Nhà ở chia sẻ ở Dubai: nhu cầu nhà lớn hơn bùng nổ

Nhà ở chia sẻ tại Dubai đang trở lại chương trình nghị sự chính sách khi các lãnh đạo ngành dự báo nhu cầu tăng với căn hộ 2 3 phòng ngủ và villas trong các khu vực được phê duyệt.

Lãnh đạo trong ngành bất động sản ở Dubai cho biết các đơn vị chia sẻ lớn hơn có khả năng thu hút nhiều sự quan tâm hơn khi các gia đình và cư dân thu nhập cao tìm kiếm không gian rộng hơn, còn nhiều hộ gia đình muốn giảm chi phí. Trọng tâm trở lại xuất phát từ tín hiệu thị trường cho thấy nhu cầu căn hộ một phòng đang thắt chặt và nhiều hộ gia đình đang cân nhắc mô hình sống chung để giảm tiền thuê theo đầu người trong khi vẫn giữ được vị trí trung tâm.

Các cơ quan quản lý và nhà phát triển hiện đang thảo luận cách một hệ thống chia sẻ được công nhận hợp pháp, có kiểm soát có thể vận hành trong các khu vực được phê duyệt. Các cuộc trao đổi tập trung vào tiêu chuẩn hóa hợp đồng thuê, làm rõ phân bổ chi phí dịch vụ cho đơn vị nhiều người thuê và đảm bảo an toàn cùng tuân thủ tòa nhà mà không khuyến khích việc cho thuê lại không được quản lý.

Nhà ở chia sẻ trở lại chương trình nghị sự vì các lãnh đạo ngành mong đợi nhu cầu mạnh hơn với căn hộ 2 3 phòng ngủ và villas trong các khu vực được phê duyệt. Động lực ngay trước mắt là hành vi hộ gia đình: nhiều người thuê ưu tiên thêm phòng ngủ để làm văn phòng tại nhà, phòng khách cho khách hoặc để chia tiền thuê với bạn cùng nhà tin cậy. Sự chuyển dịch này phản ứng với cả thay đổi lối sống lẫn áp lực chi phí trong các cộng đồng lâu đời.

Người tham gia thị trường báo cáo có tăng đột biến về lượng hỏi thông tin đối với căn hộ lớn hơn và phòng trong villas, và các cuộc thảo luận với nhà phát triển tăng lên về việc điều chỉnh thiết kế để phù hợp với việc ở chung. Các nhà phát triển và quản lý cộng đồng đang nghiên cứu hợp đồng linh hoạt hơn, quy định khách thăm rõ ràng hơn và phân bổ chỗ đậu xe riêng nhằm làm cho việc sống nhiều người trở nên khả thi tại những nơi như Dubai Marina, Jumeirah Village Circle và một số khu vực freehold được chọn. Những cuộc trao đổi này phản ánh mong muốn thiết kế sản phẩm phù hợp với cách người ta thực sự sống hiện nay.

Việc đưa nhà ở chia sẻ trở lại cân nhắc chính sách cũng đặt ra rủi ro nếu để tự phát không quản lý, bao gồm vấn đề an toàn, bảo hiểm và quản lý tòa nhà. Cơ quan quản lý cần cân bằng giữa giảm chi phí cho người thuê và hiệu quả cung ứng nhà ở so với những tác động tiềm ẩn đến đặc tính khu dân cư và chi phí dịch vụ. Nếu được thiết kế đúng, chia sẻ có thể mở rộng nguồn cung nhà ở hữu dụng mà không cần xây mới, nhưng quy định kém có thể khuyến khích cho thuê lại không chính thức và gây khó khăn cho thực thi.

Chia sẻ có quản lý có khả năng làm giảm đáng kể tiền thuê theo đầu người trong các đơn vị chịu ảnh hưởng vì chi phí có thể được chia cho nhiều người trưởng thành trong cùng căn hộ hoặc villa. Trước đây một hộ gia đình phải gánh toàn bộ tiền thuê, thì cơ chế công nhận hợp pháp cho phép nhiều người có thu nhập cùng chia một đơn vị lớn hơn, giảm chi phí hàng tháng cho từng người trong khi vẫn giữ tổng doanh thu cho chủ nhà ổn định.

Cơ chế tạo ra giảm tiền thuê khá đơn giản: bằng cách cho phép hai người trở lên chưa có quan hệ huyết thống cùng thuê một căn 2 3BR hoặc villa theo các quy tắc rõ ràng, có thể cưỡng chế, cùng một tài sản sẽ phục vụ được nhiều người hơn mà không thay đổi cung. Điều này có thể mang lại tiết kiệm đáng kể theo đầu người ở những vị trí có nhu cầu cao, nơi nguồn cung căn một phòng bị hạn chế. Các nhà phát triển và quản lý cộng đồng đang thảo luận về mẫu hợp đồng, phân bổ khu vực chung và làm rõ cách chia chi phí dịch vụ để hỗ trợ mô hình này trong một số vùng được phê duyệt.

