🇮🇱دليل المشتري الأجنبي

شراء عقار في دبي للمواطنين 🇮🇱

تحوّل المشترون الإسرائيليون إلى واحدة من أسرع جنسيات المستثمرين نمواً في دبي عقب تطبيع العلاقات بين الإمارات وإسرائيل في إطار اتفاقيات أبراهام في سبتمبر 2020. وقد أدّت الرحلات الجوية المباشرة والتعاون التجاري وما تبعه من انفتاح السوق الإسرائيلية على الإمارات إلى طفرة في الاستثمار العقاري الإسرائيلي. إن عوائد العقارات في تل أبيب التي لا تتجاوز 2-3% تجعل عوائد دبي البالغة 5-8% جذابة للغاية.

0%

ضريبة أرباح رأس المال

جميع الجنسيات

حق التملك الحر

2 مليون درهم

الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية

5-8%

عائد الإيجار المعتاد

لماذا دبي لـ Israeli المشترين

لماذا دبي لـ Israeli المشترين

يحرّك المشترين الإسرائيليين عاملان رئيسيان: العائد (5-8% في دبي مقابل 2-3% في تل أبيب) والتنويع بعيداً عن سوق العقارات المحلي المتضخّم في إسرائيل، حيث ارتفعت الأسعار المتوسطة بأكثر من 150% منذ عام 2010. وقد أنشأت اتفاقيات أبراهام علاقات تجارية مباشرة، مما جعل دبي امتداداً منطقياً لشبكات الأعمال الإسرائيلية في الخليج. وتُشغّل شركة El Al وشركات طيران أخرى الآن عدة رحلات يومية مباشرة بين TLV وDXB (3.5 ساعات). وتوفّر تأشيرة Golden Visa الإماراتية مقابل AED 2M خيار إقامة ثانية مريحاً يقدّره كثير من أصحاب الثروات العالية الإسرائيليين. وقد وُقّعت اتفاقية ضريبية بين إسرائيل والإمارات في عام 2023، موفّرةً وضوحاً مهماً لهيكلة الاستثمارات.

خطوة بخطوة

كيفية شراء عقار في دبي

تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.

٠١

الاتفاق على السعر وتوقيع MOU

تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

٠٢

دفع عربون 10%

يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.

٠٣

الحصول على عدم ممانعة من المطوّر

يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.

٠٤

نقل الملكية عبر DLD وسداد الرسوم

يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.

٠٥

استلام سند الملكية

تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.

الوضع القانوني وحقوق الملكية

يتمتع المواطنون الإسرائيليون بحقوق تملّك حر كامل (freehold) في المناطق المخصّصة في دبي, وقد أتاح ذلك تحديداً تطبيع العلاقات في إطار اتفاقيات أبراهام. والعلاقات بين إسرائيل والإمارات مُطبّعة مع تمثيل دبلوماسي كامل. ويمكن تملّك العقارات بصفة شخصية أو من خلال كيانات شركاتية إسرائيلية أو إماراتية. ويستخدم كثير من المشترين الإسرائيليين شركات قابضة إسرائيلية (חברה ישראלית) أو شركات في المناطق الحرة الإماراتية لهيكلة الملكية بكفاءة من حيث الضرائب وتخطيط التركات.

خيارات التمويل

أصبحت البنوك الإماراتية مرتاحة للتعامل مع المستندات الإسرائيلية عقب اتفاقيات أبراهام، ولدى عدة بنوك إماراتية كبرى الآن مكاتب مخصّصة للعملاء الإسرائيليين. ويُقبل كل من قسائم الرواتب الإسرائيلية، وTofes 106 (الملخّص الضريبي السنوي)، وكشوف الحسابات البنكية، ومستندات مصدر الأموال. ولدى Bank Hapoalim وBank Leumi علاقات مراسلة في منطقة دبي. وشروط الرهن العقاري لغير المقيمين في الإمارات: نسبة قرض إلى قيمة 40-50% LTV، وأسعار فائدة 4.5-6.5%. كما يستخدم المشترون الإسرائيليون قروض الرهن العقاري الإسرائيلية (Mashkantaot) بضمان عقارات إسرائيلية لتمويل عمليات الشراء النقدي في دبي.

