🇿🇼دليل المشتري الأجنبي
يأتي المشترون الزيمبابويون إلى Dubai بحثاً عن أصول بالعملة الصعبة وعن حرية التنقّل، لا عن مزايا ضريبية، وتتعلّق أسئلتهم العملية بالتمويل والمستندات لا بالأهلية. ويستطيع مواطنو Zimbabwe شراء عقارات بالتملك الحر (freehold) في المناطق المخصصة في Dubai دون قيود ومع ملكية كاملة بموجب سند الملكية؛ ولا تفرض UAE أي شرط يتعلّق بالجنسية. وتُموَّل معظم عمليات الشراء من دخل محفوظ أصلاً خارج البلاد، لأن إخراج رأس المال من Zimbabwe يستلزم موافقة Reserve Bank. ويمكن تملّك العقار بصفة شخصية أو عبر كيان اعتباري.
0%
ضريبة أرباح رأس المال
جميع الجنسيات
حق التملك الحر
2 مليون درهم
الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية
5-8%
عائد الإيجار المعتاد
لماذا دبي لـ Zimbabwean المشترين
الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي عند 3.6725، ما يجعل سند ملكية في Dubai مخزناً للقيمة مقوّماً بالدولار خارج النظام النقدي الزيمبابوي. ولهذا أهمية في اقتصاد يعمل بعملات متعددة منذ استحداث ZiG في أبريل 2024، ويحمل ذاكرة انهيارين نقديين. كما أن شراءً بقيمة AED 2,000,000 يؤهّل للحصول على Golden Visa لعشر سنوات قابلة للتجديد، وهو ما يمنح حامل جواز السفر الزيمبابوي دخولاً ميسّراً إلى دول الخليج وقاعدة إقامة لا تتوقّف على صاحب عمل. وDubai أيضاً مركز التجارة واللوجستيات الذي يمرّ عبره الكثير من الأعمال الزيمبابوية في التعدين والزراعة، وتُدفع عائدات الإيجار الإجمالية البالغة 5-8% بعملة لا تنخفض قيمتها أمام الدولار.
خطوة بخطوة
تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.
تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.
يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.
يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.
تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.
لا يوجد قيد على تملّك المواطنين الزيمبابويين للعقارات في Dubai، ويُسجَّل سند التملك الحر في المناطق المخصصة لدى Dubai Land Department باسم المشتري نفسه. وما ينبغي للمشترين الزيمبابويين الاستعداد له هو المستندات لا الأذونات. فقواعد مكافحة غسل الأموال في UAE تُلزم أي وساطة مسجّلة لدى RERA ودائرة الأراضي بالتحقّق من الهوية وإثبات مصدر الأموال قبل إتمام النقل، كما أن التسوية النقدية مقيّدة. فاستعدّ لإثبات مصدر كسب الأموال عبر كشوف حسابات بنكية أو سجلات شركات أو عقود بيع أو عقود عمل. ومشتريات المخططات على الخارطة محميّة بنظام حسابات الضمان بموجب قانون Dubai رقم 8 لسنة 2007، الذي يحتفظ بالأقساط في حساب خاص بالمشروع بدلاً من صرفها للمطوّر.
يصعب الحصول على تمويل عقاري من بنوك UAE على المشترين الذين يوجد دخلهم في Zimbabwe. فالبنوك تُقيّم الدخل المستقر والقابل للتحقّق بالعملات الأجنبية، وترفض عادةً الطلبات المدعومة بدخل مقوّم بـ ZiG أو بمستندات يتعذّر عليها التحقّق منها باستقلالية. أما الزيمبابويون المقيمون في جنوب أفريقيا أو المملكة المتحدة أو في UAE نفسها فيُعاملون كمتقدّمين اعتياديين، غير مقيمين أو مقيمين، ويمكنهم توقّع نسبة قرض إلى قيمة 50-60%، أو حتى 75-80% مع إقامة إماراتية وراتب محلي. ولمن عداهم يبقى الطريق العملي هو خطة سداد المطوّر: 20% عند الحجز والباقي على مدى ثلاث إلى أربع سنوات من البناء، وأحياناً بامتداد بعد التسليم، دون اكتتاب مصرفي ودون فائدة. ولهذا فإن حصة كبيرة من مشتريات الزيمبابويين تكون على الخارطة لا في العقارات الجاهزة.
لا تفرض UAE ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على أرباح رأس المال ولا ضريبة دخل شخصي على الإيجار. وتتمثّل تكاليف المعاملة في رسم نقل ملكية بنسبة 4% لدائرة الأراضي والأملاك، وعمولة وساطة نحو 2%، ونحو AED 4,200 رسوم تسجيل وأمين حفظ. وقد قامت ضريبة الدخل في Zimbabwe تاريخياً على أساس المصدر، ما يضع عادةً دخل الإيجار الأجنبي خارج نطاق الضريبة، غير أن معاملة الدخل الأجنبي شهدت تغيّرات ولا توجد اتفاقية لتجنّب الازدواج الضريبي بين Zimbabwe وUAE يمكن الاستناد إليها. أما الزيمبابويون المقيمون ضريبياً في بلد آخر، ولا سيما جنوب أفريقيا أو المملكة المتحدة، فيخضعون عادةً للضريبة على دخلهم العالمي في ذلك البلد وينبغي أن يخطّطوا وفق قواعده لا وفق قواعد Zimbabwe. استشر مختصاً في بلد إقامتك الضريبية قبل الالتزام.
هذا هو الجانب الذي يحدّد فعلياً كيفية هيكلة الشراء الزيمبابوي. تطبّق Zimbabwe رقابة على الصرف: فتحويل الأموال إلى الخارج يستلزم موافقة Reserve Bank of Zimbabwe بموجب قانون رقابة الصرف وتوجيهاته المتعلّقة بالنقد الأجنبي، ولا يمكن للأفراد إخراج رأس المال بحرية لشراء عقار في الخارج. تعامل عبر قسم رقابة الصرف في بنكك واحصل على الموافقة قبل الالتزام بجدول سداد؛ فاتفاقية بيع موقّعة بأقساط لا يمكنك تحويلها بصورة قانونية هي أكثر الأسباب شيوعاً لتعثّر هذه الصفقات. وعملياً يموّل معظم المشترين الزيمبابويين من دخل محفوظ أصلاً خارج البلاد، سواء رواتب المغتربين أو حصيلة صادرات مُحتفظ بها بالخارج أو عوائد أصل أجنبي قائم. وما إن تصل الأموال إلى Dubai حتى ينقلب الوضع: فلا رقابة صرف في UAE، ولا استقطاع على دخل الإيجار أو حصيلة البيع، ويعني ربط الدرهم بالدولار إمكانية إخراج الأموال بالعملة الصعبة متى شئت. استخدم القنوات المصرفية المرخّصة طوال الوقت واحتفظ بالمستندات، إذ يتعيّن على كل من الوساطة الإماراتية ودائرة الأراضي إثبات مصدر الأموال.
مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Zimbabwean هم:
FAQ
يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.