🇫🇷دليل المشتري الأجنبي

شراء عقار في دبي للمواطنين 🇫🇷

لدى فرنسا جالية مهنية كبيرة من المغتربين في دبي، وقد ظل المشترون الفرنسيون نشطين باستمرار في سوق عقارات دبي منذ أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. أدت معدلات الضرائب الفرنسية المرتفعة، وضريبة IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, ضريبة الثروة على العقارات)، وما توفره دبي من نمط حياة للعائلات الناطقة بالفرنسية، إلى خلق طلب قوي ومستدام.

0%

ضريبة أرباح رأس المال

جميع الجنسيات

حق التملك الحر

2 مليون درهم

الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية

5-8%

عائد الإيجار المعتاد

لماذا دبي لـ French المشترين

لماذا دبي لـ French المشترين

يدفع المشترين الفرنسيين في المقام الأول الكفاءة الضريبية: أعلى معدل ضريبة دخل هامشية في فرنسا هو 45% بالإضافة إلى المساهمات الاجتماعية (حتى 17.2% على دخل الاستثمار)، مما يعطي معدلاً فعلياً يتجاوز 60% على دخل الاستثمار السلبي. تطبق فرنسا أيضاً ضريبة IFI, ضريبة ثروة بنسبة 0.5-1.5% سنوياً على صافي الأصول العقارية التي تتجاوز €1.3M على مستوى العالم. الانتقال إلى دبي يلغي كليهما: ضريبة دخل صفرية في الإمارات، وضريبة ثروة صفرية في الإمارات. يمكن للمواطنين الفرنسيين أن يصبحوا مقيمين ضريبيين في الإمارات عبر الحصول على تأشيرة إقامة إماراتية (يؤهل لذلك استثمار عقاري بقيمة AED 2M أو أكثر) وقضاء 183 يوماً أو أكثر سنوياً في الإمارات، مما يخرجهم فعلياً من الشبكة الضريبية الفرنسية.

خطوة بخطوة

كيفية شراء عقار في دبي

تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.

٠١

الاتفاق على السعر وتوقيع MOU

تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

٠٢

دفع عربون 10%

يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.

٠٣

الحصول على عدم ممانعة من المطوّر

يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.

٠٤

نقل الملكية عبر DLD وسداد الرسوم

يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.

٠٥

استلام سند الملكية

تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.

الوضع القانوني وحقوق الملكية

يتمتع المواطنون الفرنسيون بحقوق الملكية الحرة الكاملة (freehold) في المناطق المخصصة في دبي. توجد بين فرنسا والإمارات اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي DTA (Convention fiscale franco-émiratie), موقعة عام 1989, تنص على أن دخل الممتلكات من الأصول غير المنقولة يُفرض عليه الضريبة في بلد الموقع (الإمارات، 0%). يظل المقيمون الضريبيون الفرنسيون خاضعين للضريبة الفرنسية بموجب مبدأ الدخل العالمي، لكن يمكنهم المطالبة بإعفاء المعاهدة. يُفرض على غير المقيمين الفرنسيين الضريبة فقط على الدخل ذي المصدر الفرنسي. العقارات الفرنسية الواقعة في دبي لا تخضع لضريبة IFI بالنسبة لغير المقيمين.

خيارات التمويل

تقبل بنوك الإمارات وثائق الدخل الفرنسية (bulletins de paie، avis d'imposition). لدى BNP Paribas وSociété Générale وCrédit Agricole حضور في الإمارات أو الشرق الأوسط. شروط الرهن العقاري لغير المقيمين في الإمارات: 40-50% LTV، بمعدلات 4.5-6.5%. غالباً ما يستفيد المشترون الفرنسيون من قرض Prêt Immobilier منخفض الفائدة في فرنسا مقابل عقار فرنسي قائم لتمويل عمليات الشراء النقدي في دبي.

الانعكاسات الضريبية

يدفع المقيمون الفرنسيون (résidents fiscaux) ضريبة الدخل على الدخل العالمي بما في ذلك الإيجار في دبي. تُطبَّق المساهمات الاجتماعية (prélèvements sociaux) بنسبة 17.2% على دخل الاستثمار. تُطبَّق ضريبة IFI على الأصول العقارية على مستوى العالم للمقيمين الفرنسيين الذين تتجاوز قيمتهم الصافية €1.3M. تُفرض ضريبة على مكاسب رأس المال من العقارات الأجنبية بمعدل ثابت 19% بالإضافة إلى 17.2% مساهمات اجتماعية (أو بالمعدل التصاعدي إذا كان أعلى) للمقيمين الفرنسيين. يدفع غير المقيمين فقط على الدخل ذي المصدر الفرنسي, الإيجار والمكاسب في دبي معفاة تماماً من الضريبة الفرنسية لغير المقيمين. توفر اتفاقية DTA بين الإمارات وفرنسا فرص تخطيط كبيرة لمن يحققون وضع غير المقيم.

إعادة الأموال إلى الوطن

لا توجد ضوابط على الصرف في الإمارات. ليس لدى فرنسا ضوابط على رأس المال، لكن Tracfin (وحدة الاستخبارات المالية الفرنسية) تراقب التحويلات الواردة الكبيرة. تحويلات EUR ↔ AED فعّالة عبر BNP Paribas وSociété Générale وWise. تتطلب التحويلات المتوافقة مع SEPA من حسابات AED في الإمارات إلى IBAN فرنسي مساراً عبر SWIFT/BIC.

