🇨🇦دليل المشتري الأجنبي

شراء عقار في دبي للمواطنين 🇨🇦

ظل المشترون الكنديون ضمن أعلى 10 جنسيات في شراء العقارات في دبي على مدى العقد الماضي. وقد دفعت أسعار العقارات المرتفعة في تورنتو وفانكوفر، إلى جانب البيئة الضريبية المرتفعة نسبيًا في كندا، الكنديين الأثرياء إلى البحث عن تنويع فعّال ضريبيًا. تقدّم دبي بديلاً مرتبطًا بالـ USD وذا عائد مرتفع مع وجود جالية كبيرة من المغتربين الكنديين بالفعل.

0%

ضريبة أرباح رأس المال

جميع الجنسيات

حق التملك الحر

2 مليون درهم

الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية

5-8%

عائد الإيجار المعتاد

لماذا دبي لـ Canadian المشترين

لماذا دبي لـ Canadian المشترين

يشير المشترون الكنديون في المقام الأول إلى الكفاءة الضريبية: عوائد إيجارية تتراوح بين 5-8% في دبي مقابل 3-4% في تورنتو أو 2-3% في فانكوفر، مع ضريبة صفرية في الإمارات مقارنة بمعدلات حدية كندية تتجاوز 50%. ولدى العديد من المتخصصين في قطاع النفط والغاز المقيمين في كالغاري روابط عائلية أو مهنية مع الإمارات، مما يخلق مسارًا طبيعيًا. كما دفع حظر كندا على المشترين الأجانب (الذي طُبِّق عام 2023 في مدن معينة) رأس المال الاستثماري إلى الخارج. وتجعل رحلة Air Canada المباشرة من تورنتو إلى دبي التي تستغرق 14 ساعة السوق عمليًا للزيارات المنتظمة.

خطوة بخطوة

كيفية شراء عقار في دبي

تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.

٠١

الاتفاق على السعر وتوقيع MOU

تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

٠٢

دفع عربون 10%

يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.

٠٣

الحصول على عدم ممانعة من المطوّر

يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.

٠٤

نقل الملكية عبر DLD وسداد الرسوم

يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.

٠٥

استلام سند الملكية

تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.

الوضع القانوني وحقوق الملكية

يتمتع المواطنون الكنديون بحقوق ملكية حرة (freehold) غير مقيّدة في المناطق المخصصة في دبي. ولا تفرض كندا ضرائب على غير المقيمين بشأن دخل العقارات الأجنبية (يُفرض على الكنديين غير المقيمين ضرائب على الدخل ذي المصدر الكندي فقط)، مما يخلق حافزًا كبيرًا للكنديين الذين ينتقلون أو يحصلون على صفة عدم الإقامة. أما بالنسبة للكنديين المقيمين، فإن الدخل العالمي خاضع للضريبة, لكن العقار في دبي لا يخضع لضريبة الإمارات، لذا لا يتوفر أي ائتمان ضريبي أجنبي، مما يعني أن الضريبة الكندية الكاملة تنطبق على دخل الإيجار.

خيارات التمويل

تحظى مستندات الدخل الكندية بقبول جيد لدى بنوك الإمارات. وتوفّر TD Bank وRBC وBMO برامج مصرفية دولية تسهّل شراء العقارات في الإمارات. وتقبل بنوك الإمارات التي تقدّم قروضًا عقارية لغير المقيمين عادةً قسائم الرواتب الكندية ونماذج T4 وإشعار التقييم NOA (Notice of Assessment) لأغراض الاكتتاب. الشروط المعتادة: نسبة قرض إلى قيمة LTV بين 40-50%، ومعدلات بين 4.5-6.5%. ويستخدم بعض المشترين الكنديين خطوط ائتمان بضمان ملكية المنزل HELOC مقابل حقوق ملكية منازلهم في كندا (بمعدلات كندية أقل) لتمويل عمليات الشراء النقدي في دبي, وهو أمر فعّال بشكل خاص عندما تكون المعدلات الكندية أقل من معدلات الرهن العقاري في الإمارات.

الانعكاسات الضريبية

يدفع الكنديون المقيمون ضريبة الدخل الكندية (تصل إلى 53.53% بالجمع بين المستويين الاتحادي والإقليمي) على دخل الإيجار العالمي. وتُدرج الأرباح الرأسمالية من العقارات الأجنبية بنسبة 50% وتُفرض عليها ضريبة بالمعدلات الحدية. أما الكنديون غير المقيمين الذين أنهوا إقامتهم الضريبية الكندية بالشكل الصحيح فلا يدفعون أي ضريبة كندية على دخل الإيجار أو الأرباح في دبي, وهذا حافز رئيسي للمغتربين الكنديين في الإمارات. وتنطبق ضريبة المغادرة الكندية (التصرف المُفترَض) على الأوراق المالية ولكن ليس عادةً على العقارات المملوكة مباشرة. وتنطبق متطلبات الإبلاغ لدى FINTRAC على التحويلات المصرفية الواردة الكبيرة.

