🇩🇪РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
В Дубае существует большое и устоявшееся сообщество немецких экспатов, и немецкие покупатели инвестируют в недвижимость Дубая уже более 15 лет. Высокие ставки подоходного налога в Германии, низкая доходность немецкой недвижимости и активно путешествующий класс профессионалов создали устойчивый спрос. Налоговое соглашение между ОАЭ и Германией обеспечивает дополнительную ясность при структурировании сделок.
0%
Налог на прирост капитала
Все национальности
Право собственности
2М AED
Золотая виза от
5-8%
Типичная доходность
Почему Дубай для German покупателей
Немецкими покупателями движут прежде всего доходность и налоговое планирование. Германия предлагает доходность от аренды жилья на уровне 2-4% (чистая ниже 2% после уплаты налогов), тогда как Dubai предлагает 5-8% брутто при нулевом местном налогообложении. Максимальная ставка подоходного налога в Германии в 45% (плюс надбавка солидарности и церковный налог) означает, что доход от аренды в Dubai после уплаты налогов значительно ценнее немецких аналогов, для тех, кто не является налоговым резидентом Германии. Перелёт из Frankfurt занимает 6 часов, что делает Dubai одним из наиболее практически доступных международных рынков для немецких инвесторов.
ШАГ ЗА ШАГОМ
Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.
Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).
При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.
Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.
Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.
DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.
Граждане Германии имеют неограниченные права собственности (freehold) в специально отведённых зонах Dubai. Между Германией и UAE действует соглашение об избежании двойного налогообложения (DTA), DTA между UAE и Германией от 2013 года предусматривает, что доход и прирост капитала от недвижимости в UAE облагаются налогом только в UAE (где ставка равна нулю), а не в Германии, но только для немецких нерезидентов или при соблюдении конкретных условий соглашения. Налоговые резиденты Германии по-прежнему платят немецкий налог на мировой доход в рамках Unbeschränkte Steuerpflicht (неограниченной налоговой обязанности), однако DTA часто предоставляет зачёт или освобождение. Структурирование через юридическое лицо в свободной зоне UAE (DIFC или Abu Dhabi Global Market) может обеспечить дополнительную ясность.
Документы о доходах из Германии (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid) принимаются андеррайтерами банков UAE. У Deutsche Bank есть представительство в Dubai. Международный банкинг Commerzbank обрабатывает переводы EUR ↔ AED. Условия ипотеки для нерезидентов в UAE: LTV 40-50%, ставки 4,5-6,5%. Немецкие покупатели часто используют капитал по немецким Bausparverträge (договоры строительных сбережений) или немецкие инвестиционные кредиты под низкий процент для финансирования покупок в Dubai за наличные, учитывая, что немецкие ипотечные ставки нередко ниже ставок для нерезидентов в UAE.
Германия облагает налогом резидентов (Unbeschränkte Steuerpflicht) на мировой доход. Доход от аренды в Dubai должен быть задекларирован в немецкой Einkommensteuererklärung. DTA между UAE и Германией (статья 6) предусматривает, что доход от недвижимого имущества облагается налогом в стране, где находится имущество, UAE, где ставка составляет 0%. Германия применяет Progressionsvorbehalt (оговорку о прогрессии), что означает, что доход из Dubai освобождён от налога в Германии, но учитывается при расчёте немецкой налоговой ставки на оставшийся немецкий доход. Прирост капитала по недвижимости, находящейся в собственности более 10 лет, также не облагается налогом в Германии согласно §23 EStG.
В UAE отсутствует валютный контроль. В Германии нет контроля за движением капитала, но правила BaFin (немецкого финансового регулятора) и нормы AML означают, что крупные входящие переводы из UAE требуют документального подтверждения. Переводы EUR ↔ AED эффективно осуществляются через Deutsche Bank, Commerzbank и Wise Business. Переводы SEPA напрямую неприменимы к AED, однако переводы SWIFT в EUR на немецкие IBAN осуществляются без сложностей.
Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди German покупателей:
FAQ
Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.