الانعكاسات الضريبية

تفرض إسرائيل ضرائب على المقيمين فيها على دخلهم العالمي. ويخضع دخل الإيجار في دبي للضريبة في إسرائيل بالأسعار الحدّية (تصل إلى 47% لأصحاب الدخل المرتفع). وتنصّ اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي (DTA) بين إسرائيل والإمارات (المُوقّعة في 2023، وعملية التصديق عليها جارية حتى عام 2026) على أن دخل العقار يُفرض عليه الضريبة في البلد الذي يقع فيه العقار, الإمارات (0%). أما الأرباح الرأسمالية الناتجة عن تصرّف المقيمين الإسرائيليين في عقارات إماراتية فتُفرض عليها ضريبة بنسبة 25% (للشركات) أو 25-30% (للأفراد) في إسرائيل، مع توقّع إعفاء بموجب الاتفاقية بمجرّد دخول DTA حيّز التنفيذ الكامل. ويدفع غير المقيمين الإسرائيليين الضريبة فقط على الدخل من مصدر إسرائيلي, أما إيجار دبي فمعفى تماماً. ويوقّت كثير من المشترين الإسرائيليين عمليات التصرّف في عقاراتهم الإماراتية لتقع في فترات عدم الإقامة.

إعادة الأموال إلى الوطن

لا توجد في إسرائيل قيود على الصرف الأجنبي, فالشيكل الإسرائيلي قابل للتحويل بالكامل. ولا يقيّد بنك إسرائيل الاستثمار العقاري في الخارج. وتتطلّب التحويلات الواردة الكبيرة (بالشيكل ILS أو الدولار USD) إلى البنوك الإسرائيلية مستندات اعتيادية لمكافحة غسل الأموال (AML) بموجب القانون الإسرائيلي لحظر غسل الأموال. وتتعامل البنوك الإسرائيلية (Leumi وHapoalim وDiscount وMizrahi) بكفاءة مع التحويلات الدولية. وتتمّ تحويلات ILS ↔ AED بسهولة عبر SWIFT بأسعار تنافسية من خلال مكاتب الصرف الأجنبي في البنوك الإسرائيلية.

المناطق المفضلة

مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Israeli هم:

