوة

    كيفية شراء عقار في دبي

    تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.

    ٠١

    الاتفاق على السعر وتوقيع MOU

    تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

    ٠٢

    دفع عربون 10%

    يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.

    ٠٣

    الحصول على عدم ممانعة من المطوّر

    يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.

    ٠٤

    نقل الملكية عبر DLD وسداد الرسوم

    يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.

    ٠٥

    استلام سند الملكية

    تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.

    الوضع القانوني وحقوق الملكية

    يتمتع المواطنون الروس بحقوق ملكية حرة (freehold) كاملة في المناطق المخصصة في دبي. ولا توجد قيود على قيمة العقارات أو نوعها أو عددها. وتُطبَّق إجراءات فحص العقوبات, حيث تُجري كبرى البنوك والمطوّرين عمليات العناية الواجبة المعتادة, إلا أن المشترين الروس العاديين غير المعرّضين للعقوبات يُتمّون معاملاتهم دون أي مشكلة. ويمكن الاحتفاظ بالعقارات بشكل شخصي أو من خلال هياكل مؤسسية (DIFC أو RAK ICC أو كيانات خارجية). ويستخدم كثير من المشترين الروس كياناً مؤسسياً إماراتياً لأسباب تتعلق بالمسؤولية والإرث.

    خيارات التمويل

    تتوفّر القروض العقارية لغير المقيمين الروس لكنها مقيّدة. وتعني تعقيدات العقوبات أن عدداً أقل من البنوك يقدّم التمويل بنشاط؛ ويبقى Mashreq وEmirates NBD وبعض البنوك الخاصة متاحة. ويُعدّ الشراء النقدي هو الأسلوب الغالب بشكل كبير, إذ يتعامل غالبية المشترين الروس نقداً. أما من يبحثون عن تمويل عقاري، فعليهم توقّع نسبة تمويل LTV تصل إلى 50%، وهو السقف المعتاد الذي يحدده المصرف المركزي الإماراتي لغير المقيمين مقابل ما يصل إلى 80% للمقيمين، ومعدلات فائدة بين 5.5-7%، ومتطلبات توثيق أكثر صرامة بكثير مما هي عليه بالنسبة للجنسيات الأوروبية. وتُعدّ وثائق إثبات مصدر الأموال أمراً ضرورياً.

    الانعكاسات الضريبية

    تفرض روسيا ضريبة على المقيمين فيها على الدخل العالمي بنسبة 13-15%. ويبقى المقيمون الضريبيون الروس (183 يوماً فأكثر في روسيا سنوياً) ملزمين بالإفصاح عن دخل الإيجار والأرباح في دبي. أما الروس الذين ينتقلون إلى دولة الإمارات ويصبحون مقيمين ضريبيين فيها (تأشيرة إقامة + مسكن رئيسي في الإمارات + تواجد فعلي) فينجون عموماً من الضريبة الروسية على الدخل المتأتي من دبي، وإن كان ذلك يتطلب حذراً بالنظر إلى اختبارات الإقامة في قانون الضرائب الروسي. ولا توجد في دولة الإمارات ضريبة دخل، ولا ضريبة على أرباح رأس المال، ولا ضريبة على الميراث بالنسبة لعقارات دبي.

    إعادة الأموال إلى الوطن

    لا تفرض دبي أي رقابة على الصرف. وقد أصبحت التحويلات إلى الحسابات الروسية معقّدة تشغيلياً بسبب قيود SWIFT التي تؤثّر على البنوك الروسية؛ ويوجّه كثير من المشترين الروس تحويلاتهم عبر بنوك مراسلة في ولايات قضائية صديقة (الإمارات وTürkiye وفروع البنوك الروسية في الإمارات مثل VTB أو RSHB). كما أصبحت المعاملات العقارية المسوّاة بالعملات المشفّرة أكثر شيوعاً, إذ تُسهّل منصات تداول العملات المشفّرة المنظّمة في دبي (Binance وKraken وOKX وBitOasis) شراء الـ AED مقابل USDT وBTC، مما يوفّر مساراً يستخدمه المشترون الروس بكثرة.