المناطق المفضلة

مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون French هم:

Business BayDubai MarinaJVCDowntown Dubai

FAQ

الأسئلة الشائعة

هل ينطبق IFI على عقار في Dubai؟
إذا كنت مقيماً ضريبياً فرنسياً، فنعم. ينطبق impôt sur la fortune immobilière على الأصول العقارية حول العالم التي تتجاوز قيمتها الصافية €1.3M، ويُحتسب عقار Dubai ضمن ذلك الحد كأي أصل آخر. وهذه هي التفصيلة التي يغفل عنها معظم المشترين الفرنسيين، لأنهم يحسبون ضريبة الدخل ويتوقفون عند ذلك. فعقار يبدو أنه خارج نطاق الضريبة الفرنسية على إيجاره قد يرفع مع ذلك إجمالي حيازتك العقارية فوق عتبة IFI ويخلق عبئاً سنوياً على المحفظة بأكملها.
كيف يخضع دخل الإيجار من Dubai للضريبة في فرنسا؟
يخضع المقيمون الفرنسيون للضريبة على دخلهم العالمي بما في ذلك إيجار Dubai، وتُطبَّق prélèvements sociaux بنسبة 17.2% على دخل الاستثمار فوق ضريبة الدخل. ولأن UAE لا تفرض شيئاً، فلا توجد ضريبة أجنبية يمكن خصمها. أما الربح الرأسمالي على عقار أجنبي فيخضع لمعدل ثابت 19% إضافةً إلى الرسوم الاجتماعية 17.2%، أو للمعدل التصاعدي إن كان أعلى. ولا يخضع غير المقيمين إلا للدخل ذي المصدر الفرنسي، لذا يتغير الوضع كلياً إذا غادرت فعلاً — لكن اختبارات الإقامة الفرنسية موضوع قائم بذاته.
هل يجب أن أعلن عن العقار وعن أي حسابات في UAE؟
نعم، وإعلان الحسابات هو ما يوقع الناس في المشكلات. إذ يجب على المقيمين الفرنسيين الإعلان سنوياً عن الحسابات المصرفية الأجنبية، وعدم القيام بذلك يستوجب غرامات ثابتة عن كل حساب وعن كل سنة بصرف النظر عن أي ضريبة مستحقة. أما العقار نفسه فيدخل في إقراراتك للدخل ولـ IFI. وتتبادل فرنسا وUAE معلومات الحسابات المالية تلقائياً، لذا فإن حساباً إماراتياً غير معلَن يكون مرئياً لا متحفظاً. أعلن عنه، واحتفظ بسند ملكية DLD ووثائق نقل الملكية، ويبقى الوضع بسيطاً.
هل عائد Dubai أفضل من عائد العقار الإيجاري الفرنسي؟
من حيث الإجمالي، نعم في الغالب — نحو 5-8% في مجتمعات freehold الرئيسية في Dubai مقابل عوائد أدنى عادةً في باريس والمدن الفرنسية الكبرى. والفجوة البنيوية تكمن في التكاليف الجارية: فـ Dubai لا تفرض ما يعادل taxe foncière ولا شيئاً عند المنبع على الإيجار، بينما يتحمل العقار الإيجاري الفرنسي taxe foncière سنوياً إضافةً إلى الرسوم الاجتماعية 17.2% على الدخل. في المقابل، إذا بقيت مقيماً ضريبياً فرنسياً فسيخضع الدخل للضريبة في فرنسا وقد يستقطب الأصل IFI، لذا احسب الصافي وفق معدلاتك أنت.
هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري بدخل فرنسي؟
نعم. الدخل المقوَّم باليورو من صاحب عمل أو شركة فرنسية تقيّمه جهات الإقراض في UAE بسهولة، بشروط نموذجية لغير المقيمين تبلغ 50% نسبة تمويل إلى قيمة، ومعدلات نحو 4.5-6.5%، ومدة 25-year. ويستحق الأمر المقارنة مع تسهيل فرنسي، إذ كثيراً ما تكون المعدلات الفرنسية أدنى — وإن كان ارتباط الدرهم بالدولار يعني أن قرضاً في UAE يُسدَّد من دخل باليورو ينطوي على تعرّض لمخاطر العملة لا ينطوي عليه قرض فرنسي.
ماذا عن التركات ونظام الإرث الجبري الفرنسي؟
لا تفرض UAE ضريبة ميراث على العقارات في Dubai، لكن قواعد التركات الفرنسية ومبادئ الحصة المحفوظة فيها قد تظل مؤثرة في تركتك حسب إقامتك والقانون الواجب التطبيق. وبمعزل عن ذلك، قد تنطبق قواعد التركات الإماراتية على الأصل نفسه ما لم ترتّب خلاف ذلك — ويسجّل المالكون غير المسلمين عادةً وصية لدى DIFC Wills Service لتوجيه العقار وفق القانون الذي يختارونه. ويلزم النظر في النظامين معاً لا بالتتابع، لذا اطرح الأمر على notaire متمرس في التركات العابرة للحدود.

الأدلة

أدلة لجنسيات أخرى

يواجه المشترون في هذه الأسواق أسئلة مشابهة بشأن العملة والضرائب:

GermanItalyPolandUK

مستعد للشراء في دبي؟

يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.

تواصل مع فريقناتصفح العقاراتWhatsApp
واتساباتصلمحادثة مباشرة