🇩🇪РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Покупка недвижимости в Дубае для граждан German

В Дубае существует большое и устоявшееся сообщество немецких экспатов, и немецкие покупатели инвестируют в недвижимость Дубая уже более 15 лет. Высокие ставки подоходного налога в Германии, низкая доходность немецкой недвижимости и активно путешествующий класс профессионалов создали устойчивый спрос. Налоговое соглашение между ОАЭ и Германией обеспечивает дополнительную ясность при структурировании сделок.

0%

Налог на прирост капитала

Все национальности

Право собственности

2М AED

Золотая виза от

5-8%

Типичная доходность

Почему Дубай для German покупателей

Почему Дубай для German покупателей

Немецкими покупателями движут прежде всего доходность и налоговое планирование. Германия предлагает доходность от аренды жилья на уровне 2-4% (чистая ниже 2% после уплаты налогов), тогда как Dubai предлагает 5-8% брутто при нулевом местном налогообложении. Максимальная ставка подоходного налога в Германии в 45% (плюс надбавка солидарности и церковный налог) означает, что доход от аренды в Dubai после уплаты налогов значительно ценнее немецких аналогов, для тех, кто не является налоговым резидентом Германии. Перелёт из Frankfurt занимает 6 часов, что делает Dubai одним из наиболее практически доступных международных рынков для немецких инвесторов.

ШАГ ЗА ШАГОМ

Как купить недвижимость в Дубае

Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.

01

Согласование цены и подписание MOU

Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).

02

Оплата 10% задатка

При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.

03

Получение NOC от застройщика

Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.

04

Передача прав в DLD и оплата сборов

Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.

05

Получение свидетельства о праве собственности

DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.

Правовой статус и права собственности

Граждане Германии имеют неограниченные права собственности (freehold) в специально отведённых зонах Dubai. Между Германией и UAE действует соглашение об избежании двойного налогообложения (DTA), DTA между UAE и Германией от 2013 года предусматривает, что доход и прирост капитала от недвижимости в UAE облагаются налогом только в UAE (где ставка равна нулю), а не в Германии, но только для немецких нерезидентов или при соблюдении конкретных условий соглашения. Налоговые резиденты Германии по-прежнему платят немецкий налог на мировой доход в рамках Unbeschränkte Steuerpflicht (неограниченной налоговой обязанности), однако DTA часто предоставляет зачёт или освобождение. Структурирование через юридическое лицо в свободной зоне UAE (DIFC или Abu Dhabi Global Market) может обеспечить дополнительную ясность.

Варианты финансирования

Документы о доходах из Германии (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid) принимаются андеррайтерами банков UAE. У Deutsche Bank есть представительство в Dubai. Международный банкинг Commerzbank обрабатывает переводы EUR ↔ AED. Условия ипотеки для нерезидентов в UAE: LTV 40-50%, ставки 4,5-6,5%. Немецкие покупатели часто используют капитал по немецким Bausparverträge (договоры строительных сбережений) или немецкие инвестиционные кредиты под низкий процент для финансирования покупок в Dubai за наличные, учитывая, что немецкие ипотечные ставки нередко ниже ставок для нерезидентов в UAE.

Налоговые последствия

Германия облагает налогом резидентов (Unbeschränkte Steuerpflicht) на мировой доход. Доход от аренды в Dubai должен быть задекларирован в немецкой Einkommensteuererklärung. DTA между UAE и Германией (статья 6) предусматривает, что доход от недвижимого имущества облагается налогом в стране, где находится имущество, UAE, где ставка составляет 0%. Германия применяет Progressionsvorbehalt (оговорку о прогрессии), что означает, что доход из Dubai освобождён от налога в Германии, но учитывается при расчёте немецкой налоговой ставки на оставшийся немецкий доход. Прирост капитала по недвижимости, находящейся в собственности более 10 лет, также не облагается налогом в Германии согласно §23 EStG.

Репатриация средств

В UAE отсутствует валютный контроль. В Германии нет контроля за движением капитала, но правила BaFin (немецкого финансового регулятора) и нормы AML означают, что крупные входящие переводы из UAE требуют документального подтверждения. Переводы EUR ↔ AED эффективно осуществляются через Deutsche Bank, Commerzbank и Wise Business. Переводы SEPA напрямую неприменимы к AED, однако переводы SWIFT в EUR на немецкие IBAN осуществляются без сложностей.