Downtown DubaiBusiness BayPalm JumeirahDubai Marina

FAQ

الأسئلة الشائعة

هل دخل الإيجار من Dubai خاضع للضريبة في إسرائيل؟
إذا كنت مقيماً إسرائيلياً، فنعم — إسرائيل تفرض الضريبة على المقيمين بشأن دخلهم العالمي، وإيجار Dubai خاضع للضريبة بمعدلات حدية تصل إلى 47% لأصحاب الدخل المرتفع. وتنص اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين إسرائيل وUAE على أن دخل العقار يخضع للضريبة حيث يقع العقار، أي UAE بنسبة 0%، لكن هذا التوزيع لا يلغي في حد ذاته العبء الإسرائيلي على المقيم، ولا توجد ضريبة إماراتية يمكن خصمها. أما الأرباح الرأسمالية عند البيع فتخضع للضريبة في إسرائيل بنسبة 25-30% للأفراد. أكّد الوضع الحالي للاتفاقية ووضعك الشخصي مع مستشار إسرائيلي.
هل يستطيع المواطنون الإسرائيليون فعلاً شراء عقارات في Dubai؟
نعم. بعد التطبيع، يشتري المواطنون الإسرائيليون بالشروط ذاتها المطبَّقة على أي أجنبي آخر: ملكية freehold في المناطق المخصصة، مسجَّلة لدى Dubai Land Department باسمك، دون اشتراط إقامة ودون قيد يتعلق بالجنسية. وتعمل رحلات مباشرة بين تل أبيب وDubai، كما أن شراءً بقيمة AED 2M يؤهّل للحصول على Golden Visa لعشر سنوات قابلة للتجديد. وقد تباينت الظروف المصرفية وظروف السفر العملية بحسب الوضع الإقليمي، لذا تحقق من الترتيبات السارية عند التخطيط لرحلة معاينة.
كيف تفيد اتفاقية الضرائب بين إسرائيل وUAE فعلياً؟
هي توزّع حقوق فرض الضريبة وتمنع فرض الضريبة على الدخل ذاته مرتين على الأساس ذاته، وهو ما يهم أكثر عند البيع وفي مسائل الهيكلة. أما ما لا تفعله فهو جعل الدخل من Dubai معفى من الضريبة بالنسبة لمقيم إسرائيلي، لأن إسرائيل تفرض الضريبة على مقيميها بشأن دخلهم العالمي، ومعدل 0% في UAE يعني عدم وجود ضريبة أجنبية تُخصم من الالتزام الإسرائيلي. تعامل مع الاتفاقية بوصفها محدِّدة لأي بلد يجوز له فرض الضريبة وعلى ماذا، لا بوصفها إعفاءً — فعند هذا التمييز تحديداً تُبنى افتراضات باهظة الثمن.
ما إجمالي تكاليف الشراء؟
نحو 6-7% من السعر: رسم نقل الملكية لدى Dubai Land Department بنسبة 4%، ونحو 2% عمولة الوساطة، ورسوم التسجيل وأمين التسجيل، إضافةً إلى 0.25% من قيمة القرض إن حصلت على تمويل عقاري. وبعد الشراء لا توجد ضريبة عقارية سنوية؛ فالتكاليف الجارية هي رسوم الخدمات ورسم سكن بلدي على الوحدات المؤجَّرة — وهو عبء مستمر أخف بكثير من arnona الإسرائيلية.
هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري بصفتي إسرائيلياً غير مقيم؟
جهات الإقراض في UAE تقيّم الدخل الموثّق بعملة تستطيع تقييمها، والدخل بالشيكل قابل للتقييم، وإن كانت قائمة المقرضين أضيق مما هي عليه لبعض الجنسيات والشروط متفاوتة. ويصل تمويل غير المقيمين عادةً إلى 50% نسبة تمويل إلى قيمة. والبديل هو خطة دفع لدى المطوّر على وحدات على المخطط — 10-20% عند الحجز، وأقساط خلال فترة البناء، والرصيد عند التسليم — وهي لا تتطلب تقييماً ائتمانياً ولا علاقة مصرفية في UAE، وهي بالنسبة لكثير من المشترين الإسرائيليين المسار الأبسط.
كيف يقارَن العائد بالعقار الإسرائيلي؟
تتراوح العوائد الإجمالية في مجتمعات freehold الرئيسية في Dubai بين 5-8% تقريباً، متقدمةً كثيراً على العوائد السكنية الإسرائيلية المعتادة حيث تجاوزت الأسعار الإيجارات بفارق كبير. كما تختلف التكاليف الجارية: لا ضريبة عقارية سنوية في Dubai ولا اقتطاع عند المنبع على الإيجار، مقابل arnona في إسرائيل. والعامل المقابل هو وضعك الضريبي الإسرائيلي إن بقيت مقيماً، إذ قد يستهلك ما يقارب نصف الدخل، لذا احسب الصافي بدل أن تُقنَع بالرقم الإجمالي.

الأدلة

أدلة لجنسيات أخرى

يواجه المشترون في هذه الأسواق أسئلة مشابهة بشأن العملة والضرائب:

RussianKazakhstanTurkeyUK

مستعد للشراء في دبي؟

يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.

تواصل مع فريقناتصفح العقاراتWhatsApp
واتساباتصلمحادثة مباشرة