多数买家来到迪拜时手里有一份预算和一个价格，并假定两者之间的差距不大。事实并非如此。购买一套现房公寓，你应当按购买价格的大约7%来预留交易成本，而自2025年2月起，这笔钱几乎无法再通过贷款支付。仅此一项改变，就重塑了一份既定收入实际能买到什么。
以下是完整清单。属于法定费率的会明确标注。凡是市场惯例而非法律规定的，我们也会说明，因为惯例可以谈，法律不能。
迪拜土地局过户费：4%
迪拜土地局按购买价格收取4%的产权过户费。法律规定买方承担2%、卖方承担2%。但在实际操作中，迪拜几乎每一笔二手房交易都由买方承担全部4%。这已成惯例，以至于多数中介会直接把它报给你作为买方成本，完全不提分摊规定。
严格来说它可以谈。但极少有人真去谈。一套200万迪拉姆的公寓，这就是8万迪拉姆。
与之并列的还有一小笔迪拜土地局行政费用：产权证250迪拉姆、房产图250迪拉姆、知识费10迪拉姆、创新费10迪拉姆。合计约580迪拉姆。
托管服务费，以及要当心的重复计费
过户在房地产登记托管办事处办理，而不是在迪拜土地局本部。托管方对50万迪拉姆以下的房产收取2,000迪拉姆加5%增值税，达到或超过该金额则收取4,000迪拉姆加5%增值税。所以一笔典型交易是：4,200迪拉姆。
很多已发布的成本清单正是在这里出错。有些资料把同一笔费用换个名目又列一遍，通常叫"迪拜土地局行政费"，约4,000迪拉姆。这是同一项。如果你在一份成本表上同时看到托管费和另一笔四千迪拉姆的迪拜土地局行政费，那么纸面上你被重复收取了约4,000迪拉姆。请问清楚哪一项是哪一项。
中介佣金：2%加增值税，以及何时为零
二手房交易的标准中介佣金是价格的2%加5%增值税，由买方支付。200万迪拉姆即4.2万迪拉姆。
期房则由开发商向中介付佣。买方完全不付佣金。如果有中介在开发商直售的项目上向你收取佣金，那不是市场惯例——那是中介就一件已经拿了报酬的事再向你收一次钱。这个问题值得明确提出来。
比任何一笔费用都更重要的2025年变化
自2025年2月1日起，依据阿联酋央行的指令，银行不得再将4%的迪拜土地局费用或2%的中介佣金纳入按揭融资。此前许多贷款机构会把这些计入贷款。现在不行了。这笔钱必须是首付之外实实在在的现金。
当时的报道显示，这影响了约70%的二手市场按揭买家——也就是说，多数人此前都在依靠贷款来支付至少一部分费用。落到实处的影响很直接：同一个买家、同样的收入、同样已获批的贷款，如今完成交易所需的现金明显更多。
以一位外籍买家购买200万迪拉姆现房公寓为例算一遍：
首付按75%贷款成数：50万迪拉姆。
迪拜土地局4%：8万迪拉姆。
中介2%加增值税：4.2万迪拉姆。
托管费：4,200迪拉姆。
迪拜土地局行政费用合计：580迪拉姆。
按揭登记费（150万迪拉姆贷款的0.25%加290迪拉姆）：4,040迪拉姆。
估价费：约3,150迪拉姆（含增值税）。
银行安排费，若未获豁免，按1%加增值税计：15,750迪拉姆。
交割时所需现金约为65万迪拉姆，其中约15万迪拉姆是各项费用。那50万迪拉姆的首付从来都不是故事的全部。
按揭相关成本
外籍人士的贷款成数上限为：500万迪拉姆以内的现房75%，500万迪拉姆以上65%，期房50%。阿联酋本国公民的额度略高。
在迪拜土地局办理按揭登记为贷款额的0.25%加290迪拉姆。估价费为2,500至3,500迪拉姆加增值税。银行安排费名义上约为1%加增值税，但这是真正可以谈的项目之一——它经常被全额豁免，尤其是较大额贷款，或你的工资账户开在该行的情况下。要在接受贷款批准函之前争取豁免，而不是之后。
期房是另一套成本结构
期房的全包成本接近价格的4%而非7%，原因很简单：没有中介佣金，也没有单独的交房费。
Oqood登记就是那笔4%的迪拜土地局费用。它在初次销售时按期房购买价格一次性缴纳。当楼盘交付、产权证签发时，不存在第二次4%的收费。这是一个长期存在的误解，它让期房显得比实际更贵。Oqood自身的行政费为40迪拉姆。
你真正要付的是开发商行政费，视开发商而定，通常为1,000至6,000迪拉姆。期房通常免收托管费，因为由开发商直接办理登记。
人们会忘掉的持有成本
其中两项几乎所有人都会中招。
市政住房费为房产年租金价值的5%，通过你的DEWA账户按月计收。若你自有自住，则按该房产可达到的租金价值评估。这是迪拜持有成本估算中最常被遗漏的一项，一套租金价值12万迪拉姆的单位，每年就是6,000迪拉姆，以每月500迪拉姆的形式出现在一张你没有细看的水电账单上。
物业费是按楼栋而非按社区公布的，可在迪拜土地局的Mollak指数上查询。这一点很重要，因为同一条街上的两栋塔楼可能相差三倍。全迪拜的区间大致为每平方英尺每年3至30迪拉姆，长尾一直延伸到哈利法塔的约68迪拉姆。别墅社区则低得多——Arabian Ranches约为每平方英尺3.50迪拉姆。
造成差异的最大单一因素，是区域制冷（冷冻水）是否已包含在物业费内、还是单独计费。包含制冷的楼栋，单位面积费用看上去高，但总额仍可能更便宜。永远要做同口径比较，永远要查具体那一栋楼，而不是接受社区层面的平均值。
你不需要付的：迪拜房产出售没有资本利得税，也没有年度房产税。
为一处具体房产算出真实数字
通用百分比能让你接近答案。但它无法告诉你某一栋楼里某一套具体单位的买入和持有究竟要花多少，因为物业费、制冷安排和NOC的差异，恰恰来自百分比无法捕捉的那些因素。
顺带一提，NOC的费用为500至5,000迪拉姆加增值税，按惯例由卖方支付——但惯例写在MOU里，值得核对MOU是否真的写了你以为的内容。
如果你手上已经有一处房产，请用Binayah Deal Check（Deal Check）跑一遍。它接受任何中介机构的房源链接、截图或宣传册，返回所需现金总额并逐项列明，同时给出同一栋楼在迪拜土地局登记的可比成交。当数据不足以给出可靠结论时，它也会直说——而在确实如此的时候，这才是更有用的答案。