إعادة الأموال إلى الوطن

لا توجد ضوابط على الصرف في الإمارات. ولا تفرض كندا أي قيود على استلام الأموال الأجنبية، لكن التحويلات المصرفية الواردة الكبيرة (10,000 CAD فأكثر) تستدعي تقارير FINTRAC لدى المؤسسة المستلِمة. ولا تؤمّن CDIC الودائع بالعملات الأجنبية. ويستخدم معظم المشترين الكنديين حسابهم المصرفي الكندي الرئيسي لاستلام تحويلات الإيجار, وتتعامل منصتا BMO Harris وTD المصرفيتان الدوليتان مع تحويلات AED ↔ CAD بكفاءة.

المناطق المفضلة

مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Canadian هم:

Dubai MarinaDowntown DubaiJVCDubai Hills Estate

FAQ

الأسئلة الشائعة

هل أدفع ضريبة كندية على دخل الإيجار من Dubai؟
إذا كنت مقيماً ضريبياً في كندا، فنعم — دخل الإيجار على مستوى العالم خاضع للضريبة بمعدلات اتحادية وإقليمية مجتمعة تصل إلى نحو 53.53%، كما تُدرج 50% من الأرباح الرأسمالية على العقارات الأجنبية وتُفرض عليها الضريبة بمعدلك الحدي. ولا تقتطع Dubai أي ضريبة عند المنبع، لذا لا يوجد ائتمان ضريبي أجنبي يقابل ذلك. أما الكنديون الذين أنهوا إقامتهم الضريبية الكندية على نحو سليم فلا يدفعون ضريبة كندية على إيجار أو أرباح Dubai، وهو الحافز الأكبر للمغتربين الكنديين في UAE — غير أن كلمة «سليم» هنا تحمل وزناً كبيراً.
ما هي ضريبة المغادرة إذا تركت كندا؟
تطبّق كندا مبدأ التصرف الحكمي عند الهجرة: تُعامل معظم الأصول الرأسمالية كما لو بيعت بالقيمة السوقية العادلة في يوم انتهاء إقامتك، ويخضع الربح الناتج للضريبة رغم أنه لم يجرِ بيع فعلي. ولهذا فإن توقيت شراء عقار في Dubai مقارنةً بموعد المغادرة أمر مهم، لأن الأصول المكتسبة بعد انتهاء إقامتك تقع خارج ذلك الحساب. هذه حالة يغيّر فيها ترتيب الأحداث قيمة الفاتورة الضريبية تغييراً جوهرياً، لذا احصل على المشورة قبل الانتقال لا بعده.
هل يجب أن أبلّغ CRA عن العقار؟
الحيازات العقارية الأجنبية التي تتجاوز حد الإفصاح تستوجب عموماً الإبلاغ عنها في نموذج T1135 طالما كنت مقيماً كندياً، والغرامات على عدم التقديم غير متناسبة إطلاقاً مع الجهد المطلوب للتقديم. والعقار في Dubai وأي حسابات خارجية مرتبطة به هما بالضبط نوع الحيازات التي وُجد هذا النموذج لرصدها. تعامل مع التقديم كجزء من ملكية الأصل لا كإجراء اختياري، واحتفظ بسند ملكية DLD ووثائق نقل الملكية منذ البداية.
هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري في UAE بدخل كندي؟
نعم بصفة عامة. توثيق الدخل والسجل الائتماني الكندي مقبول لدى معظم جهات الإقراض في UAE ضمن تمويل غير المقيمين، بشروط نموذجية تبلغ نحو 50% نسبة تمويل إلى قيمة، ومعدلات في نطاق 4.5-6.5%، ومدة 25-year. وتستغرق الموافقة المبدئية عادةً أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع. قارن ذلك بصدق مع الاقتراض داخل كندا: فالقرض يُسدَّد بالدرهم المربوط بالدولار الأمريكي بينما دخلك بالدولار الكندي، وهذا تعرّض فعلي لمخاطر العملة وإن كان متواضعاً.
كم تبلغ التكلفة الإجمالية للشراء؟
خصّص نحو 6-7% من السعر شاملاً كل شيء: رسم نقل الملكية لدى Dubai Land Department بنسبة 4%، ونحو 2% عمولة الوساطة، ورسوم التسجيل وأمين التسجيل. وإذا اقترضت، أضف 0.25% من قيمة القرض لتسجيل الرهن. وبعد الشراء لا توجد ضريبة عقارية سنوية — فالتكاليف الجارية هي رسوم الخدمات ورسم سكن بلدي على الوحدات المؤجَّرة.
هل العائد أفضل من عقار إيجاري في كندا؟
تتراوح العوائد الإجمالية في مجتمعات freehold الرئيسية في Dubai بين 5-8% تقريباً، متقدمةً على معظم المدن الكندية الكبرى حيث تجاوزت الأسعار نمو الإيجارات. كما أن الفارق بين الإجمالي والصافي أضيق: لا ضريبة عقارية سنوية ولا اقتطاع ضريبي عند المنبع على الإيجار، مقابل الضرائب العقارية البلدية الكندية التي تُدفع كل عام بغض النظر عن الإشغال. والعامل المقابل هو وضعك الضريبي الكندي ما دمت مقيماً، إذ قد يستهلك أكثر من نصف الدخل.

الأدلة

أدلة لجنسيات أخرى

يواجه المشترون في هذه الأسواق أسئلة مشابهة بشأن العملة والضرائب:

UKAmericanAustralianRussian

مستعد للشراء في دبي؟

يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.

تواصل مع فريقناتصفح العقاراتWhatsApp
واتساباتصلمحادثة مباشرة