    المناطق المفضلة

    مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Russian هم:

    Palm JumeirahDubai MarinaJBRBusiness Bay

    FAQ

    الأسئلة الشائعة

    هل ما زلت أخضع للضريبة في روسيا على دخل الإيجار من Dubai؟
    الأمر يتوقف على الإقامة. فإذا أمضيت 183 يوماً أو أكثر في روسيا خلال السنة كنت مقيماً ضريبياً روسياً وبقيت ملزماً بالإفصاح عن دخل الإيجار من Dubai وأرباح البيع، بمعدل ضريبة 13-15%. أما الروس الذين ينتقلون فعلياً ويصبحون مقيمين ضريبيين في UAE — تأشيرة إقامة، ومسكن رئيسي في UAE، وحضور فعلي — فيخرجون عموماً من نطاق الضريبة الروسية على الدخل الناشئ في Dubai. واختبارات الإقامة الروسية محددة وقائمة على الوقائع، فأثبت وضعك مع مستشار بدل افتراض أنه ينشأ تلقائياً عن حيازة تأشيرة.
    هل تفرض UAE أي ضريبة على العقار؟
    لا. فلا توجد ضريبة دخل إماراتية على الإيجار، ولا ضريبة أرباح رأسمالية عند البيع، ولا ضريبة ميراث على العقار في Dubai. والتكاليف المتكررة هي رسوم الخدمات، ورسم السكن البلدي على الوحدات المؤجرة — وليس أي منهما ضريبة على الأصل. وبما أن UAE لا تفرض شيئاً، فلا توجد كذلك ضريبة إماراتية تُخصم من العبء الروسي إن بقيت مقيماً ضريبياً في روسيا، فاحسب المعدل الروسي مطبّقاً بالكامل.
    كيف تتم تسوية المدفوعات فعلياً في ظل القيود المصرفية؟
    بصراحة، هذا أصعب جوانب الشراء الروسي، وهو سؤال تشغيلي لا قانوني. فقيود SWIFT المفروضة على المصارف الروسية جعلت التحويلات المباشرة من الحسابات الروسية معقّدة أو متعذرة بحسب المؤسسة، والنتيجة العملية أن معظم المشترين الروس يموّلون من أموال محتفظ بها أصلاً خارج روسيا. وما لن نفعله هو أن ننصحك بمسارات مصممة للتحايل على العقوبات. فالوساطة المسجلة لدى RERA ملزمة بإتمام فحوص اعرف عميلك ومصدر الأموال لكل مشترٍ، ونحن نطبّق المعيار ذاته هنا كما في أي مكان آخر.
    هل يمكنني شراء عقار في Dubai بالعملات المشفّرة؟
    تحدث عمليات شراء مسوّاة بالعملات المشفّرة في Dubai بالفعل، وللإمارة منصات تداول منظمة تعمل تحت إشراف VARA. وعملياً يُدفع للمطوّر أو البائع بالدرهم في الغالب الأعم، فتُحوَّل العملة المشفّرة قبل أن تصل إلى الصفقة لا أن تُنقل مباشرة. وعند هذا التحويل يقع عبء الامتثال: إذ تحتاج المنصة والوساطة معاً إلى مصدر أموال موثّق، ورصيد مشفّر غير مبرَّر أصعب إثباتاً من راتب. تعامل معها كمسار تسوية له أوراقه الخاصة، لا كوسيلة للالتفاف على الأوراق.
    ماذا يمنحني شراء بقيمة AED 2M إلى جانب الأصل نفسه؟
    تأشيرة إقامة إماراتية لعشر سنوات قابلة للتجديد لك ولمن تعولهم، بكفالة ذاتية لا مرتبطة بصاحب عمل، ودون شرط حد أدنى للإقامة. وهي تصريح إقامة لا جواز سفر — فـ UAE لا تمنح التجنّس بالاستثمار — وتسقط إذا توقفت عن حيازة العقار المؤهِّل. وبالنسبة إلى المشترين الذين تتمثل أولويتهم في قاعدة مستقرة بخدمات مصرفية دولية فاعلة وتعليم جيد، فهذا عادة هو المقصد من الشراء أكثر من العائد.
    هل الدرهم مكان أكثر أماناً لحفظ القيمة من الروبل؟
    هذا هو السبب الذي يذكره معظم المشترين الروس. فالدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، ومن ثم يستقر العقار في Dubai والإيجار الذي يدرّه معاً بعملة صعبة بدل عملة أُعيد تسعيرها بحدة أكثر من مرة. وتتراوح العوائد الإجمالية في مجتمعات freehold الرئيسية بين 5-8% تقريباً، تُدفع بالدرهم دون أي اقتطاع من المنبع. ويُسجَّل الأصل باسمك لدى Dubai Land Department بملكية freehold كاملة ودون أي قيد بسبب الجنسية.

    الأدلة

    أدلة لجنسيات أخرى

    يواجه المشترون في هذه الأسواق أسئلة مشابهة بشأن العملة والضرائب:

    KazakhstanTurkeyIsraeliUK

    مستعد للشراء في دبي؟

    يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.

    تواصل مع فريقناتصفح العقاراتWhatsApp
    واتساباتصلمحادثة مباشرة