🇫🇷РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Покупка недвижимости в Дубае для граждан French

Во Франции есть значительное профессиональное сообщество экспатов в Дубае, и французские покупатели постоянно активны на рынке недвижимости Дубая с начала 2000-х годов. Высокие французские налоговые ставки, IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, налог на богатство в виде недвижимости) и предложение Дубая в плане образа жизни для франкоязычных семей создали сильный и устойчивый спрос.

0%

Налог на прирост капитала

Все национальности

Право собственности

2М AED

Золотая виза от

5-8%

Типичная доходность

Почему Дубай для French покупателей

Почему Дубай для French покупателей

Французскими покупателями движет прежде всего налоговая эффективность: высшая предельная ставка подоходного налога во Франции составляет 45% плюс социальные взносы (до 17.2% для инвестиционного дохода), что дает эффективную ставку, превышающую 60% на пассивный инвестиционный доход. Франция также применяет IFI, налог на богатство в размере 0.5-1.5% в год на чистые активы недвижимости свыше €1.3M по всему миру. Переезд в Дубай устраняет оба: нулевой подоходный налог ОАЭ, нулевой налог на богатство ОАЭ. Французские граждане могут стать налоговыми резидентами ОАЭ, получив резидентскую визу ОАЭ (квалифицируют инвестиции в недвижимость от AED 2M) и проводя 183+ дней в году в ОАЭ, фактически выходя из французской налоговой сети.

ШАГ ЗА ШАГОМ

Как купить недвижимость в Дубае

Стандартный 5-шаговый процесс покупки применяется ко всем национальностям, включая нерезидентов.

01

Согласование цены и подписание MOU

Согласуйте и подпишите меморандум о намерениях (MOU / форма F) с продавцом. Агент регистрирует документ в Земельном департаменте Дубая (DLD).

02

Оплата 10% задатка

При подписании MOU вносится 10% задатка (хранится у агента или в трасте). Задаток фиксирует объект и теряется в случае отказа покупателя.

03

Получение NOC от застройщика

Застройщик выдаёт Сертификат об отсутствии возражений (NOC), подтверждающий отсутствие задолженностей. Обычно занимает 5-10 рабочих дней.

04

Передача прав в DLD и оплата сборов

Обе стороны присутствуют в офисе доверенного лица DLD (или действуют через нотариальную доверенность). Оплачивается 4% сбор DLD плюс административные сборы. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.

05

Получение свидетельства о праве собственности

DLD выдаёт цифровое и физическое свидетельство на ваше имя. С первого дня доход от аренды полностью освобождён от налогов на уровне ОАЭ.

Правовой статус и права собственности

Французские граждане пользуются полными правами собственности (freehold) в designated зонах Дубая. Между Францией и ОАЭ действует DTA (Convention fiscale franco-émiratie), подписанная в 1989 году, которая предусматривает, что доход от недвижимого имущества облагается налогом в стране местонахождения (ОАЭ, 0%). Французские налоговые резиденты остаются субъектами французского налога по принципу всемирного дохода, но могут претендовать на льготы по договору. Французские нерезиденты облагаются налогом только на доход из французских источников. Недвижимость французов, расположенная в Дубае, не подлежит обложению IFI для нерезидентов.

Варианты финансирования

Французская документация о доходах (bulletins de paie, avis d'imposition) принимается банками ОАЭ. BNP Paribas, Société Générale и Crédit Agricole имеют присутствие в ОАЭ или на Ближнем Востоке. Условия ипотеки для нерезидентов ОАЭ: 40-50% LTV, ставки 4.5-6.5%. Французские покупатели часто используют низкоставочный Prêt Immobilier во Франции под залог существующей французской недвижимости для финансирования покупок за наличные в Дубае.

Налоговые последствия

Французские резиденты (résidents fiscaux) платят подоходный налог со всемирного дохода, включая аренду в Дубае. Социальные взносы (prélèvements sociaux) в размере 17.2% применяются к инвестиционному доходу. IFI применяется к активам недвижимости по всему миру для французских резидентов с чистой стоимостью выше €1.3M. Прирост капитала от зарубежной недвижимости облагается фиксированной ставкой 19% плюс 17.2% социальных взносов (или прогрессивной ставкой, если она выше) для французских резидентов. Нерезиденты платят только с дохода из французских источников, аренда и прирост в Дубае полностью освобождены от французского налога для нерезидентов. DTA между ОАЭ и Францией предоставляет значительные возможности планирования для тех, кто достигает статуса нерезидента.

