🇩🇪دليل المشتري الأجنبي

    شراء عقار في دبي للمواطنين 🇩🇪

    تضم Dubai جالية كبيرة وراسخة من المغتربين الألمان، وقد ظل المشترون الألمان يستثمرون في عقارات Dubai لأكثر من 15 عاماً. أدت معدلات ضريبة الدخل المرتفعة في Germany، وانخفاض عوائد العقارات الألمانية، وفئة من المهنيين كثيري السفر إلى خلق طلب مستدام. توفر الاتفاقية الضريبية بين UAE وGermany مزيداً من الوضوح في هيكلة الاستثمارات.

    0%

    ضريبة أرباح رأس المال

    جميع الجنسيات

    حق التملك الحر

    2 مليون درهم

    الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية

    5-8%

    عائد الإيجار المعتاد

    لماذا دبي لـ German المشترين

    لماذا دبي لـ German المشترين

    يدفع المشترين الألمان في المقام الأول العائد والتخطيط الضريبي. تقدم Germany عوائد إيجارية سكنية تتراوح بين 2-4% (صافي أقل من 2% بعد الضرائب)، بينما تقدم Dubai 5-8% إجمالية مع انعدام الضرائب المحلية. إن أعلى معدل لضريبة الدخل في Germany البالغ 45% (بالإضافة إلى ضريبة التضامن والضريبة الكنسية) يعني أن دخل الإيجار في Dubai أكثر قيمة بشكل كبير على أساس ما بعد الضريبة مقارنة بالمعادل الألماني, لمن ليسوا مقيمين ضريبياً في Germany. تستغرق الرحلة من Frankfurt 6 ساعات، مما يجعل Dubai أحد أكثر الأسواق الدولية إمكانية للوصول عملياً بالنسبة للمستثمرين الألمان.

    خطوة بخطوة

    كيفية شراء عقار في دبي

    تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.

    ٠١

    الاتفاق على السعر وتوقيع MOU

    تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

    ٠٢

    دفع عربون 10%

    يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.

    ٠٣

    الحصول على عدم ممانعة من المطوّر

    يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.

    ٠٤

    نقل الملكية عبر DLD وسداد الرسوم

    يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.

    ٠٥

    استلام سند الملكية

    تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.

    الوضع القانوني وحقوق الملكية

    يتمتع المواطنون الألمان بحقوق ملكية حرة (freehold) غير مقيدة في المناطق المخصصة في Dubai. توجد بين Germany وUAE اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي (DTA), وتنص اتفاقية DTA لعام 2013 بين UAE وGermany على أن دخل العقارات وأرباحها في UAE تخضع للضريبة في UAE فقط (حيث المعدل صفر)، وليس في Germany, ولكن فقط لغير المقيمين الألمان أو بموجب شروط محددة في الاتفاقية. لا يزال المقيمون الألمان يدفعون الضريبة الألمانية على الدخل العالمي بموجب Unbeschränkte Steuerpflicht (الالتزام الضريبي غير المحدود)، لكن اتفاقية DTA غالباً ما توفر خصماً أو إعفاءً. يمكن أن توفر الهيكلة عبر كيان في منطقة حرة في UAE (DIFC أو Abu Dhabi Global Market) مزيداً من الوضوح.

    خيارات التمويل

    تقبل جهات الاكتتاب في بنوك UAE وثائق الدخل الألمانية (Gehaltsabrechnungen، Steuerbescheid). يمتلك Deutsche Bank تمثيلاً في Dubai. تتولى الخدمات المصرفية الدولية لـ Commerzbank تحويلات EUR ↔ AED. شروط الرهن العقاري لغير المقيمين في UAE: نسبة قرض إلى قيمة (LTV) 40-50%، بمعدلات 4.5-6.5%. كثيراً ما يستخدم المشترون الألمان حقوق ملكية عقود Bausparverträge الألمانية (عقود ادخار البناء) أو قروض استثمارية ألمانية منخفضة الفائدة لتمويل عمليات الشراء النقدي في Dubai، نظراً لأن معدلات الرهن العقاري الألمانية غالباً ما تكون أقل من معدلات غير المقيمين في UAE.

