迪拜零售房产2025深度报告：AED4.6bn背后的预售热潮

2025年，迪拜零售房产市场录得AED4.6 billion的成交额，同比几近增长50%，这一增长主要由预售交易推动。

Cavendish Maxwell的报告显示，2025年零售总成交价值升至AED4.6 billion，交易量约为1,450笔，较2024年增长7.6%。报告还指出，在这约1,450笔交易中，超过一半属于预售（off-plan），说明交付前的买卖已成为市场变化的核心。

预售活动是增长引擎：Cavendish Maxwell记录到，预售交易从2021年的79笔跃升至2025年的近740笔，五年增长超过830%。这种集中性改变了已建立零售枢纽和新混合用途开发项目的流动性与交付风险分布。

根据Cavendish Maxwell的数据，2025年迪拜零售成交价值达到AED4.6 billion，记录交易约1,450笔。

Cavendish Maxwell的数据显示，零售成交价值同比接近50%增长至AED4.6 billion，交易量则上升7.6%至约1,450笔。报告强调，其中超过一半来自预售市场，2025年预售成交接近740笔。这意味着按交易笔数计算，预售现在是零售成交构成中最大的一部分。

这些总体数字掩盖了集中风险：当超过半数交易为预售时，估值和短期现金流将取决于交付进度与开发商稳健性。投资者在分析个别资产时，应将AED4.6 billion视为市场总体规模，同时重点审查完工时间表、租户需求及短期转售或租赁压力的可能性。

预售（off-plan）零售交易增长显著：Cavendish Maxwell报告称，2025年预售成交接近740笔，而2021年仅为79笔，五年间增长超过830%。

这一激增意味着在2025年记录的1,450笔零售交易中，预售已占多数。2025年预售接近740笔，则完工或已交付市场的交易可推算为大约710笔。预售集中度将决定新零售供应和租赁需求在项目完工时主要聚焦的位置。

预售快速增长带来实际影响：开发商将左右新增零售楼面何时上线，投资者需密切跟踪项目交付进度与托管保障。若多个项目在短时间内完工并竞争同一租户需求，高预售量可能在短期内造成价格波动。

预售零售的增加要求投资者在评估表面回报时，同时权衡交付时点和开发商信用，因为2025年近740笔预售改变了市场风险特征。

仅关注总价值的投资者可能忽视了超过半数1,450笔交易为交付前买卖的事实。Cavendish Maxwell的数据表明，预售量从2021年的79笔增至2025年的近740笔，因此关注托管、施工里程碑与交付时间至关重要。这一变化会影响零售铺位、摊位和餐饮单元的短期收益预期与转售流动性。

投资者的实际操作建议包括优先选择有明确托管保护、分阶段交付且已有信誉租户预租兴趣的项目。监测开发商的交付节奏并避免在多个项目同时释放零售存量的时期买入，以免导致初期租金下行。

• 优先选择有托管保障和清晰里程碑的项目
• 核查预租水平以降低交付时的空置风险
• 避免在单一开发商或区域中过度集中投资

短期前景在价值层面偏谨慎乐观，但对交付时间高度敏感，因为2025年AED4.6 billion的成交在很大程度上集中于预售交易。

Cavendish Maxwell的数据表明，市场成交价值接近50%增长至AED4.6 billion，而交易量增加7.6%至约1,450笔。对这一积极表述的风险在于集中完工：近740笔预售可能在项目交付时转化为一波新增零售供应，从而压低初期租金和转售价格。投资者和放贷方应模拟分阶段完工的情形。

关注开发商资产负债表、项目里程碑透明度以及具体区位的租户需求。AED4.6 billion的总体结果显示需求强劲，然而短期定价和收益动态将取决于近740笔预售何时以及如何从合同转为可运营的零售空间。

Cavendish Maxwell的数据把2025年标为分水岭：迪拜零售成交价值升至AED4.6 billion，交易量约为1,450笔，其中近740笔为预售。核心结论是，需求强劲的同时伴随交付与集中风险，最终结果将取决于开发商执行力与新零售供应的交付节奏。