Репатриация средств

В ОАЭ нет валютного контроля. Во Франции нет контроля за движением капитала, но Tracfin (французское подразделение финансовой разведки) отслеживает крупные входящие переводы. Переводы EUR ↔ AED эффективны через BNP Paribas, Société Générale и Wise. SEPA-совместимые переводы со счетов AED в ОАЭ на французский IBAN требуют маршрута SWIFT/BIC.

Предпочтительные районы

Фрихолд-районы, стабильно популярные у международных покупателей, в том числе среди French покупателей:

Business BayDubai MarinaJVCDowntown Dubai

FAQ

Часто задаваемые вопросы

Применяется ли IFI к недвижимости в Dubai?
Если вы налоговый резидент Франции — да. Impôt sur la fortune immobilière применяется к общемировым активам в недвижимости при чистой стоимости свыше €1.3M, и объект в Dubai учитывается в этом пороге наравне с любым другим. Именно эту деталь французские покупатели чаще всего упускают, поскольку моделируют подоходный налог и на этом останавливаются. Объект, который по аренде выглядит вполне вне французского налогообложения, всё равно способен вывести совокупный портфель недвижимости за порог IFI и создать ежегодный платёж со всего портфеля.
Как арендный доход из Dubai облагается во Франции?
Французские резиденты облагаются по общемировому доходу, включая аренду из Dubai, а к инвестиционному доходу сверх подоходного налога добавляются prélèvements sociaux по ставке 17.2%. Поскольку UAE ничего не взимает, зачитывать иностранный налог не из чего. Прирост капитала по зарубежной недвижимости облагается по фиксированной ставке 19% плюс 17.2% социальных взносов либо по прогрессивной ставке, если она выше. Нерезиденты облагаются только по доходам французского источника, так что позиция меняется полностью, если вы действительно уезжаете, — но французские тесты резидентства это отдельная тема.
Обязан ли я декларировать объект и счета в UAE?
Да, и именно декларирование счетов чаще всего подводит людей. Французские резиденты обязаны ежегодно декларировать зарубежные банковские счета, а за неподачу предусмотрены фиксированные штрафы за каждый счёт за каждый год независимо от суммы налога. Сам объект попадает в ваши декларации по подоходному налогу и IFI. Франция и UAE автоматически обмениваются информацией о финансовых счетах, поэтому незадекларированный счёт в UAE не является незаметным. Декларируйте, храните титул DLD и документы о передаче права — и позиция останется простой.
Доходность в Dubai выше, чем у французской арендной недвижимости?
По валовой — обычно да: примерно 5-8% в основных freehold-сообществах Dubai против, как правило, более низкой доходности в Париже и крупных французских городах. Структурный разрыв — в текущих расходах: в Dubai нет аналога taxe foncière и нет удержания налога с аренды у источника, тогда как французская арендная недвижимость ежегодно облагается taxe foncière плюс 17.2% социальных взносов с дохода. С другой стороны, если вы остаётесь французским налоговым резидентом, доход облагается во Франции, а актив может попасть под IFI, — поэтому считайте чистую доходность по вашим собственным ставкам.
Могу ли я получить ипотеку под французский доход?
Да. Доход в евро от французского работодателя или компании банки UAE оценивают без затруднений; типичные условия для нерезидентов — 50% кредит к стоимости, ставки около 4.5-6.5% и срок 25-year. Стоит сравнить с французским кредитом, поскольку французские ставки нередко ниже, — хотя привязка дирхама к доллару означает, что кредит в UAE, обслуживаемый доходом в евро, несёт валютную экспозицию, которой у французского кредита нет.
Как быть с наследованием и французской обязательной долей наследников?
UAE не взимает налог на наследство с недвижимости в Dubai, но французские нормы наследственного права и принцип резервируемой доли всё равно могут затрагивать ваше наследство в зависимости от вашего резидентства и применимого права. Отдельно к самому активу могут применяться нормы наследственного права UAE, если вы не распорядились иначе, — владельцы-немусульмане обычно регистрируют завещание в DIFC Wills Service, чтобы распорядиться объектом по выбранному праву. Обе системы нужно рассматривать вместе, а не последовательно, поэтому обсудите это с notaire, работающим с трансграничными наследствами.

Гайды

Гиды для других гражданств

Покупатели на этих рынках сталкиваются со схожими валютными и налоговыми вопросами:

GermanItalyPolandUK

Готовы купить в Дубае?

Сертифицированные агенты RERA компании Binayah работают с покупателями самых разных национальностей. Мы берём на себя поиск объектов, просмотры, юридическое сопровождение и управление после покупки.

Связаться с нашей командойПросмотреть объектыWhatsApp
WhatsAppПозвонитьОнлайн-чат