يصل معظم المشترين إلى دبي ومعهم ميزانية وسعر، ويفترضون أن الفارق بينهما صغير. وهو ليس كذلك. على شقة جاهزة ينبغي أن تخطط لنحو 7% من سعر الشراء كتكاليف معاملة، ومنذ فبراير 2025 لم يعد بالإمكان اقتراض أي جزء منها تقريباً. هذا التغيير وحده أعاد تشكيل ما يمكن لراتب معيّن أن يشتريه فعلياً.
هذه هي القائمة الكاملة. الرسوم القانونية مُعلَّمة بذلك. وحين يكون البند عُرفاً سوقياً لا قانوناً، نقول ذلك، لأن الأعراف قابلة للتفاوض والقوانين ليست كذلك.
رسم نقل الملكية لدائرة الأراضي والأملاك: 4%
تفرض دائرة الأراضي والأملاك في دبي 4% من سعر الشراء لنقل الملكية. يقسّم القانون هذا الرسم 2% على المشتري و2% على البائع. أما عملياً، ففي كل صفقة إعادة بيع في دبي تقريباً، يدفع المشتري الـ4% كاملة. هذا معتاد إلى حد أن معظم الوسطاء سيعرضونه عليك كتكلفة مشترٍ دون ذكر التقسيم إطلاقاً.
هو قابل للتفاوض من الناحية الفنية. ونادراً ما يجري التفاوض عليه. على شقة بقيمة 2,000,000 درهم يساوي ذلك 80,000 درهم.
وإلى جانبه حزمة صغيرة من الرسوم الإدارية لدائرة الأراضي والأملاك: 250 درهماً لسند الملكية، و250 درهماً لخريطة العقار، و10 دراهم رسم معرفة، و10 دراهم رسم ابتكار. لنقل 580 درهماً.
رسم أمين التسجيل، والاحتساب المزدوج الذي يجب الانتباه إليه
تتم عمليات النقل في مكتب أمين تسجيل عقاري، لا في دائرة الأراضي والأملاك نفسها. يفرض أمين التسجيل 2,000 درهم زائد 5% ضريبة قيمة مضافة على العقارات دون 500,000 درهم، و4,000 درهم زائد 5% ضريبة قيمة مضافة عند ذلك الحد أو فوقه. أي على عملية شراء نموذجية: 4,200 درهم.
وهنا تخطئ كثير من جداول التكاليف المنشورة. تدرج بعض المصادر هذا الرسم نفسه مرة ثانية تحت اسم مختلف، عادةً "رسم إداري لدائرة الأراضي والأملاك" بنحو 4,000 درهم. إنه البند ذاته. فإذا رأيت على ورقة تكاليف رسم أمين تسجيل ورسماً إدارياً منفصلاً بأربعة آلاف درهم لدائرة الأراضي والأملاك، فأنت مُحمَّل مرتين على الورق بنحو 4,000 درهم. اسأل أيهما أيّ.
عمولة الوساطة: 2% زائد ضريبة القيمة المضافة، ومتى تكون صفراً
في إعادة البيع، عمولة الوساطة المعتادة هي 2% من السعر زائد 5% ضريبة قيمة مضافة، يدفعها المشتري. على 2,000,000 درهم يساوي ذلك 42,000 درهم.
أما في البيع على الخارطة، فالمطوّر هو من يدفع للوسيط. ولا يدفع المشتري أي عمولة إطلاقاً. وإذا حاول وسيط أن يفرض عليك عمولة على إطلاق مباشر من مطوّر، فهذا ليس عُرفاً سوقياً — هذا وسيط يحمّلك ثمن شيء يتقاضى أجره عليه أصلاً. ويستحق الأمر أن تطرح السؤال صراحةً.
تغيير 2025 الأهم من أي رسم
منذ 1 فبراير 2025، وبناءً على تعميم من مصرف الإمارات المركزي، لم يعد بوسع البنوك تمويل رسم 4% لدائرة الأراضي والأملاك ولا عمولة الوساطة البالغة 2% ضمن الرهن العقاري. كان كثير من المقرضين فيما سبق يدرجونها ضمن القرض. لم يعد ذلك ممكناً. يجب أن يتوفر هذا المبلغ نقداً سائلاً فوق دفعتك المقدمة.
أشارت التقارير حينها إلى أن ذلك طال نحو 70% من مشتري السوق الثانوية بالرهن العقاري — أي أن معظم الناس كانوا يعتمدون على تمويل جزء من رسومهم على الأقل. والأثر على أرض الواقع مباشر: المشتري نفسه، والراتب نفسه، والقرض المعتمد نفسه، يحتاج الآن إلى نقد أكبر بشكل ملموس لإتمام الصفقة.
لنحسبها على شقة جاهزة بقيمة 2,000,000 درهم لمشترٍ مقيم:
الدفعة المقدمة بنسبة تمويل 75%: 500,000 درهم.
4% لدائرة الأراضي والأملاك: 80,000 درهم.
الوساطة 2% زائد ضريبة القيمة المضافة: 42,000 درهم.
أمين التسجيل: 4,200 درهم.
حزمة الرسوم الإدارية لدائرة الأراضي والأملاك: 580 درهماً.
تسجيل الرهن العقاري (0.25% من قرض 1,500,000 درهم زائد 290 درهماً): 4,040 درهم.
التقييم: نحو 3,150 درهماً شاملة ضريبة القيمة المضافة.