Có rủi ro triển khai có thể làm giảm tác động hạ tiền thuê, bao gồm chi phí thực thi, nguy cơ tăng hao mòn và tác động đến dịch vụ cộng đồng như chỗ đậu xe và thu gom rác. Nhà hoạch định chính sách cần xác định rõ tòa nhà và khu phố nào đủ điều kiện và cách đăng ký hợp đồng chia sẻ để lợi ích đến với người thuê trong khi bảo vệ chủ sở hữu và hàng xóm.

Người thuê hưởng lợi từ nhà ở chia sẻ vì chia tiền thuê và hóa đơn làm giảm chi phí hàng tháng theo đầu người và giúp tiếp cận nhà lớn hơn ở khu vực hấp dẫn. Việc ở chung đặc biệt hữu ích cho chuyên gia đi làm, gia đình nhỏ cần thêm phòng làm văn phòng và nhóm người nước ngoài muốn tiếp cận các khu trung tâm với chi phí hợp lý.

Chủ nhà và nhà phát triển có thể hưởng lợi nếu chia sẻ có quản lý giữ được tổng doanh thu tiền thuê trong khi giảm rủi ro trống nhà, nhất là ở các căn lớn vốn có thể để trống lâu hơn. Tuy nhiên một số chủ nhà có thể lo ngại về tăng hao mòn, chi phí quản lý cao hơn và vấn đề bảo hiểm. Các hiệp hội cộng đồng có thể cần điều chỉnh mô hình phân bổ chi phí dịch vụ để phản ánh việc nhiều người lớn cùng dùng tiện ích chung.

Khu dân cư và nhà cung cấp dịch vụ có thể thấy hiệu ứng trái chiều: doanh nghiệp gần các điểm nóng nhà ở chia sẻ có thể có cầu ổn định hơn, trong khi áp lực chỗ đậu xe và nhu cầu thu gom rác có thể tăng tại địa phương. Do đó các nhà hoạch định chính sách cần thiết kế tiêu chí đủ điều kiện và tiêu chuẩn quản lý để bảo vệ bảo trì tòa nhà lâu dài, tiện ích cho hàng xóm và phạm vi bảo hiểm trong khi vẫn tạo điều kiện cho tiết kiệm của người thuê.

• Tenants: lower per-person housing costs
• Owners: reduced vacancy risk but higher management needs
• Communities: potential parking and services pressure

Những câu hỏi chính sách ngay trước mắt là những địa điểm nào sẽ được phê duyệt cho nhà ở chia sẻ, hợp đồng thuê nên được cấu trúc thế nào và chi phí dịch vụ cùng chỗ đậu xe sẽ được phân chia ra sao. Các quyết định này sẽ định hình chia sẻ có trở thành công cụ nhắm mục tiêu giảm tiền thuê hay một chiến lược nhà ở rộng hơn cho các khu đô thị đông đúc.

Cơ quan quản lý cần soạn tiêu chí đủ điều kiện rõ ràng cho tòa nhà và khu phố, đưa ra mẫu điều khoản hợp đồng bảo vệ chủ nhà và người thuê, và thiết lập cơ chế thực thi để ngăn chặn cho thuê lại không chính thức. Các cuộc thảo luận cũng bao gồm cách hài hòa nội quy cộng đồng, bảo hiểm và kiểm tra an toàn để nhà nhiều cư dân đáp ứng tiêu chuẩn tòa nhà. Những bước này quan trọng vì chi tiết sẽ quyết định liệu chia sẻ có giảm chi phí mà không làm suy yếu bảo trì tòa nhà hay chất lượng sống hàng xóm.

Các bước tiếp theo cho bên liên quan gồm các chương trình thí điểm tại một số khu vực được phê duyệt, tham vấn với nhà phát triển và hiệp hội cộng đồng, cùng hướng dẫn công khai rõ ràng cho người thuê và chủ nhà. Những chương trình thí điểm hiệu quả sẽ cho thấy cách đăng ký hợp đồng chia sẻ, quản lý chi phí chung và giải quyết tranh chấp; triển khai kém có thể khuyến khích các sắp xếp không quản lý, đem lại ít lợi ích hơn và nhiều ma sát hơn cho cộng đồng.

Các lãnh đạo ngành ở Dubai đang báo hiệu một thay đổi rõ rệt: nhu cầu căn 2 3 phòng ngủ và villas trong các khu vực được phê duyệt đang tăng, và nhà ở chia sẻ được quản lý có thể hạ chi phí theo đầu người nếu quy tắc được thiết kế tốt. Thách thức chính sách là nắm bắt tiết kiệm cho người thuê trong khi bảo vệ chủ sở hữu, hàng xóm và dịch vụ tòa nhà bằng các chương trình thí điểm mục tiêu và tiêu chuẩn hợp đồng rõ ràng.