🇿🇦دليل المشتري الأجنبي
يُعدّ الجنوب أفريقيون من أكثر المستثمرين الخارجيين خبرةً بين المشترين في Dubai، ومعظمهم يعرف المصطلحات مسبقاً: المخصصات، والتخليص الضريبي، والدخل العالمي. ويمكن لمواطني South Africa شراء عقارات بالتملك الحر في المناطق المخصصة في Dubai بملكية كاملة بموجب سند الملكية ودون حد أدنى للاستثمار بخلاف حدود Golden Visa. والشراء نفسه بسيط. أما ما يحتاج إلى تخطيط فهو أمران: مخصص SARB الذي تُحوّل عبره الأموال، ومعاملة SARS لما يدرّه العقار.
0%
ضريبة أرباح رأس المال
جميع الجنسيات
حق التملك الحر
2 مليون درهم
الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية
5-8%
عائد الإيجار المعتاد
لماذا دبي لـ South African المشترين
المسألة تحوّطٌ من الراند قبل أي شيء آخر. فسند الملكية في Dubai مقوَّم بعملة مربوطة بالـ US dollar، ودخل الإيجار يصل بالعملة نفسها، فيقع الأصل وعائده خارج مخاطر الراند. أضف رحلة مباشرة مدتها ثماني ساعات من Johannesburg، ومنطقة زمنية تسبق بساعتين، وانعدام انقطاعات الكهرباء المجدولة، والإقامة المصاحبة لشراء بقيمة AED 2M، لتنافس Dubai مباشرةً UK وMauritius كوجهة خارجية افتراضية. وتتراوح العوائد الإيجارية الإجمالية في مجتمعات التملك الحر الرئيسية بين 5-8% تقريباً، وتُسوّى شهرياً في الغالب.
خطوة بخطوة
تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.
تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.
يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.
يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.
تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.
يشتري المواطنون الجنوب أفريقيون بشروط مطابقة لأي أجنبي آخر: ملكية حرة في المناطق المخصصة، مسجَّلة لدى Dubai Land Department باسمك، دون شرط إقامة. ولا تقيّد South Africa نوع الأصول التي يجوز للمقيم امتلاكها في الخارج — فقواعدها تحكم مقدار ما يمكنك تحويله وما يجب الإفصاح عنه، لا ما يجوز لك حيازته بعد وصوله. ويمكن تملّك العقار شخصياً، أو بالشراكة، أو عبر شركة في منطقة حرة بـ UAE (DIFC, ADGM)، لكن احذر الهياكل الخارجية: فالشركة التي تديرها من South Africa قد تُعامَل كمقيم ضريبي جنوب أفريقي بحكم مكان الإدارة الفعلية، ما يُدخل الضريبة الجنوب أفريقية إلى هيكل يُبنى عادةً لتفادي ذلك بالضبط. فاستشر قبل التأسيس لا بعده.
يدفع معظم المشترين الجنوب أفريقيين نقداً، لأن الأموال تكون عادةً قد خرجت إلى الخارج قبل اختيار العقار. وبنوك UAE تُقرض غير المقيمين فعلاً، عادةً حتى 50-60% من القيمة مقابل دخل موثّق، لكن الراتب بالراند يعقّد التقييم، ويُسدَّد القرض بالدرهم بينما دخلك بالراند — وهو عدم تطابق عملة تتحمّله عن قصد. والبديل على الخارطة هو خطة سداد من المطوّر: 10-20% عند الحجز، وأقساط خلال البناء، ورصيد عند التسليم، دون تقييم ائتماني. وهذا الهيكل يناسب أيضاً دورة مخصصات SARB، لأنه يتيح توزيع التحويلات على أكثر من سنة تقويمية. واحسب رسم نقل الملكية لدى DLD بنسبة 4% ونحو 2% أتعاب وساطة وتسجيل فوق السعر.
لا تقتطع UAE شيئاً: لا ضريبة دخل شخصي، ولا ضريبة أرباح رأسمالية، ولا ضريبة عقارية سنوية. وتكاليفك المتكررة هي رسوم الخدمات، ورسم إسكان بلدي على المساكن المؤجَّرة. أما الجانب المهم فهو الجنوب أفريقي. إذ تفرض SARS الضريبة على المقيمين عن دخلهم العالمي، فيدخل ربح الإيجار من شقة في Dubai في إقرارك الجنوب أفريقي بمعدلك الحدّي، ويقع أي تصرّف مستقبلي ضمن ضريبة الأرباح الرأسمالية الجنوب أفريقية. ولأن UAE لا تفرض شيئاً، فلا توجد ضريبة أجنبية تُخصم بموجب المادة 6quat — فالآلية قائمة لكن لا شيء لتخفيفه، ولذا ينبغي أن تحتسب عائد Dubai صافياً من معدلك الحدّي لا إجمالياً. وتوجد بين South Africa وUAE اتفاقية سارية لتجنب الازدواج الضريبي، وكلتاهما تشارك في التبادل التلقائي لمعلومات الحسابات، فاعتبر الحيازة ظاهرة لا خفية. أفصح عنها وخطّط للعبء الضريبي الجنوب أفريقي بدل أن يفاجئك.
هذا هو الجزء الذي يجب ضبطه أولاً، لأنه يحدد جدولك الزمني. فالمقيمون في South Africa يحوّلون الأموال للخارج بموجب مخصصين لدى المصرف المركزي: مخصص تقديري مفرد بقيمة مليون راند لكل سنة تقويمية لا يحتاج تخليصاً ضريبياً، ومخصص استثمار خارجي يصل إلى عشرة ملايين راند لكل سنة تقويمية يحتاجه — إذ تتقدّم إلى SARS بطلب موافقة على تحويل دولي، ولن يفرج المصرف عن الأموال بدونه. والمبالغ الأكبر ممكنة لكنها تتطلب موافقات محددة من SARS والمصرف المركزي، وذلك يستغرق وقتاً. وعملياً يعني هذا أن سنة المخصصات، لا العقار، هي التي تضبط الإيقاع: فللزوجين مجموعتان من المخصصات، ويمكن مواءمة خطة سداد على الخارطة مع تحويلات عبر سنتين أو أكثر. ابدأ طلب SARS قبل التوقيع لا بعده. أما الاتجاه المعاكس فبسيط — إذ لا رقابة صرف في UAE، فتخرج الإيجارات وعوائد البيع بحرية بأي عملة، ويحفظ ربط الدرهم بالدولار القيمة ريثما تقرر ما تفعله بها.
مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون South African هم:
FAQ
الأدلة
يواجه المشترون في هذه الأسواق أسئلة مشابهة بشأن العملة والضرائب:
يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.