رسم ترتيب القرض البنكي، إن لم يُعفَ منه، بنسبة 1% زائد ضريبة القيمة المضافة: 15,750 درهماً.
النقد المطلوب عند الإتمام: نحو 650,000 درهم، منها قرابة 150,000 درهم رسوم. لم تكن الدفعة المقدمة البالغة 500,000 درهم هي القصة كاملة قط.
التكاليف الخاصة بالرهن العقاري
سقوف نسبة القرض إلى القيمة للمقيمين هي 75% على العقار الجاهز حتى 5,000,000 درهم، و65% فوق 5,000,000 درهم، و50% على البيع على الخارطة. ويحصل مواطنو الإمارات على قدر أعلى قليلاً.
تسجيل الرهن العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك هو 0.25% من مبلغ القرض زائد 290 درهماً. ويتراوح التقييم بين 2,500 و3,500 درهم زائد ضريبة القيمة المضافة. أما رسم ترتيب القرض البنكي فهو اسمياً نحو 1% زائد ضريبة القيمة المضافة، لكنه أحد البنود القابلة للتفاوض فعلاً — وكثيراً ما يُعفى منه كلياً، خصوصاً على القروض الأكبر أو إذا كان حساب راتبك لدى المقرض نفسه. اطلب الإعفاء منه قبل أن تقبل خطاب العرض، لا بعده.
البيع على الخارطة بنية تكاليف مختلفة
تقترب التكاليف الإجمالية للبيع على الخارطة من 4% من السعر بدلاً من 7%، والسبب بسيط: لا عمولة وساطة، ولا رسم تسليم منفصل.
تسجيل Oqood هو رسم الـ4% لدائرة الأراضي والأملاك. يُدفع مرة واحدة، على سعر الشراء على الخارطة، عند البيع الأولي. ولا يوجد رسم 4% ثانٍ عند تسليم المبنى وإصدار سند الملكية. هذا سوء فهم متكرر يجعل البيع على الخارطة يبدو أغلى مما هو. أما الرسم الإداري الخاص بـ Oqood فهو 40 درهماً.
ما تدفعه فعلاً هو رسم إداري للمطوّر، يتراوح عادةً بين 1,000 و6,000 درهم بحسب المطوّر. وتُعفى رسوم أمين التسجيل عادةً في البيع على الخارطة لأن المطوّر يتولى التسجيل مباشرةً.
التكاليف الجارية التي ينساها الناس
اثنتان منها توقعان الجميع تقريباً.
رسم السكن البلدي هو 5% من القيمة الإيجارية السنوية للعقار، ويُحصَّل شهرياً عبر حساب DEWA الخاص بك. وإذا كنت تملك وتسكن العقار، فيُقدَّر على أساس القيمة الإيجارية التي كان العقار سيحققها. هذا هو البند الأكثر إغفالاً في تقديرات تكلفة التملك في دبي، وعلى وحدة بقيمة إيجارية 120,000 درهم يساوي 6,000 درهم سنوياً، تصلك بواقع 500 درهم شهرياً على فاتورة خدمات لم تكن تقرأها بتمعّن.
رسوم الخدمات تُنشر لكل مبنى على حدة، لا لكل مجتمع، على مؤشر Mollak التابع لدائرة الأراضي والأملاك. وهذا مهم لأن برجين في الشارع نفسه قد يختلفان بمقدار ثلاثة أضعاف. يمتد النطاق في دبي تقريباً من 3 إلى 30 درهماً للقدم المربعة سنوياً، مع ذيل طويل يصل إلى نحو 68 درهماً لبرج خليفة. أما مجتمعات الفلل فأدنى بكثير — فـ"المرابع العربية" نحو 3.50 درهم للقدم المربعة.
وأكبر محرّك منفرد للتفاوت هو ما إذا كان تبريد المناطق (الشيلر) مشمولاً في رسم الخدمات أم يُفوتر منفصلاً. فمبنى يشمل رسمه الشيلر سيبدو مرتفعاً للقدم المربعة وقد يكون أرخص إجمالاً رغم ذلك. قارن دائماً المثيل بالمثيل، وابحث دائماً عن المبنى المحدد بدل القبول بمتوسط على مستوى المجتمع.
ما لا تدفعه: لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع عقار في دبي، ولا ضريبة عقارية سنوية.
الحصول على رقم حقيقي لعقار حقيقي
النسب العامة تقرّبك من الصورة. لكنها لا تخبرك بما تكلفه وحدة محددة في مبنى محدد شراءً واحتفاظاً، لأن رسم الخدمات وترتيب الشيلر وشهادة عدم الممانعة تتفاوت بناءً على الأمور ذاتها التي لا تستطيع نسبة مئوية التقاطها.
وبالمناسبة، تتراوح شهادة عدم الممانعة NOC بين 500 و5,000 درهم زائد ضريبة القيمة المضافة ويدفعها البائع عُرفاً — لكن هذا العُرف يعيش في مذكرة التفاهم، ويستحق الأمر التأكد من أن المذكرة تنص على ما تفترضه.
إذا كان أمامك عقار، فمرّره عبر بناية Deal Check على Deal Check. يقبل رابط إعلان أو لقطة شاشة أو كتيّباً من أي وكالة، ويعيد إجمالي النقد المطلوب مع تفصيل كل بند، إلى جانب مبيعات مماثلة مسجّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك للمبنى نفسه. كما سيخبرك حين لا تتوفر لديه بيانات كافية ليكون واثقاً، وهي الإجابة الأنفع حين تكون صحيحة.