🇮🇱دليل المشتري الأجنبي
تحوّل المشترون الإسرائيليون إلى واحدة من أسرع جنسيات المستثمرين نمواً في دبي عقب تطبيع العلاقات بين الإمارات وإسرائيل في إطار اتفاقيات أبراهام في سبتمبر 2020. وقد أدّت الرحلات الجوية المباشرة والتعاون التجاري وما تبعه من انفتاح السوق الإسرائيلية على الإمارات إلى طفرة في الاستثمار العقاري الإسرائيلي. إن عوائد العقارات في تل أبيب التي لا تتجاوز 2-3% تجعل عوائد دبي البالغة 5-8% جذابة للغاية.
0%
ضريبة أرباح رأس المال
جميع الجنسيات
حق التملك الحر
2 مليون درهم
الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية
5-8%
عائد الإيجار المعتاد
لماذا دبي لـ Israeli المشترين
يحرّك المشترين الإسرائيليين عاملان رئيسيان: العائد (5-8% في دبي مقابل 2-3% في تل أبيب) والتنويع بعيداً عن سوق العقارات المحلي المتضخّم في إسرائيل، حيث ارتفعت الأسعار المتوسطة بأكثر من 150% منذ عام 2010. وقد أنشأت اتفاقيات أبراهام علاقات تجارية مباشرة، مما جعل دبي امتداداً منطقياً لشبكات الأعمال الإسرائيلية في الخليج. وتُشغّل شركة El Al وشركات طيران أخرى الآن عدة رحلات يومية مباشرة بين TLV وDXB (3.5 ساعات). وتوفّر تأشيرة Golden Visa الإماراتية مقابل AED 2M خيار إقامة ثانية مريحاً يقدّره كثير من أصحاب الثروات العالية الإسرائيليين. وقد وُقّعت اتفاقية ضريبية بين إسرائيل والإمارات في عام 2023، موفّرةً وضوحاً مهماً لهيكلة الاستثمارات.
خطوة بخطوة
تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.
تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.
يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.
يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.
تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.
يتمتع المواطنون الإسرائيليون بحقوق تملّك حر كامل (freehold) في المناطق المخصّصة في دبي, وقد أتاح ذلك تحديداً تطبيع العلاقات في إطار اتفاقيات أبراهام. والعلاقات بين إسرائيل والإمارات مُطبّعة مع تمثيل دبلوماسي كامل. ويمكن تملّك العقارات بصفة شخصية أو من خلال كيانات شركاتية إسرائيلية أو إماراتية. ويستخدم كثير من المشترين الإسرائيليين شركات قابضة إسرائيلية (חברה ישראלית) أو شركات في المناطق الحرة الإماراتية لهيكلة الملكية بكفاءة من حيث الضرائب وتخطيط التركات.
أصبحت البنوك الإماراتية مرتاحة للتعامل مع المستندات الإسرائيلية عقب اتفاقيات أبراهام، ولدى عدة بنوك إماراتية كبرى الآن مكاتب مخصّصة للعملاء الإسرائيليين. ويُقبل كل من قسائم الرواتب الإسرائيلية، وTofes 106 (الملخّص الضريبي السنوي)، وكشوف الحسابات البنكية، ومستندات مصدر الأموال. ولدى Bank Hapoalim وBank Leumi علاقات مراسلة في منطقة دبي. وشروط الرهن العقاري لغير المقيمين في الإمارات: نسبة قرض إلى قيمة 40-50% LTV، وأسعار فائدة 4.5-6.5%. كما يستخدم المشترون الإسرائيليون قروض الرهن العقاري الإسرائيلية (Mashkantaot) بضمان عقارات إسرائيلية لتمويل عمليات الشراء النقدي في دبي.
تفرض إسرائيل ضرائب على المقيمين فيها على دخلهم العالمي. ويخضع دخل الإيجار في دبي للضريبة في إسرائيل بالأسعار الحدّية (تصل إلى 47% لأصحاب الدخل المرتفع). وتنصّ اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي (DTA) بين إسرائيل والإمارات (المُوقّعة في 2023، وعملية التصديق عليها جارية حتى عام 2026) على أن دخل العقار يُفرض عليه الضريبة في البلد الذي يقع فيه العقار, الإمارات (0%). أما الأرباح الرأسمالية الناتجة عن تصرّف المقيمين الإسرائيليين في عقارات إماراتية فتُفرض عليها ضريبة بنسبة 25% (للشركات) أو 25-30% (للأفراد) في إسرائيل، مع توقّع إعفاء بموجب الاتفاقية بمجرّد دخول DTA حيّز التنفيذ الكامل. ويدفع غير المقيمين الإسرائيليين الضريبة فقط على الدخل من مصدر إسرائيلي, أما إيجار دبي فمعفى تماماً. ويوقّت كثير من المشترين الإسرائيليين عمليات التصرّف في عقاراتهم الإماراتية لتقع في فترات عدم الإقامة.
لا توجد في إسرائيل قيود على الصرف الأجنبي, فالشيكل الإسرائيلي قابل للتحويل بالكامل. ولا يقيّد بنك إسرائيل الاستثمار العقاري في الخارج. وتتطلّب التحويلات الواردة الكبيرة (بالشيكل ILS أو الدولار USD) إلى البنوك الإسرائيلية مستندات اعتيادية لمكافحة غسل الأموال (AML) بموجب القانون الإسرائيلي لحظر غسل الأموال. وتتعامل البنوك الإسرائيلية (Leumi وHapoalim وDiscount وMizrahi) بكفاءة مع التحويلات الدولية. وتتمّ تحويلات ILS ↔ AED بسهولة عبر SWIFT بأسعار تنافسية من خلال مكاتب الصرف الأجنبي في البنوك الإسرائيلية.
استناداً إلى بيانات معاملات بناية، أكثر المجتمعات التي يختارها Israeli المشترون:
FAQ
يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA يومياً مع مشترين من جميع الجنسيات. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.