Financer un paiement de livraison de 70% : ce qu'il faut prévoir

Un plan de paiement comme l'offre 20:70 de Danube — 20% à la réservation, 0% pendant la construction, 70% à la livraison — est simple jusqu'à la dernière étape : un paiement unique pour la majeure partie du prix du bien, exigible à la remise des clés. Voici ce que cela implique concrètement, et comment les règles hypothécaires des Émirats arabes unis s'y appliquent.

Les 70% ne doivent pas forcément être payés comptant

La plupart des acheteurs ayant un solde de livraison élevé le financent par un prêt hypothécaire plutôt qu'en espèces. À ce stade, le bien est achevé et son titre de propriété établi, il est donc éligible au financement hypothécaire standard pour bien achevé — vous n'êtes pas limité au financement du promoteur à ce stade.

Ce que les règles hypothécaires des Émirats arabes unis impliquent pour vos calculs

Les règles de la Banque centrale des Émirats arabes unis plafonnent le ratio prêt/valeur (LTV) pour les acheteurs expatriés effectuant un premier achat immobilier aux Émirats à 80% pour un bien évalué à 5 millions d'AED ou moins, et à 70% au-delà de ce seuil. Ce ratio de 80%/70% est calculé sur la valeur du bien, et non sur votre solde de livraison restant — ce qui compte, car votre paiement de réservation de 20% compte déjà dans votre apport en fonds propres, mais vous devez tout de même remplir indépendamment les conditions du montant du prêt et passer les vérifications de revenus et de ratio d'endettement de la banque au moment de la livraison, et non de la réservation.

Au-delà du prêt lui-même, depuis le 1er février 2025, les banques des Émirats arabes unis ne financent plus les frais du DLD de 4% ni la commission du courtier dans le cadre d'un prêt hypothécaire — ces montants doivent être réglés en espèces en plus de votre acompte. Le total des liquidités nécessaires à la livraison, en plus du financement, représente généralement environ 6 à 7% du prix du bien rien que pour ces frais. Consultez notre analyse des frais du DLD, de l'Oqood et de ce qu'une exonération couvre réellement pour une vue d'ensemble complète des coûts.

Se préparer pendant la période de construction

Puisqu'un plan comme le 20:70 ne comporte aucune échéance pendant la construction, cette période est exactement le moment pour effectuer les préparatifs qu'une banque exigera à la livraison, plutôt que d'attendre l'échéance du solde :

• Obtenez une pré-approbation hypothécaire bien avant la livraison, afin de connaître votre ratio LTV réaliste et le montant du prêt, plutôt que de supposer le maximum.
• Épargnez pour les frais non finançables — les frais du DLD et toute commission — puisqu'un prêt hypothécaire ne peut plus les couvrir.
• Suivez la date de livraison réelle du projet, pas seulement la date affichée dans le plan ; les livraisons de biens sur plan peuvent glisser, et votre financement doit être prêt quel que soit le moment où l'achèvement survient réellement.

Si vous ne souhaitez pas financer ce paiement

Certains acheteurs ayant un plan avec un solde final important prévoient de payer comptant à la livraison, souvent en calant leur achat sur un événement de liquidité distinct (une prime, la vente d'un actif, un dépôt arrivant à échéance). Si c'est votre cas, la période « 0% pendant la construction » est précisément le moment où ces liquidités devraient être placées de façon à générer un rendement, plutôt que de rester inactives — voir ce que vaut réellement cet intervalle pendant la construction.

Questions fréquentes

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire sur un bien sur plan avant sa construction ?
Certaines banques proposent des prêts hypothécaires sur plan, mais de nombreux acheteurs ayant un plan à solde de livraison élevé préfèrent attendre que le bien soit achevé et titré, ce qui permet d'accéder au financement standard pour bien achevé, à des conditions plus compétitives.

Mon paiement de réservation de 20% compte-t-il dans l'apport hypothécaire ?
Il compte dans votre apport total en fonds propres dans le bien, mais la banque évalue tout de même votre ratio LTV et votre éligibilité de façon indépendante au moment de votre demande de financement, et non en fonction de ce que vous avez déjà versé au promoteur.

Que se passe-t-il si je ne parviens pas à obtenir un financement avant la livraison ?
Les conditions varient selon le promoteur et le contrat de vente (SPA) ; les paiements de livraison en retard ou manqués peuvent entraîner des pénalités ou, dans les cas graves, mettre en péril l'unité. Organisez votre financement bien avant la date de livraison plutôt que d'attendre son échéance.