    الانعكاسات الضريبية

    تفرض Germany الضريبة على المقيمين (Unbeschränkte Steuerpflicht) على الدخل العالمي. يجب الإفصاح عن دخل الإيجار في Dubai في الإقرار الضريبي الألماني Einkommensteuererklärung. تنص اتفاقية DTA بين UAE وGermany (المادة 6) على أن الدخل من الممتلكات غير المنقولة يخضع للضريبة في البلد الذي تقع فيه الممتلكات, UAE, حيث يبلغ المعدل 0%. تطبق Germany بند Progressionsvorbehalt (شرط التدرج)، بمعنى أن دخل Dubai معفى من الضريبة في Germany لكنه يؤخذ في الاعتبار عند حساب معدل الضريبة الألماني على الدخل الألماني المتبقي. كما أن أرباح رأس المال على العقارات المملوكة لأكثر من 10 سنوات معفاة من الضريبة في Germany بموجب §23 EStG.

    إعادة الأموال إلى الوطن

    لا توجد ضوابط على الصرف في UAE. لا تطبق Germany ضوابط على رأس المال، لكن قواعد BaFin (الهيئة المالية الألمانية) وقواعد مكافحة غسل الأموال (AML) تعني أن التحويلات الواردة الكبيرة من UAE تتطلب وثائق. تتم تحويلات EUR ↔ AED بكفاءة عبر Deutsche Bank وCommerzbank وWise Business. لا تنطبق تحويلات SEPA مباشرة على AED، لكن تحويلات SWIFT بالـ EUR إلى حسابات IBAN الألمانية تتم بسهولة.

    المناطق المفضلة

    استناداً إلى بيانات معاملات بناية، أكثر المجتمعات التي يختارها German المشترون:

    Downtown DubaiBusiness BayDubai Hills EstateThe Greens

    FAQ

    الأسئلة الشائعة

    هل يمكن لأي جنسية شراء عقار تملّك حر في دبي؟
    نعم. يحق لجميع الجنسيات شراء عقارات تملّك حر في المناطق المخصصة بدبي, أكثر من 60 مجتمعاً تشمل دبي مارينا ووسط المدينة والنخلة جميرا والخليج التجاري وJVC. لا توجد قيود على أساس الجنسية أو الدين أو وضع الإقامة. تحصل على سند ملكية DLD رسمي مع كامل حقوق الملكية.
    هل أحتاج إلى تأشيرة إقامة إماراتية لشراء عقار في دبي؟
    لا. يمكن لغير المقيمين شراء العقارات وتملّكها وتأجيرها في دبي دون أي تأشيرة إماراتية. لا تُشترط تأشيرة الإقامة لإتمام الشراء. إذا كان استثمارك 750,000 درهم أو أكثر، تحصل على تأشيرة مستثمر لمدة سنتين؛ ومن 2,000,000 درهم فأكثر، تحصل على التأشيرة الذهبية الإماراتية لمدة 10 سنوات.
    ما التكاليف الإجمالية عند شراء عقار في دبي؟
    رسوم نقل DLD: 4% من سعر الشراء. عمولة الوكيل: عادةً 2%. الرسوم الإدارية لـDLD: 580 درهماً. رسوم مكتب الأمين: 4,000 درهم (للعقارات التي تتجاوز 500,000 درهم). رسوم تسجيل الرهن العقاري (إن وُجد): 0.25% من قيمة القرض. تبلغ إجمالي تكاليف المعاملة نحو 6-7% من سعر الشراء.
    هل يمكنني الحصول على رهن عقاري في دبي بوصفي غير مقيم؟
    نعم. تمنح البنوك الإماراتية رهوناً عقارية لغير المقيمين، وعادةً بنسبة تمويل 40-50% (تدفع 50-60% نقداً). تُقيَّم وثائق الدخل وكشوف الحساب البنكي والتاريخ الائتماني في بلدك. البنوك الدولية الكبرى في الإمارات (HSBC وإمارات NBD وماشريق وسيتي بنك) تُقرض المشترين الأجانب بنشاط. يستغرق الموافقة المسبقة 2-4 أسابيع.
    هل يوجد ضريبة على دخل الإيجار أو أرباح رأس المال في دبي؟
    لا. لا تفرض دبي أي ضريبة دخل أو ضريبة على أرباح رأس المال أو ضريبة ميراث على العقارات. دخل الإيجار معفى تماماً على المستوى الإماراتي. قد تفرض دولتك ضريبةً على دخل الإيجار الأجنبي أو الأرباح, راجع قسم الانعكاسات الضريبية أعلاه واستشر مستشاراً ضريبياً.

    مستعد للشراء في دبي؟

    يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA يومياً مع مشترين من جميع الجنسيات. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.

    تواصل مع فريقناتصفح العقاراتWhatsApp
    واتساباتصلمحادثة مباشرة