🇦🇺دليل المشتري الأجنبي
تمتلك أستراليا واحدة من أكبر جاليات المغتربين في دبي، وقد كان المشترون الأستراليون نشطين في السوق لأكثر من 20 عامًا. لقد أدى الجمع بين الهياكل القانونية المألوفة المستندة إلى القانون العام، والمعاملات باللغة الإنجليزية، والعوائد التي تتجاوز بسهولة نظيراتها في سيدني وملبورن، إلى تكوين قاعدة مشترين أوفياء.
0%
ضريبة أرباح رأس المال
جميع الجنسيات
حق التملك الحر
2 مليون درهم
الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية
5-8%
عائد الإيجار المعتاد
لماذا دبي لـ Australian المشترين
يحفّز المشترين الأستراليين الفارق الحاد في العوائد: تقدم دبي عوائد إجمالية تتراوح بين 5-8% مقابل 2-3% في سيدني وملبورن. يعاني سوق العقارات الأسترالي من نقص مزمن في المعروض ومبالغة في التقييم بمضاعفات الدخل, يجد كثير من الأستراليين قيمة أفضل وعوائد دخل أعلى في دبي برأس مال أقل. أما المنطقة الزمنية (AEDT هي GMT+11، ودبي هي GMT+4، بفارق 7 ساعات) فهي قابلة للإدارة للملكية عن بُعد. تنطبق قيود FIRB (Foreign Investment Review Board) على العقارات المحلية الأسترالية لكنها لا تنطبق على عمليات الشراء في الإمارات.
خطوة بخطوة
تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.
تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.
يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.
يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.
تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.
يتمتع المواطنون الأستراليون بحقوق ملكية حرة كاملة (freehold) في المناطق المخصصة في دبي. قيود FIRB التي تنطبق على عمليات شراء الأجانب للعقارات الأسترالية لا تنطبق على العقارات غير الأسترالية, فالمواطنون الأستراليون أحرار في الشراء في دبي دون أي موافقة من FIRB. يمكن امتلاك العقارات بصفة شخصية، أو عبر صناديق ائتمان أسترالية، أو عبر هياكل شركات إماراتية. يستخدم كثير من المشترين الأستراليين في شريحة أصحاب الثروات الكبيرة (HNWI) صناديق ائتمان عائلية تقديرية أو صناديق SMSF (Self-Managed Super Funds) لامتلاك عقارات دبي, رغم أن الملكية عبر SMSF تنطوي على اعتبارات امتثال محددة لدى ATO.
تحظى مستندات الدخل الأسترالية (قسائم الرواتب، الإقرارات الضريبية، ملخصات PAYG) بقبول جيد لدى بنوك الإمارات. تمتلك Commonwealth Bank وANZ وNAB أذرعًا مصرفية دولية، ومستندات دخلها مألوفة لدى مكتتبي الإمارات. يوفّر منتج الرهن العقاري الدولي من HSBC Australia قناة مباشرة. الشروط النموذجية لغير المقيمين: نسبة قرض إلى قيمة (LTV) 40-50%، بمعدل 4.5-6.5%. يستخدم بعض الأستراليين تحرير حقوق الملكية الأسترالية (equity release) أو القروض الاستثمارية للشراء نقدًا في دبي, فالأسعار المتغيرة الأسترالية كانت تاريخيًا تنافسية مقارنة بالأسعار الثابتة في الإمارات.
تفرض أستراليا الضريبة على المقيمين على دخلهم العالمي. يخضع دخل الإيجار من دبي للتقييم لأغراض الضريبة الأسترالية بالمعدلات الحدية (حتى 47% شاملة Medicare Levy). تُدرج الأرباح الرأسمالية على العقارات الأجنبية بخصم 50% (للأصول المحتفظ بها لأكثر من 12 شهرًا) وتُفرض عليها الضريبة بالمعدلات الحدية. أما غير المقيمين الأستراليين (الذين أنهوا إقامتهم الضريبية الأسترالية عبر العيش في الخارج لفترة طويلة) فلا يدفعون ضريبة أسترالية على دخل الإيجار من دبي. لدى ATO إرشادات محددة بشأن استثمارات SMSF في العقارات الأجنبية, حيث يتدفق دخل الإيجار والأرباح وتُفرض عليها الضريبة بنسبة 15% خلال مرحلة التراكم.
لا توجد ضوابط صرف في الإمارات. تراقب AUSTRAC (وكالة الاستخبارات المالية في أستراليا) التحويلات الواردة الكبيرة بموجب قوانين مكافحة غسل الأموال (AML) لكنها لا تفرض أي ضوابط على رأس المال. تقبل معظم البنوك الأسترالية التحويلات الواردة بالدرهم الإماراتي (AED) مع المستندات المناسبة. الدولار الأسترالي (AUD) قابل للتحويل بحرية, وزوج AED ↔ AUD يتمتع بسيولة وفروق أسعار ضيقة عبر البنوك الكبرى.
استناداً إلى بيانات معاملات بناية، أكثر المجتمعات التي يختارها Australian المشترون:
FAQ
يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA يومياً مع مشترين من جميع الجنسيات. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.