迪拜开发商的减免与折扣：哪些是真实的

迪拜的开发商促销活动常常在同一句话里宣传“减免”“返现”“免征土地局费用”和“0%佣金”，买家很自然地以为这些都是针对同一项费用的折扣。但事实并非如此。以下以Danube目前20:70方案中的10%减免为具体例子，说明每个术语实际减少的是什么，以及它们从不触及的部分。

房价减免究竟是什么

当开发商说“10%减免”或“10%返现”时，如Danube目前的方案，这适用于购房价本身：以一套价值100万迪拉姆的单位为例，你在整个付款计划中实际应付的金额为90万迪拉姆。这是对你支付给开发商金额的真实、直接的减少。

它不会减少的部分

有三项费用完全独立于购房价之外，房价上的“减免”并不会触及它们：

• 4%的土地局费用。迪拜土地局对交易登记收取购房价的4%——即期房的“Oqood”登记，该登记会在交房时转为产权证，届时无需再次收取4%。这4%是按你在任何减免之后实际支付的价格计算的，但这项费用本身并非开发商可以豁免的内容，而是一项政府收费。当开发商宣传“免征土地局费用”时，实际上是另行向你返还等额金额，这只是对进一步折扣的一种营销表述，并未改变土地局所收取的费用。
• Oqood登记费。这是一项独立且金额较小的行政费用（通常为数千迪拉姆），用于登记初始买卖合同，与4%的土地局费用不同。它并非常被误解的“第二笔4%”，而是一项固定的手续费。
• 可融资的部分。自2025年2月1日起，阿联酋各银行不再将土地局费用或经纪佣金纳入按揭贷款范围——这两项变化均由阿联酋中央银行的指令促成。如果你正在为交房尾款办理融资，请将4%的土地局费用及任何佣金作为首付之外的额外现金预算，它们已不能计入贷款金额。

如何正确解读一项促销

看到一项优惠时，把这项说法拆解成它实际改变的内容：

• 它是否降低了购房价？（真正的减免/返现会这样做）
• 它是否改变了付款安排？（这与价格无关——参见我们关于施工期间0%付款计划究竟价值几何的解读）
• 它是否涉及政府收费？（几乎从不直接涉及——开发商只能返还等额金额给你，无法改变土地局收取的费用）

Danube的20:70方案正是第一类的真实例子：在20:70付款安排之上，再给予房价10%的减免。这两项内容都不会改变4%的土地局费用或Oqood登记费，这些费用仍按折扣后的价格计算。

常见问题

土地局费用是否有真正为0%的情况？
没有。这4%的费用由迪拜土地局设定，而非开发商。“免征土地局费用”类促销意味着开发商向你返还一笔等同于该费用的金额，而不是土地局分文不收。

我能否把4%的土地局费用计入按揭贷款？
自2025年2月1日起不能。阿联酋各银行已停止将土地局费用和经纪佣金纳入按揭贷款，请将其作为单独的现金预算。

购房价的减免是否会降低我需要支付给土地局的4%？
会间接降低——这4%是按你实际支付的价格计算的，因此减免后价格降低，意味着按绝对金额计算的土地局费用也会略有减少，尽管4%这一税率本身并未改变。