Предпочтительные районы

Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди German покупателей:

Downtown DubaiBusiness BayDubai Hills Estate

FAQ

Часто задаваемые вопросы

Облагается ли арендный доход из Dubai в Германии?
По статье 6 соглашения об избежании двойного налогообложения между Германией и UAE доход от недвижимого имущества облагается там, где расположен объект, — то есть в UAE, где ставка составляет 0%. Сам арендный доход в Германии освобождён. Загвоздка в Progressionsvorbehalt: этот освобождённый доход всё равно учитывается при определении ставки, применяемой к прочим вашим германским доходам, и может поднять их в более высокую налоговую ступень. Доход не облагается, но и невидимым не становится — его всё равно нужно указать в Einkommensteuererklärung.
Как Progressionsvorbehalt работает на практике?
Это означает, что освобождённый от налога зарубежный доход повышает вашу среднюю налоговую ставку по всему остальному. Если у вас есть германский доход и одновременно аренда из Dubai, налоговые органы рассчитывают ставку так, как если бы доход из Dubai облагался, а затем применяют эту повышенную ставку только к германскому доходу. Эффект реален, но несопоставимо меньше полноценного налогообложения; при этом именно этот пункт немецкие покупатели понимают неверно чаще всего — одни боятся полного налога, другие считают, что декларировать доход вовсе не нужно. Неверно и то, и другое.
Нужно ли декларировать объект, если доход освобождён?
Да. Освобождение по соглашению — не то же самое, что освобождение от отчётности, и Progressionsvorbehalt работает только при условии декларирования дохода. Германия также участвует в обмене данными по Common Reporting Standard с UAE, поэтому связанные с объектом финансовые счета видны в любом случае. Сохраняйте договор купли-продажи, титул DLD и документы о передаче права и передайте их вашему Steuerberater — это рутинная отчётность, а не серая зона.
Как покупка в Dubai соотносится с покупкой в Германии?
Текущие расходы расходятся сильнее, чем цена покупки. Германская жилая недвижимость ежегодно облагается Grundsteuer и подчиняется арендному режиму со своими издержками, тогда как Dubai не взимает ни ежегодного налога на недвижимость, ни налога у источника с аренды — текущие расходы сводятся к сервисным сборам и муниципальному жилищному сбору для сдаваемого жилья. Валовая доходность в основных freehold-сообществах Dubai составляет примерно 5-8%, заметно выше типичной доходности в немецких городах, где цены давно обогнали аренду. Расходы на покупку тоже ниже: около 6-7% со всем против германского Grunderwerbsteuer плюс нотариальные и агентские сборы.
Могу ли я получить ипотеку как немецкий нерезидент?
Да. Германский доход в евро банкам UAE оценивать несложно; типичные условия для нерезидентов — 50% кредит к стоимости, ставки около 4.5-6.5% и срок 25-year. Сравните с германским кредитом, включая высвобождение капитала в имеющемся объекте: ставки в евро и в дирхамах движутся независимо, а поскольку дирхам привязан к доллару, кредит в UAE, обслуживаемый доходом в евро, несёт реальную валютную экспозицию, которую стоит оценить в деньгах.
Что происходит с объектом при наследовании?
UAE не взимает налог на наследство с недвижимости в Dubai, но вопрос этим не закрывается. Германский налог на наследство может применяться исходя из резидентства наследодателя или наследника, а к самому активу могут применяться нормы наследственного права UAE, если вы не распорядились иначе — регистрация завещания в DIFC Wills Service является обычным путём для владельцев-немусульман, желающих распорядиться активом по выбранному ими праву. Решайте это на этапе покупки, а не оставляйте наследникам выяснять самим.

Гайды

Гиды для других гражданств

Покупатели на этих рынках сталкиваются со схожими валютными и налоговыми вопросами:

FrenchItalyPolandUK

Готовы купить в Дубае?

Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.

Связаться с нашей командойПросмотреть объектыWhatsApp
WhatsAppПозвонитьОнлайн-чат